案例简析
2009年12月25日，杨某将其违章建筑的部分房屋出卖给朱某，并订立了房屋买卖合同，同时约定交房时付清所有房款（交房产证）。后朱某得知该房屋系违章建筑，不可能办房产证，遂向法院起诉。（详见杨荣海与朱文勇房屋买卖合同纠纷（2016）赣07民终392号二审民事判决书）
 
问
1、房屋买卖合同有效吗？
2、朱某能请求杨某返还房款及相应利息吗？
 
合肥律师韦喜解读：
1、该房屋买卖合同无效
杨某与朱某买卖的房屋并未取得房产规划部门的许可，系杨某加建的违章建筑，该买卖合同的标的物违法，该买卖行为违反社会公共利益，属于无效合同。
 
2、朱某可以要求杨某返还房款及相应利息
根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。在导致合同无效的上述事由中，杨某是涉案房屋的出卖人，应保证其出卖房屋的合法性，其对于加建的违章建筑没有经过规划审批应当知晓，但其仍予出卖并签订买卖合同，对于合同的无效应当承担主要的缔约过失责任。朱某作为买受人，未予严格履行注意义务，审查涉案房屋的规划报建手续，对于合同的无效也具有一定过错。故杨某应当返还朱某已经缴纳的购房款，并赔偿自缴款次日至付清之日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。
 
合肥律师韦喜温馨提示：
1、违章建筑不能买卖，买方不能贪图小便宜而购买违章建筑，最后可能合同无效导致购房目的落空的风险。
 
2、对于未取得房产证的房屋买卖，买方需要特别注意审查房屋建造的合法性，即卖方是否有规划许可证，施工许可证等政府审批文件，否则可能存在合同无效的风险。
 
3、包含违章建筑的房屋买卖，买受人可以受欺诈和显失公平起诉至法院申请撤销合同，该权利自买受人知道或者应当知道受欺诈或者房屋属于违章建筑之日起计算。
 
3、签订房屋买卖合同时已经知道该合同标的包括违章建筑，其后不能以重大误解为由申请法院撤销该房屋买卖合同。《合同法》意义上的重大误解不包括对法律的误解。
 
法律法规
1、《中华人民共和国合同法》
　　第五十二条　【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：
　　（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
　　（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
　　（三）以合法形式掩盖非法目的；
　　（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
 
　　第五十四条　【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
　　（一）因重大误解订立的；
　　（二）在订立合同时显失公平的。
　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
 
　　第五十五条　【撤销权的消灭】有下列情形之一的，撤销权消灭：
　　（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；
（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
 
　　第五十八条　【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。