前 言
物权法是我国社会主义法制建设在立法领域取得的重大成就，物权法不但有具体的物权制度，更有基本原则作为统领整个法典的灵魂。开展物权法理论研究有助于正确把握物权法的立法精神。本文选取若干与司法实务相关的物权立法中的重大法理学问题进行研究，并提出了作者独特的见解：包括物权法基本原则中的核心精神；物权法在结构上是一部以公法制度为支撑的公私兼有的组合式立法，而不能将其视为单纯的私法；要正确掌握物权法与其关联法的效力顺位的问题；物权法定原则的实质性含义；物权征收制度中的公共利益；物权原因行为效力的独立性等。
一、物权法定原则与物权法基本原则的立法精神
（一）物权法基本原则中的核心精神
物权法的“基本原则”虽只有八条，但其系物权法的灵魂，对整部物权法起着提纲挈领的作用。故准确地掌握物权法基本原则中的核心精神是学好用好物权法的一个重大课题。
首先要正确理解物权法关于一方面强调“坚持公有制为主体”，另一方面又宣示“保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利”的立法精神。应当认识到，上述两方面的内容实际上均直接源自我国宪法，但其并不是站在同一层面所进行的法律安排，而是各有侧重。其中强调“坚持公有制为主体”的立法价值在于从宪政的角度体现公有制作为我国社会主义政权支柱的宪法精神；而宣示“保障一切市场主体的平等法律地位和发展的权利”在于体现我国发展社会主义市场经济的决心。也即一个反映的是宪政和政权性质问题，一个体现的是市场与发展的问题。在事关国家政权支柱的问题上，公有制的主体地位不得动摇，否则就等于动摇了社会主义政权的合法性基础；在事关市场经济发展的问题上，应当按照市场经济规律而对所有的市场主体给予平等的一体保护，这是由市场经济内在的本质需求所决定的。在司法实践中应当认识到，在宪法层面强调公有制的主体地位，不等于在市场领域中对其进行特殊保护；同样，在市场经济领域中宣示对所有主体给予平等保护，不等于在宪法层面上动摇了公有制在政权支柱方面的政治价值。所以，那种认为凡强调“以公有制为主体”的立法安排似乎就是给公有制企业赋予完全特殊化物权主体地位的认识，显然是一种对立法价值层面未能正确解析的产物。
其次要充分认识到物权法是一部以公法制度为支撑的公私兼有的组合式立法，而不能将其视为单纯的私法。如果说合同法是民事主体自治性最强的法律，那么物权法就是自治性最弱的民事权利法，因为诸多物权制度需要以强有力的公法体系作为支撑。否则，物权保护的效果将会大大减弱。诸如不动产及土地承包经营权中的确权登记制度；建设用地使用权中的行政许可制度；担保物权中的登记制度；权利质押中的行政管理制度；特许物权中的行政许可制度等无不需要公法的支持和保护。故若要对物权法进行全面而充分的贯彻实施必须有一个巨大的公法体系作为后盾，否则物权法在现实法律生活中就不可能得到真正的落实。最显著的一个例子就是，由于国务院对不动产登记的按件收费制度未能在物权法施行之日出台，致现实中登记部门仍按照不动产的评估值收费，使得物权法关于“按件”收费的登记制度等于事实上尚未生效。可见，单纯强调物权法的私法性而忽视其公法体系的认识是很不全面的。
再者要正确掌握物权法与其关联法的效力顺位的问题。本来，物权法第八条对这一效力顺位制度已有原则性规定，即“其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定”。对这一立法安排的内涵应根据不同的情况予以分别对待。即凡是与物权法处于同一效力层级的法律应遵循特别法优于一般法的原则。诸如，民法通则和物权法同是全国人大通过的基本性法律，其效力层级相同，但物权法是特别法。同理，在物权领域，物权法也是合同法的特别法。而担保法、房地产管理法、农村土地承包法、建筑法、矿业权法等虽也均称法律，但其通过机关是人大常委会，在效力层级上应低于全国人大的立法。故这些相关法实际上处于相对下位法的地位，其中的物权制度凡不与物权法的明确规定和基本原则抵触的，则可以继续有效。反之，则应当予以修订或不得继续作为合法依据。诸如原担保法对有限公司股权质押的登记部门设定为公司自身，但物权法规定了此类质押应由工商部门主管的新的登记制度。显然，以担保法为物权法的“特别法”为由而继续执行担保法制度的观点是错误的，因为法物权法是上位法，故凡担保法制度已被物权法所吸收的部分或其与物权法抵触的规定均在事实上被物权法所废止，不再具有适用效力。同样，在物权法颁布后新出台的非基本性法律更不得与物权法的基本则相抵触，否则也就违反了立法法关于法律效力层级和顺位制度的安排。
