【中 法 码】物权法学·所有权·建筑物区分所有权·共有权 (t0505025)
【关 键 词】民事　共有权纠纷　住宅房　经济性用房　实际损失　共同共有　电
信线路　移动基站
【学科课程】物权法学
【知 识 点】业主共有权 经营性用房 利害关系人 合理利用 实际损失
【教学目标】明确业主共有权的法律特征，掌握业主共有权的客体界定。
【裁判机关】湖北省荆门市中级人民法院
【程序类型】民事二审
【案例效力】★★★☆☆ 被最高人民法院《人民司法·案例》2014年第04期(总第687期)收录

【案例信息】
【案 由】业主共有权纠纷
【案 号】 (2013)鄂荆门民一终字第00212号
【上 诉 人】 x移动运营商（原审被告）
【被上诉人】 赵春钢等业主8人（原审原告）

【争议焦点】
电信经营者以盈利为目的，未经全体业主允许将房屋用于经营活动，并在屋顶架设电信线路，将住宅房改为经营性用房的，是否构成对其他业主共有权的侵权。
【裁判结果】
一审法院判决：支持赵春钢等八人诉请，即排除妨害，恢复原住宅用途，并拆除小区23栋楼顶移动基站发射天线。
宣判后，x移动运营商不服一审判决，提起上诉。
二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判要旨】
1.只要是非以个人、家庭日常生活居住为主要用途而使用房屋，均认定为经营性用房。只要是业主未通过全体有利害关系人同意，以盈利为目的，将住宅房改变为经济性用房，且不在特殊照顾范围内，即构成对利害关系人的侵权。
2.建筑物区分所有权中的共有部分由全体业主共同共有和共同管理。业主使用其专有部分时，有利用共有部分的权利。业主不以盈利为目的、为了更安全舒适的使用自己的专有部分，且不损害其他业主的合法权益的，可以认定为对共有部分的合理利用。基础电信经营属于一种特殊的经营活动，电信经营者以盈利为目的、未经允许将房屋用于经营活动，并在屋顶架设电信线路，其行为不属于基于专有部分特定使用功能的需要而对共有屋顶的合理利用，已构成对共有物权的侵害，应认定为物权法禁止的“住改商”行为。
【法理评析】
1.《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。”此法条可以理解成对“住改商”是相对禁止，亦可以理解成绝对禁止。判定条件有以下几点：（1）对经济性用房的理解。住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。但经营性用房的含义却比较模糊，一般是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。故该法条是以住宅来界定经营性用房，只要非以个人、家庭日常生活居住为主要用途而使用房屋，均属于经营性用房。不得随意改变住宅居住用途，是其必须承担的一项法定义务；（2）住宅的特殊性。住宅是居民购买用于生活、居住的商品房，要求其具有极高的安全性、私密性、安定性。而所有权人未经利害关系人同意私自“住改商”，势必会对其他业主的安定、安宁的生活造成影响；（3）业主房屋所有权的使用权限。拥有房屋所有权的业主，虽可自由支配其权利，但其权利的行使亦是有限度的，每一个人的权利均受到方方面面的限制。在《物权法》中对所有权人权利的限制就是不得损害其他人的利益：（4）对“住改商”行为承担责任的情形。根据法律规定，对“住改商”行为承担责任只需具备两个条件，一是存在“住改商”行为；二是未经有利害关系人同意。不以造成实际损失为限。（5）特殊情况。对家庭贫困、无收入人员，在有利害关系的业主同意下，可从事小规模的经营活动，属于法律规定的特殊情况。
综上，可以认定《物权法》第七十七条对“住改商”是绝对禁止的。侵权人未通过全体有利害关系业主的同意，在所购买的住宅房内设置通信基站与楼顶发射天线相联进行无线通信作业，虽然提供给职工居住，但亦应认定为将住宅用房改变为经营性用房，应予以拆除。
2.基础电信经营属于一种特殊的经营活动。《中华人民共和国电信条例》第四十七条规定：“基础电信业务经营者可以在民用建筑物上附挂电信线路或者设置小型天线、移动通信基站等公用电信设施，但是应当事先通知建筑物产权人或者使用人，并按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准向该建筑物的产权人或者其他权利人支付使用费。”根据此法条，可以认定架设电线行为不属于“住改商”，法律允许实施。但根据《物权法》中规定应认定在该行为属于侵犯共有权。则在两法内容不一致时，此行为是否侵犯了业主的共有权应该遵循以下几点原则：（1）法律适用原则。存在多个可供适用的法律规范时，应依据上位法优先于下位法、新法优先于旧法等规则来确定所应适用的法律规范。（2）物权平等保护原则。国家、集体、私人的物权受法律保护，不得随意限制、侵害私人产权。（3）“合理”的划分标准。《物权法》第七十条的规定，建筑物区分所有权中的共有部分由全体业主共同共有和共同管理。业主对利用其专有部分时，难免会合理利用共有部分，“合理”标准的认定如下：一是不以盈利为目的的利用；二是基于特定目的的利用，即基于专有部分特定使用功能的利用，为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，安全感；三是不得损害他人合法权益，违反法律、法规、管理规约。
综上，《电信条例》是2000年由国务院颁布施行的行政法规，而《物权法》是2007由全国人民代表大会表决施行的基本法，故依据上位法优于下位法、新法优于旧法的规则，应优先适用《物权法》。对于移动部门未经业主大会依法决定，以营利为目的，擅自占用共有部分进行经营性活动，其他权利人可以请求排除妨害、恢复原状。
【适用法律】
《中华人民共和国物权法》第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。
【法律文书】
民事起诉状 民事答辩状 民事上诉状 民事上诉答辩状 律师代理意见书 民事一审判决书 民事二审判决书
【思考题和试题】
1.简述业主共有权的概念。
2.列举侵犯业主共有权的法律后果。
3.浅析业主对共有部分和专有部分的权利范围。
【裁判文书原文】 (如使用请核对裁判文书原件内容)
《民事判决书》
上诉人(原审被告)：x移动运营商。
被上诉人(原审原告)：赵春钢等业主8人。
上诉人x移动运营商因与被上诉人赵春钢等业主8人业主共有权纠纷一案，不服湖北省荆门市东宝区人民法院(2013)鄂东宝民二初字第00060号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：赵春钢等8人于2010年期间分别购买了荆门市x小区23栋商品住宅房。x移动运营商在其后也购买了该小区23栋住宅房，成为该小区业主。赵春钢等8人于第二年发现x移动运营商在该小区23栋楼顶架设通信基站发射天线，并擅自将其购买的住宅房违规改建成通信信号发射机房。赵春钢等8人认为x移动运营商的上述行为违反了物权法相关规定，严重影响了其他业主的正常生活秩序。
赵春钢等8人以x移动运营商侵害其业主共有权为由诉至法院，请求判令x移动运营商拆除住宅内基站设施和楼顶基站发射天线，排除妨害，恢复原房屋住宅用途。
原审法院经审理认为：x移动运营商擅自将其购买的住宅房改为经营性用房，且在该栋楼房共有屋顶设置移动基站发射天线，上述行为未经其他共有人同意，已对赵春钢等8人的物权构成妨害。
原审法院判决：支持赵春钢等8人诉请，即排除妨害，恢复原住宅用途，并拆除小区23栋楼顶移动基站发射天线。
宣判后，x移动运营商不服一审判决，提起上诉。
本院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决：驳回上诉，维持原判。