物业公司在追索物业费纠纷中的败诉风险（转）
作者，李晨，转自北大法律信息网随着商品住宅市场的发展，以专业的物业公司作为小区物业服务企业的模式已经越来越普遍，与此同时，物业公司与业主之间在物业服务方面产生的矛盾也越来越多，业主往往不考虑矛盾产生的原因及相应的法律关系，而统一的以欠缴物业费的方式作为对物业公司的抗辩手段。物业费是物业服务企业的唯一收入来源，为了保证物业服务的质量，物业公司不可避免的需要对物业费进行追索，最终往往通过诉讼的方式予以解决。尽管大多数情况下，物业公司在追索物业费的纠纷中占据优势，但仍存在几种可能导致物业公司败诉的情况，物业公司应予防范。
一、物业公司在追索物业费纠纷中的优势 1、物业公司与业主之间存在清晰的合同关系
一般情况下，在业主与房屋开发企业签署的《商品房买卖合同》中，《前期物业服务协议》即作为合同附件，得到业主的确认。在业主收房过程中，物业公司也会把签署单独的《前期物业服务协议》、《业主管理规约》等法律文件作为交付的必要步骤。而业主缴纳物业费的相关义务及违反该义务须承担的违约责任等，在上述法律文件中都有清晰的约定。在追索物业费的诉讼中，物业公司的诉求都有明确的合同依据相佐证。
2、业主很难就物业服务存在瑕疵方面取得证据
根据《前期物业服务协议》或《物业服务合同》的约定及《合同法》相关规定，只有物业公司提供的物业服务存在缺陷，才可视为物业公司存在违约行为，业主才可以欠缴物业费的方式予以对抗。但现实中，由于物业公司仅对小区公共区域及公共设施存在维护义务，而并非许多业主所主张的对其房屋质量问题或特约服务承担责任，而且所谓“维护义务”，所指的也是一个过程，存在一定时间上的延续性，其履行或未履行绝非一张照片、一段视频可以简单证明，这就使业主难以向法庭提供足以证明物业服务瑕疵的有效证据。
二、尽管物业公司在追索物业费的纠纷中占据上述优势，但也并非高枕无忧，实践中，仍有以下几种情况可能导致败诉，从而造成物业费追索失败 1、因诉讼时效而导致的物业费追索失败
诉讼时效制度是民事法律中的一项基本制度，一般诉讼时效期间为两年，自知道或应当知道权利被侵害之日起开始计算。现在物业公司一般采用先付费的年度缴费模式，即在合同中约定，业主应于一个缴费年度开始前缴纳该年度的物业费，这个起始日期即为本期物业费的诉讼时效起算点，如果物业公司未在两年内就该期物业费提起诉讼，就有可能因诉讼时效问题而得不到法院的支持。但在实践中，有些物业公司认为单一年度的物业费金额较低，也可能出于业主关系维护角度的考虑，往往会攒几个年度后一并起诉，在对诉讼时效问题关注不够的情况下，就会造成超过诉讼时效的情况，从而影响对更早年度物业费的追索。
解决方案：相关法律法规在规定诉讼时效制度的同时，也提供了中断诉讼时效的方法。物业公司应及时关注陈欠物业费业主的情况，及时通过向其发送催告函、律师函等文件的办法中断诉讼时效。发送上述催告文件时应注明文件名称，并通过可查询系统进度的寄送机构发送，对回单或因无人、拒收等原因而退回的信件应妥善保存，以备超诉讼时效时用作证据使用。
2、因业主延迟收房而导致的部分物业费追索失败
房屋的交付与接收，本来是业主与房地产开发企业之间的行为，其法律关系也为双方签署的《商品房买卖合同》所调整，但由于业主须于收房当日签署《前期物业服务协议》等物业法律文件，使得该行为也与物业公司存在密切关系。如果业主出现大幅度延迟收房的情况，其签署《前期物业服务协议》的时间也会相应延后，这就会使其应收房日期与实际收房日期之间的物业费没有合同依据。尽管业主在与房地产开发企业签署的《商品房买卖合同》中，一般都会就业主应于开发商通知的收房日期之日起缴纳物业费做出约定，但在审判实践中，该约定往往得不到法院的支持，原因有二：一是出于合同相对性的考虑，在《商品房买卖合同》中的上述条款并没有物业公司作为主体予以确认，二是在物业公司主张适用该条款时，法院往往会要求物业公司出示已于约定日期通知业主收房的证据，而该证据物业公司一般无法提供。
解决方案：首先，物业公司在向迟延收房的业主开具首期物业费的发票时，应注明该笔物业费所对应的具体起止日期，即从其应收房日期开始计算；其次，物业公司可针对迟延收房的业主签署补充条款，约定双方签署的《前期物业服务协议》可溯及至收房通知书载明的收房日期；第三，对于物业公司来说，最简单的办法就是要求业主直接将日期倒签至收房通知书所载日期，当然，这需要在业主同意的情况下才能执行。
3、因物业公司存在使业主无法使用房屋的过错而导致的物业费追索失败
物业公司作为小区物业服务企业，仅负责对公共区域及公共设施的管理及维护，因其过错而导致业主无法使用房屋的情况比较少见，但现实中，有时会由于人为的原因或一些阴差阳错，在法律上造成这种局面，比较典型的即“怠于通知”的过错。有些业主在收房过程中会发现房屋存在质量问题，而要求开发商予以修复，物业公司往往会提供钥匙托管服务，以方便施工人员随时进入房屋进行修缮。有些业主在房屋修好后会领回钥匙及时入住，但也有些业主并不急于入住，会将钥匙一直托管于物业公司，同时也欠缴物业费。当物业公司向其追索物业费时，其会以物业公司未通知其房屋修缮完毕或领取钥匙为由进行抗辩，在此情况下，如果物业公司不能提出其已发出过上述通知的证据，往往会被认定为存在导致业主不能入住的过错而得不到法院支持。
解决方案：物业公司在涉及房屋的使用、修缮、入住、托管等事项上需进行通知的，如果电话通知几次仍不能得到回应，应及时考虑变更通知方式，以邮寄等方式予以送达，并将回单或无人、拒收等原因而退回的信件妥善保存，以备在上述情况中作为证据使用。
4、因二手业主缺乏合同关系而导致的物业费追索失败
物业公司在业主收房时与其签署的《前期物业服务协议》，其效力显然只能及于该业主本人，一旦该业主将房屋转让，新业主将不受上述协议的约束，现有条件下，物业公司也很难强制新业主与其签署新的《前期物业服务协议》。如果老业主本来就存在物业费欠费等情况，局面就更加复杂，新业主即便愿意承担其接收房屋后所应承担的物业费，也不可能为老业主遗留的物业费买单。这个时候物业公司再对老业主提起诉讼，往往连送达法律文书都成为困难，而对新业主的物业费之诉，也可能因双方不存在合同关系而得不到法院的支持。
解决方案：《合同法》第36条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，根据上述规定，二手业主即便未与物业公司签署书面的《物业服务协议》，但其居住于小区，接受了物业公司提供的物业服务，应视为其与物业公司成立物业服务合同关系。实践中，该类诉讼的关键在于使法庭认定双方存在事实合同关系，物业公司应注意收集有关新业主居住于小区的相关证据，如房产证复印件、水电费单据、车辆出入记录等，客观上对业主居住于小区的事实予以证明。