物权法中其他诸如道德与公共利益原则等规定，均是重要的立法条款，在司法实践中应当注意对上述基本原则中的各类立法精神予以充分重视。
（二）物权法定原则的实质性含义
“物权法定”是我国物权法的基本原则之一，正确理解其实质性含义是学好用好物权法的基本要求。同时，将这一抽象原则的内涵具体化则是正确掌握物权法定原则重要的方法论。
物权法第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定”，这就是我们通常所说的物权法定原则。对其含义学术界通行的解释一般是指物权的种类和内容由法律作出强行性规定，不允许当事人自由创设或者变更。目前，对物权法定原则的阐释仅限于一些抽象的定义，而少有具体的可供甄别的规则性意见。由此，当人们面对该原则时至少可能产生三个方面的疑惑：一是该原则中要求“法定”的是什么？二是其中的“法”应限制在什么范畴？三是违反或不符合物权法定原则的权利是否不受法律保护？
笔者认为，第一个疑惑中的“法定”指的是，一项财产权之所以被称为物权，其至少在下列四个方面必须由法律确定：一是该项物权的名称、种类或类型应法定化。诸如用益物权中的“土地承包经营权”即是法定的物权名称，在法律文书中不能再称之为“农地使用权”，还有对建设用地使用权亦不能再称之为“基地使用权”，所有权中的“建筑物区分所有权”也不能再称为“单元房专有权”等等；二是物权的交易和变动规则法定化。诸如担保物权中的抵押权由抵押规则调整，质权也有质押规则，如不遵循这些法定化规则即无法设立合法的担保物权。再如不动产的交易与变动要由一整套法定的登记制度来规制，而不能由当事人自由确定。诸如有人用登报声明的方式就不属法定的公示方式，当然不能产生物权的法律效果；三是对物权证明的形式法定化。如房产的所有权要由房屋所有权证来确认和证明，地权要有土地使用权证，车辆、船舶要有车船登记证，抵押权要由他项权利证书来证明等等。凡不遵循这些法定证明形式，例如用有关机关的证明或文件来作为物权证书显然是不能得到物权法的承认和保护的。四是物权的确认主体法定化。尤其在不动产确权中，必须由法定的有权机关作为确权主体。这方面最为典型的违反物权法定原则的例子即是由村委会或乡政府颁发的所谓的“小产权”房所有权证，由于其颁证主体的非法性，“小产权”证书当然是不能获得物权法律效果的无效证书。
第二个疑惑中的“法”应指全国人大及其常委会制定的法律。关于物权法定中“法”的含义在物权法施行前后的范畴是不一致的。物权法施行前，我国虽然没有统一的形式意义上的物权法典，但不等于没有物权制度。当时设定和调整物权制度的规范既有法律也有行政法规，甚至还有司法解释和习惯法。如典权制度就是以习惯法为主要规则但以20余个司法解释性文件的形式所表现出来的“法”调整的。但在物权法施行后，这种对法的理解应当趋向于从严解释，这里的“法”主要是指全国人大及其常委会的制定法及法律解释。
对第三个疑惑的合理解释应是，对未被纳入物权法明确调整的民事权利或违反物权法定原则而设立的权利虽然不能获得物权法律效果，但并不意味着这些权利本身不存在或不受任何法律保护，其只是不受物权法调整。故一些未纳入物权法的“类物权”诸如典权、居住权、让与担保等由于涉及到对物权法定原则的遵循而只能以债权的性质存在。但毫无疑问，其仍属于合法的民事权利，仍要受到民法、合同法等民事实体法的保护。
笔者认为，物权法定虽然是物权法的基本原则，但对其仍然要以发展的眼光和辩证的认识论来看待。我们既然无法彻底预测未来的权利形态，那么当然也无法将物权类型完全绝对化和固定化。须知，法律在多数情况下只是认可权利而并不是创设权利。故在物权法的实施过程中，当现实政治经济生活的发展已对物权法定原则提出挑战时，除了要及时修订法律外，由行政法规或司法解释先行一步予以保护是完全必要的。
