侵犯承租人房屋优先购买权的赔偿标准应考虑哪些因素
侵犯承租人房屋优先购买权的赔偿标准应考虑哪些因素
基本案情
2014年6月2日，上海某房地产公司授权上海某物业公司将伟龙路某室房屋出租给李某。2014年8月开始，李某未按时交纳房租并擅自改变房屋结构。上海某物业公司以此向李某发函通知其双方签订的房屋租赁合同于2014年9月2日终止，李某签收了该函件。2014年10月之后，上海某物业公司又相继收到了李某支付的房租至2015年6月。2015年7月，上海某物业公司将该租赁房屋出售给张某，双方于2015年9月份办理了过户手续，张某领取了房产证。
本案争议焦点
上海某物业公司与李某是否存在房屋租赁关系及侵犯其优先购买权的行为如何赔偿。
法院审理认为：
上海某物业公司在涉诉房屋存在租赁关系的情况下进行出售，应当通知李某，征求李某的意见。现因为上海某物业公司未履行通知义务，侵害了李某的优先购买权。上海某物业公司虽因李某拖欠房租等问题向其提出解除合同，但后来又继续收取了李某支付的房租并出具了收据，应认定双方的租赁合同继续履行。至于侵害优先购买权的赔偿标准，法院综合考虑上海某物业公司的过错程度、预见范围、租金标准、租赁期限及李某拖欠租金的部分事实，依法酌情确定。
律师评析：
关于侵害优先购买权的赔偿标准我国法律目前没有明确规定，本律师认为在确定该赔偿标准时应把握以下原则：既要合理有效弥补承租人丧失优先购买权所造成的损失，又要惩戒出租人的不诚信行为，同时也不要过分加重其赔偿责任。承租人的优先购买权应当认定为是一项法定的合同权利，相对而言则是出租人的一项义务。出租人未履行通知义务，导致承租人优先购买权丧失的，应当视为对合同义务的违反，给承租人造成损失的，应当予以赔偿。
