案例简析：
2015年4月4日，何某购买潘某名下某房产，并签订协议，约定总房款169万，先付定金5万，余款以银行按揭贷款方式支付。嗣后因潘某名下房产实为夫妻共同财产，潘某妻子徐某不同意该房屋买卖协议导致买卖双方发生纠纷。（合肥律师韦喜提示：本文详见何经侠与潘岩房屋买卖合同纠纷（2016）粤03民终9225号二审民事判决书）

问：
1、房屋买卖合同有效吗？
2、该房屋买卖合同是继续履行，还是解除合同？

法院观点：
1、房屋买卖合同合法有效。
涉案房屋登记权利人虽仅潘某一人，但该房屋属潘某、徐某婚姻关系存续期间取得的不动产，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款的规定，系法定的夫妻共同共有财产，属于《中华人民共和国物权法》第九条第一款中“法律另有规定的除外”的认定不动产物权归属的例外情形。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条对共有不动产处分的规定，除共有人之间另有约定的外，处分共同共有的不动产应经全体共同共有人同意。对于部分共同共有人擅自出卖共有物而签订的合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，该买卖合同虽不因出卖人无权处分而无效。何某与潘某签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。

2、解除该房屋买卖合同，由违约方承担违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第五十一条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项的规定，在其他共同共有人不同意且不予追认的情况下，不能依据该买卖合同而发生物权变动的法律效力，属《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项所规定的合同继续履行的法律上障碍，故该房屋买卖合同依法应予解除，并由违约方承担违约责任。

温馨提示：
1、由登记在房产证上的夫或妻一方将夫妻共有房屋售予他人，该合同不因未经夫妻共有人同意而无效。
2、若房屋买卖合同的继续有法律上的障碍，则房屋买卖合同可以解除，并由违约方承担违约责任。
3、签订房屋买卖合同一定要先核实房产证信息，特别是否是夫妻共同财产。如果属于夫妻共同财产，仅有一人为出卖人，则该合同仍有无效或者无法履行的法律风险。
4、房屋买卖合同订立后，卖方要求解除合同，并自愿承担违约责任，买方要求继续履行，合肥韦喜律师认为法院原则上鼓励交易，判令继续履行，但合同继续履行存在现实困难或者法律上障碍等的除外。

法律法规
《中华人民共和国合同法》
第六十七条　【先履行义务】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
　第九十四条　【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
　第一百零七条　【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条　【拒绝履行】当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知
17、在当前情势下，为敦促诚信的合同一方当事人及时保全证据、有效保护权利人的正当合法权益，对于一方当事人已经履行全部交付义务，虽然约定的价款期限尚未到期，但其诉请付款方支付未到期价款的，如果有确切证据证明付款方明确表示不履行给付价款义务，或者付款方被吊销营业执照、被注销、被有关部门撤销、处于歇业状态，或者付款方转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者付款方丧失商业信誉，以及付款方以自己的行为表明不履行给付价款义务的其他情形的，除非付款方已经提供适当的担保，人民法院可以根据合同法第六十八条第一款、第六十九条、第九十四条第（二）项、第一百零八条、第一百六十七条等规定精神，判令付款期限已到期或者加速到期。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
第二十六条　合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》
16、房屋买卖合同签订后，买受人已交付了全部价款并合法占有了房屋，在申请登记机构办理房屋所有权转移登记期间，该买受人对转移登记尚未完成没有过错，或者因出卖人原因无法办理转移登记，出卖人的债权人请求人民法院查封、拍卖、变卖该房屋，买受人提出异议的，应予支持。但有证据证明买受人与出卖人恶意串通损害债权人利益的除外。
　　17、房屋买卖合同签订后，出卖人未依约协助买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起确权之诉，请求确认房屋归其所有的，人民法院应当对买受人进行释明，告知其变更诉讼请求为主张出卖人协助办理房屋所有权转移登记，买受人坚持不予变更的，应当驳回其诉讼请求。
　　买受人请求出卖人履行协助办理房屋所有权转移登记义务的，不受法律规定的诉讼时效期间的限制。