一、基本案情

　　2008年2月，周树君与李涵订立租房协议书，约定李涵从周树君处承租坐落在门头沟区大峪南路的楼房一套。期间，李涵与第三人刘平共同居住此房屋。后因承租人李涵未按约定给付周树君房屋租金，2008年4月23日，周树君到法院提起诉讼，要求法院判令解除租房协议书，同时要求李涵腾退租赁的房屋，给付欠缴的租金，并返还电卡。2008年6月3日，周树君与李涵在法院主持下，达成调解协议，双方解除租赁合同，李涵承诺其将于2008年6月29日前将其租赁的房屋腾退，将该房及房屋配套的电卡返还给周树君，并向周树君给付房屋租金及违约金。李涵未及时履行调解书确定的义务，2008年6月30日，周树君向法院申请执行，要求李涵腾退房屋，返还房屋钥匙和电卡。

　　二、执行情况

　　在受理该执行案件后，执行人员随即到李涵所在单位将传票发给其单位领导转交给李涵，并向其释明经法院传票传唤拒不到庭的法律后果，要求李涵务必尽快到法院，与申请人办理腾退房屋、交接设施的手续。

　　在此期间，申请人周树君来到法院，向法院提交了李涵的父亲李金明出具的承诺书，承诺书内容为：“经双方认可，李金明同意房主从2008年7月10日开启李涵所租之房屋，屋内物品请费心给予整理，暂存放周先生处。如有丢失损坏由李方负责。”周树君据此要求法院同意撬开房门锁，将李涵的物品清空，将房屋交还给申请人。执行人员经审查后认为，李金明虽为被执行人李涵的父亲，但其并非李涵的委托代理人，也非本案的当事人，其无权对李涵的物品进行处分，此事还须李涵亲自解决。

　　随后，在法院执行机制威慑下，李涵在第二次传唤后来到法院，执行人员立刻联系周树君，双方在法院主持下，研究腾房交接的方案。李涵称该套房屋虽然是由其承租的，但是他是替第三人刘平租的，现在实际上是刘平在里面居住，房子里面有些什么东西他不清楚，哪些物品是刘平的也并不清楚。房屋的钥匙和电卡在刘平处，自己现在无法腾退。

　　申请人周树君称，他是和李涵订立的租房协议，李涵所称其系替朋友租房的情况，自己始终不知情。无论谁在租用房屋，申请人要求强制腾退房屋，锁和钥匙可以自己更换，电卡也可由自己重新办理。李涵也表示，自己会承担一切责任，同意把撬锁腾房。

　　三、几种意见：

　　一种意见认为：虽然房屋是由被执行人的朋友刘平实际居住，但其并非判决确定的被执行人，李涵才是房屋的租赁者，有权对腾房交接事宜进行处理。而第三人占用被执行人应腾退的房屋，妨碍了生效法律文书的履行。法院应当责令案外人立即腾退房屋，拒绝腾退的可予以强制执行。本案中，双方当事人已经达成一致意见，都同意当天就将锁撬开，对房屋进行交接，法院应遵从当事人的意思表示进行处理。而且，申请人已经同意自行更换新的门锁，考虑到申请人急于使用房屋的实际情况，法院应在尊重双方当事人一致意见的前提下，最大可能地对申请人的权利进行救济。因此，法院应同意当事人双方的请求，强制进行搬迁。

　　另一种意见认为：申请人应另案起诉。由于被执行人已经搬出了判决确定的应腾退的房屋，被执行人的义务已经履行完毕，第三人并非调解书上确定的履行义务主体，执行第三人的判决依据不存在。而且，房内放置的是第三人的物品，被执行人并不清楚第三人物品的具体情况，而第三人对本案目前的争议情况及案件进展很可能并不知情，执行中应该对第三人的权益进行妥善的考虑，第三人刘平占用房屋，房内存有其物品，为了保证不侵犯第三人的权益，不能随意强制搬迁。

　　四、本案分析和处理结果

　　从生效文书的文意看，被告应履行的义务包含腾空房屋和向原告移交房屋两个行为。从案件的诉讼目的看，原告起诉的本意是要求控制诉争的房屋。因此，如果被告仅将房屋腾空而没有移交原告，或者将房屋腾空后交予案外人，致使原告不能控制房屋，不符合判决主文的要求，也不符合原告的诉讼目的，不能视为判决已经得到适当履行。

　　从执行程序上看，为了保证不侵犯第三人的权益，可以指定一定的期间，要求李涵在此期间内通知其朋友把物品自行搬走，或者在法院主持下将房屋交接清楚。如果逾期不履行，法院会张贴公告，强制进行搬迁，由被执行人一方负担搬迁费用，由此造成的一切法律后果由被执行人一方承担。

　　本案中，租赁合同签订后，被执行人李涵和第三人刘平曾共同居住此屋，刘平知道房屋租赁的情况。在申请人与被执行人双方一致同意立即撬锁进行房屋交接，在承租人李涵告知其租赁合同已经解除，要求腾退房屋后，刘平应该及时搬迁。刘平继续占有该房屋，致使申请人不能实际控制房屋，阻碍了申请人权利的实现。法院应责令第三人将房屋交予申请人，但其合法权益仍受法律保护，法院应当依法将房屋须腾退的情况告知第三人，并给予其合理期间搬走物品。如果在法院依法告知并指定合理期间要求其搬走物品的情况下，第三人仍拒绝履行，法院可以采取强制措施。

　　此后，在法院会张贴公告后，被执行人和第三人在法院的监督下，将屋内物品清理完毕，将钥匙、电卡提交法院，法院对房屋进行了交接。该案的执行保证了法律程序的正当，取得了良好的法律效果和社会效果。（北京市门头沟区人民法院·王显彪 高旭）