刘某某商品房买卖合同迟延交房纠纷代理词
审判长、合议庭：
甘肃北斗律师事务所接受本案原告刘某某的委托，指派我担任其与庆阳市西峰某某房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案的代理人，进过庭前了解及参与今天的庭审，现根据案件事实和法律规定，发表如下代理意见，供合议庭合议时参考。
一、原被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；
原被告于2013年12月12日签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿的基础上签订的，签订该合同时，被告已经在庆阳市房管局办理了商品房预售许可，并在庆阳市房管局办理了备案登记，同时，所签订的《商品房买卖合同》不存在违反法律行政法规的强制性规定的情形，属于合法有效的合同。
二、原告已经按照合同约定全面履行了付款义务。
在该《商品房买卖合同》签订之前8天，原告就向被告账户缴纳了首付款247727元，2014年5月25日，原告向中国银行贷款20万元，直接汇入了被告账户，原告开始每月还贷，2015年1月26日，原告提前还款，将剩余贷款194927.48元一次性还清，按照《商品房买卖合同》的约定，全面履行了付款义务。
三、被告迟延履行交房义务，应承担违约责任；
原被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2015年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种（3.该商品房经分期综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”但实际上，直到2016年7月1日，被告才将房屋交付原告，期间共计迟延395天，按照该合同第九条第1款第（2）项的规定“逾期超过15日后，买受人有权解除合同。。。。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金”，房款总价共计447727元，违约金共计44.7727万×5×395天=88426元。
四、被告的抗辩不能成立。
1、被告辩称其所出售的房屋已经分期综合验收合格，符合交付条件，完全不能成立。原被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，该商品房经分期综合验收合格，方可交付。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。第十八条规定：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。从上述规定可以看出，分期综合验收，也是综合验收，其包含建筑、规划、人防、消防、安置补偿、物业管理等多方面的验收，而不是单纯的工程验收，被告提交《工程验收记录》不能证明该建设工程已经分期综合验收合格，所以上说，被告抗辩已经通过分期综合验收完全是不成立的。
2、被告辩称有住户已于2015年10月办理交房手续，并提供了交房费用明细表和收款收据，就算这是真实的，也不能证明当时房屋已经经过分期综合验收，符合交付条件。同时在这两份明细表中，也没有缴纳维修基金，原告提供的《某某家园交房登记费用明细表》中可以看出，原告缴纳的的这6870元后续费用，也不包含公共维修基金，说明交房和交维修基金没有关联，并不是被告所称的只有交了维修基金他们才给办理交房手续，也不是被告答辩所说的，交了维修基金当天就办理了交房手续。
3、按照原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”，被告在庭审中才提交该保证书及说明书，说明在交房时并未向买受人交付上述证明文件，属于瑕疵交付。同时在庭审中提交的这一份质量保证书第二条中记载“本房屋通过西峰市质量监督部门监督验收，建筑工程质量被评为合格等级。”但在质量等级证书编号却空白，这表明其所称的已经分期综合验收，以及工程质量被评定为合格等级显然不是事实。
4、被告提供的电话记录不能证明其已经履行了通知义务。按照原被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”也就是说，被告应当书面通知，应当提供邮件回执、投递状态查询单等证据，而不是电话通知。被告不提供通话详单，仅提供这样一份单方面记载，一来其真实性难以确认，二来就算是真实的，其形式要件也不符合合同约定，不产生合法的通知效力。
5、建设部《住宅专项维修资金管理办法》规定的未缴纳专项维修资金的，不能交付，从其立法本意来说，是为了保障住宅共用部分、公用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，而不能成为开发商迟延交房的挡箭牌。如果按照这样一个理论，那么国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。开发商是不是可以以房子未经验收，国家规定不得交付，以此逃避交房义务呢，这显然是不成立的。同时，建设部《住宅专项维修资金管理办法》属于一个部门规章，在法律效力上，无法与全国人大制定的《合同法》相抗衡。另外，通过原告及被告提供的交房费用清单也很明确，某某家园项目缴纳维修基金和交房没有任何关系，被告的这一抗辩不能成立。
综上所述，《合同法》第130条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告在《商品房买卖合同》签订后，全面履行了自己的付款义务，被告却违反合同约定，迟延交房，给原告造成了极大的经济损失，应当按照合同第九条的约定，支付违约金，被告的各项抗辩均不能成立，请求法庭依法维护原告的合法权益，支持原告的全部诉讼请求。
以上代理意见，供合议庭合议时参考。
代理人：甘肃北斗律师事务所
麻刚 律师