二、物权征收制度中的公共利益
（一）用益物权与所有权的冲突与制衡关系
物权法用专章明确规定了我国现行的四种典型的用益物权制度，即土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。除地役权外，前三种用益物权是我国土地利用制度中的主要法律形态。由于我国实行的是将所有权与使用权分层运行的“两制双层”特殊的地权制度，故必然存在着用益物权和所有权之间的冲突与制衡关系。
我国大陆地区的地权制度中已经完全消灭了土地的私人所有制，只存国有和集体两种土地所有制形态。并在这两种所有制的基础上派生出建设用地使用权和土地承包经营权及宅基地使用权等用益物权，从而产生了独具中国特色的所有权与使用权分离并存的“双层”地权制度。其特殊性在于，在同一宗可使用地上必然存在着至少两个权利主体，即一方是所有权人而另一方是用益物权人。由于二者在利益取向上的非同一性而必然要导致权益冲突，故构建二者之间的和谐制衡关系是物权法的一个重要任务。
物权法第一百二十条规定，“用益物权人行使权利，应当遵守法律有关保护和合理开发利用资源的规定。所有权人不得干涉用益物权人行使权利”。可见，用益物权人应当在法律授权的范围内行使权利，不得损害所有权人的利益；所有权人有义务在法律规定的期限和范围之内容忍用益物权人对自己土地的合理利用而负有不得干涉的义务。但是，我们并不能因此而得出用益物权的法律地位优于所有权的结论。虽然目前有的物权法论理对此持相反的观点，但笔者认为，无论从立法的价值导向或是现实法律生活的客观性而言，由于我国土地“征收”制度的存在，致使任何用益物权相对于所有权而言必将处于劣势地位。
“征收”是国家通过强力获得物权的一种制度，也是除国家之外的其他物权主体之物权被强制消灭的一种法律形式。由于我国的用益物权人所获得的各类土地使用权实际上是在土地公有制的法律体系下所形成的不完整物权，更因强制拆迁和强制征收制度的存在，使得任何用益物权人均不享有拒绝被拆迁和被征收的法定权利，而必须服从于该物权消灭制度并只能转而寻求补偿制度的救济。征收制度的存在实际上赋予了国家可以随时收回和消灭各类用益物权的特权，虽然其启动事由在法律上而言必须是基于“公共利益”，但由于享有征收决定权的主体天然地热衷于将“公共利益”扩大化，故我国大陆地区的用益物权无论是在法律上还是现实中始终处于劣势地位。
虽然如此，物权法仍力所能及地对用益物权的这种劣势地位提供了相应的法律救济制度，从而对所有权在一定程度上构成了制衡效果。如物权法第一百二十一条中规定，“因不动产或者动产被征收或征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应的补偿”。问题在于，由于补偿的充分性和合理性明显地不足，有可能更进一步加剧二者之间法律地位的失衡。诸如，物权法规定对建设用地的征收补偿责任仅限于对相关土地出让金的退回，且退回额度实际上是根据出让金剩余年限比而计算出的余额，并不考虑用益物权人对土地开发所形成的增值因素。
可以预见，如果滥用征收制度且不能充分而合理地给予补偿的话，则用益物权无法对所有权构成实质性的制衡态势，故物权法的这种低限补偿机制有待于进一步从立法上加以完善。
（二）物权征收制度中的“公共利益”
物权法第四十二条规定，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。宪法第十条和第十三条规定，“国家为了公共利益的需要”可以依照法律对集体土地和公民的私有财产实行征收或征用并给予补偿。可见，无论是从宪法性依据或是部门法依据来看，物权征收措施启动的前提是“为了公共利益的需要”，故准确而合理地界别“公共利益”将成为物权征收制度的核心问题。
笔者认为，“公共利益”应包括国家利益和社会公共利益两大类。其含义是指，由国家自身或不特定的社会公众所应享有的相对于集体、个人或其他普通财产权权益而言所必须优先给以维护的权利状态。
对公共利益的范围不应当在泛公有制优先论的误导下而作任何不当的扩大化解释，对其判断的基本原则为：一是该利益的承受主体是否属国家自身或不特定的社会公众，严禁以地方各级政府之利益作为公共利益的当然化身；二是对该利益的优先维护是否具有必须性和不可替代性；三是要考虑到在不同的部门法域下公共利益的相对性。除此之外，还应以下列诸因素作为参考：
一是受益人不能特定化，否则即不属公共利益。无论是以政府的名义或是办理公共事业的名义所确认的公共利益，如果一旦征收措施的目的性受益主体是特定的，则这些所谓的公共利益并不是宪法意义上的“公共利益”。例如为某一级政府机关盖办公大楼或为建设某医院而征地等虽然用的是政府或建设公共卫生事业的名义，但由于受益主体的特定化而致其必然不属于宪法所要保护的“公共利益”。
二是“征收”行为的实施是政府为有效地履行宪法或法律所赋予的强制性职责而必须采取的无法用其他方式替代的必要措施。现实中那种超越自身宪法与法律职责而为开发商服务的征收措施不能视为维护公共利益，也不能把现实中的政府行为均视为必然代表宪法所要求的维护公共利益的合理职责行为。
三是对公共利益的确认总体上要符合公平与正义的自然法原则。此项原则要求，在对比被征收主体的利益与权益拟被优先维护的主体之间的应然利益后，不能使二者在价值取向上严重失衡，且除了实行征收措施外没有其他途径可替代实现。诸如应避免采取可能导致大量“拆迁难民”的征收措施，当对这些“拆迁难民”的权益维护与所要保障的所谓的公共利益之间的价值严重失衡时，则因其不具有必须性和不可替代性，当然也不能视为宪法意义上的公共利益。
四是公共利益具有时代的相对性和部门法意义上的相对性。时代相对性是指公共利益具有时代性特征。诸如一项法律权利在上世纪50年代可能属于公共利益，但到80年代时可能已丧失此项特征，如土地改革法的自然失效。再如当年曾为吸引外资而实施的各类内外有别的差别待遇和法律及政策在入世后因其不符合WTO关于国民待遇的要求反而成为了非法利益等。从部门法的因素来看也具有相对性，例如在国家军事和国防法律体系中的公共利益与在突发公共事件中的公共利益的含义和构成要件显然不同。
由于“征收”制度无论是在政治或法律层面上其本质均属“国有化”措施，是国家取得所有权的一种方式。目前，我国因已不再处于大规模国有化的历史阶段，宪法的价值取向已转为主要是保护既有的国有财产权并注重对公民私人财产权的保护。但我国的拆迁制度之所以受到社会公众强烈反对的真正原因主要是由于国务院的行政立法在设定拆迁制度时对公共利益已经放弃了判断职责，直接用强制许可制度、强制签约制度、强制裁决制度和强制执行制度来剥夺物权人的合法权利。笔者认为，在物权法已生效的情形下，国务院的拆迁条例要么废止执行，要么必须从根本原则上进行大幅度的修正而不是零星的修补，以符合物权法关于征收制度必须以公共利益为前提的立法原则。
三、物权原因行为与变动行为之间的关系
（一）物权异议登记与确权之诉
物权法第十九条规定了物权的异议登记与确权之诉制度。即“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。
“不动产登记薄记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿”。
上述异议制度涉及四个方面的问题：一是异议登记的性质与作用；二是异议登记的前置条件；三是确权之诉的主管机关是否含有仲裁机关；四是异议登记程序对各方责任的影响。
关于异议登记的性质与作用。笔者认为，异议登记的性质是为非记载于登记簿的实体权利人或利害关系人提供一种阻却登记权利人行使物权处分权的临时性救济措施。其作用在于当异议登记设定后，原登记权利人将要承担在异议登记期内及整个异议诉讼期内不得对争议物权进行实质性处分的法定负担。诸如，不得对其进行转让、赠与、拍卖、变卖、抵押、设典等处分，否则将被视为法定无效。实际上，由于有异议登记制度的存在，登记权利人的任何处分行为都不会在法律上最终完成，也不会产生物权变动的法律效果。同时，由于异议登记的公示作用，可推定凡在异议期内对该物权进行受让的人对异议状况是完全明知的，故使其亦不能成立善意取得。因此，除了真实权利人的“追认”这一种特殊情况外，其他任何在异议登记状态下的处分行为均应为无效。
关于异议登记的前置条件。异议人行使异议登记权时实际上隐含有一个前置性条件，即登记机关在接到异议人的更正登记申请后，负有向登记权利人告知并征求其是否同意更正登记的法定义务。如未进行此项告知义务，则不得启动异议登记程序。虽然在“有证据证明登记确有错误的”情况下，登记机关可依职权予以更正，但仍应履行告知义务，因为更正登记涉及到登记权利人的复议权和诉权的行使问题。
关于关于物权权属纠纷确权之诉的主管机关问题。有理论认为，确权的主管机关应包括行政机关和仲裁机关（见《物权法条文理解与适用》第135页 黄松有主编 人民法院出版社）。其主要依据是物权法第三十二条关于“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”和第三十三条关于“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定。笔者认为，物权侵权纠纷与异议登记确权之诉的主管机关不同，后者的主管权应专属于人民法院。这从物权法有关条款的自体逻辑性也可以推定。如果援引第三十二条认为异议之诉的主管权不专属人民法院，则其将与第十九条的异议登记制度形成冲突。因为既然可以和解、调解则意味着登记权利人接受更正要求，等于可以不启动异议登记及其诉讼程序；如果可适用仲裁制度的话，则第十九条完全没必要规定“15日内起诉”的诉权制度。
可见，对物权法第十九条、三十二条和三十三条规定的主管权应当作系统性理解，不宜孤立地解释或适用某一条款。笔者认为，如果涉及到对尚未登记的物权期待权的权属争议时，可以按照第三十二条规定的方式进行调解或和解后在无争议的情况下进行物权登记，而且可以按照争议各方达成的仲裁协议提交仲裁或涉诉。因为此时尚属在合同法的调整范畴之内；如果不涉及物权的权属争议而发生的是单纯侵权纠纷也可以适用前类程序；但是，如果一旦某宗物权已经被登记，则在发生权属争议后的权利救济途径只能是更正登记、异议登记和异议确权之诉。此时已进入了物权登记法调整的范畴，不可能存在提交仲裁的法律空间。
关于异议登记与确权之诉的法律责任问题。异议登记不当的，应承担赔偿责任，包括异议登记后放弃异议诉讼的和异议之诉经司法裁判最终确认不成立的两种情况，但单纯由登记机关的错误所造成赔偿责任，登记机关承担赔偿责任后不享有向物权原登记人进行追偿的权利。
（二）物权原因行为效力的独立性
物权法第十五条确认了物权原因行为相对于物权变动行为具有独立效力。即“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。一般认为，物权原因行为效力的独立性是指对一项物权实施设立与变更等原因行为时，其效力不受嗣后的物权变动登记行为是否完成的限制。
一个完整的物权行为应由物权原因行为和物权变动行为共同完成。物权原因行为即引起物权变动的前置行为，包括民事法律行为，司法与仲裁行为，政府征收行，事实行为与事件等情形。物权的变动行为对于不动产（含部分特殊动产）而言即指登记行为（也有以合同直接设立物权的制度，如农村土地承包经营权），对于动产而言即为交付行为。
物权原因行为效力的独立性之价值主要体现在此类案例中。诸如，当事人订立房地产转让合同后（这是一个典型的设立物权的原因行为），出卖人虽履行了交付房地产及其权利证书的义务，但未办理过户登记。当房地产市场一旦出现重大的升值因素，此时部分出卖人往往经不起利益诱惑而放弃了诚信原则，恶意利用房地产转让过户登记程序未完成的瑕疵而翻悔。由于司法实践中长期以来根深蒂固地存在着一种对物权原因行为效力独立性的错误认识，认为凡房地产未过户则未取得产权，既然买受人无产权则其买卖合同也不应当受到保护，从而判决未完成过户程序的房地产转让合同无效。正因为存在对物权原因行为独立性认识的不足，导致了大量的错误裁判，等于使得合同的效力直接地由出卖人把持。毫无疑问，将物权原因行为的效力不作独立判断而使之受限于物权变动行为是否完成的认识，直接导致司法裁判鼓励出卖人不遵守诚实信用原则。事实上，无论是否完成过户登记行为，房地产转让合同的效力包括是否有效或生效等均不受登记行为的限制。反而，对已经完成登记的物权变动行为的效力却要受到物权原因行为效力的制约。即当物权的原因行为被确认为无效或可撤销时，即便已经完成了物权的变动行为，其登记行为及证件仍可能会被确认为无效而被注销。
一种特殊的体现物权原因行为独立性的制度设置于物权法第二章第三节的“其他规定”中。诸如，当某宗物权因司法仲裁法律文书或政府的征收决定等原因行为而改变的，此类原因行为的效力直接等同于物权的变动行为，取得权利的人无须登记即可获得法定物权。同样，因合法建造与拆除房屋等事实行为和死亡等事件的发生，也可引发法定的物权变动行为。而且，这些物权设立的原因行为本身即是物权的变动行为，有关权利人无须登记即可获得法定的物权。当然，嗣后其仍有权利取得相关的物权证书。
物权原因行为的独立性还体现在物权变动行为的证明制度中。由于物权法对不动产登记薄和不动产权属证书确认为“证据”属性，故其作为物权凭证的效力具有相对性而不是绝对性。也即对房地产是否拥有实体性权利与其所持权利证书之间的关系是：一般情况下统一，特殊情形下处于分离与对立状态。现实中，“有证不等于有权，无证不等于无权”的情形确实存在。一旦发生物权权属纠纷时，该两项法定书证的效力均处于效力待定状态，其最终的合法性有待于有权的主管机关对物权原因行为效力的审查结论。如果物权的原因行为的效力被维持，则该项物权登记行为将会得到维护。否则，登记和颁证行为将会被撤销。可见，物权的变动行为不但不能制约原因行为的效力，反而要受到原因行为效力的反制约。
笔者认为，如果不赋予物权原因行为以独立效力，则物权设立中的诸多前置性行为的效力反而要受到后置行为的限制，这显然使人们对民事活动的实施与认识规律陷入了“倒因为果”的困境。为了纠正司法实践中长期以来对“登记”这一物权变动行为效力的盲目尊崇心理，物权法确认了物权原因行为效力的独立性制度具有重要的意义。
结语：应客观审视物权立法的成就与不足
物权法作为我国物权制度方面的专门性法律，代表了我国在物权保护方面的最高立法成就。物权法的进步体现在诸多先进法律原则和法律制度的确立上，但是这部经七次审议才出台的“难产”之法是否能够经得起实践的检验，尚需在一个较长的时间范围内才能体现出来。因为物权法也有一些明显的不足之处。使得人们从对物权法甫一出台的欣喜之情随着时间的推移而逐步地发生了变化。其中尤其是对我国物权征收制度的构建中仍采用了粗线条式的立法方式。诸如，物权法虽然确立了征收必须基于公共利益的需要，但对到底什么是“公共利益”却又未置一词。如此立法安排必然导致现实生活中有的地方政府及其强力部门对泛公共利益化的追求。人们曾寄望于用物权法来限制或取消备受诟病的强制拆迁制度，但事实上目前的物权法条款并不能具有此项遏制功能。因为有关拆迁的行政立法中所设定的强制裁决、强制签约、强制拆迁和强制执行等违反公民自愿交易原则的非理性规则的继续存在，必然使得物权的安全性无法得到充分的保障。
物权法还有一个“软肋”是其将部分物权制度的设定授予行政立法来完成。最为典型的就是将物权登记规则和制度的立法权赋予了国务院，由于该项行政立法至今未能出台，等于使得物权法中关于登记的有关内容事实上至今并未生效。
此外，还有一些物权制度的实际效能有待于实践的检验，那些没有被纳入物权立法调整范围的物权性权利规则所可能产生的影响正处于法律实践的观望之中。比如，对地役权制度立法价值的质疑即是一例。事实上，纵观现行地役权制度的立法安排，地役权更主要的是一个合同法问题而很少是一个用得着用物权方式调整的用益物权。再如，对典权制度和居住权制度是否应当设立也是一个有待实践检验的问题。
总之，一部囊括了我国主要财产法制度的物权法，其立法成就无庸置疑。虽然其间也存在着一定的不足，但是我们有理由相信随着我国社会主义立法体系的成熟和完善，我国的物权立法也必将取得更大进步。（来源：北大法律信息网）
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师安宁，法律硕士，北京大成律师事务所合伙人。
最高人民法院《人民法院报》“民商法案例法律诊所”专栏特邀主持人及专家撰稿人。
全国首届律师电视辩论大赛“优秀辩手奖”获得者。
中华全国律师协会民委会委员。
电话：13910234984；信箱：shianninglaw@126.com
北京大成律师事务所·师安宁
