一、如何正确解读《物权法》

　　我认为， 对《物权法》的理解要避免3 个误区:

　　（一） “物权”一词是完全崭新的，过去的法律里从来没有“物权”一词，但《物权法》的内容并不是崭新的，《物权法》中的许多内容都是过去已有法律中包含的。可以说，《物权法》有3 个方面的内容。第一部分是原法律内容中已有的， 特别是土地方面的规定和担保方面的规定。由于我们是在制定《民法典》， 而《物权法》是《民法典》的重要组成部分， 必然要对其体系化、完整化。这就要把单行法的内容汇总到基本法里。第二部分，《物权法》作为动产与不动产的基本法律， 主要包括所有权部分和用益物权部分， 如土地承包、地役权、宅基地、担保物权等。这些制度在过去不够完善的地方，《物权法》使其更加完善。第三部分，《物权法》还包括一些原来没有的法律内容， 如善意占有制度、占有保护制度、区分所有权等， 这些制度填补了过去的空缺， 使体系完整、内容科学。

　　（二）《物权法》是一部重要的财产方面的法律， 但并不是惟一的财产方面的法律， 更不能说是中国第一部关于财产方面的法律。民法主要是解决财产方面的法律， 建立国家的根本财产制度， 鼓励人们去创造财富。国家的财产要保护， 私人的财产的也要保护， 由此， 才能使得国家、人民都富强。但是市场里的财产权是由私人财产权组成的。从兵团来看， 也是如此。现代意义上的财产权就是债权、知识产权、无形产权和投资者的产权。在这4 个财产权中， 合同法规定债权， 知识产权规定无形产权， 股权投资者的利益用公司法规定， 物权的规定比较零散。《物权法》是解决物权方面的问题。目前， 中国的知识产权并不发达; 股权、债权也并不涉及所有的人， 但是每个人都拥有物权。因此， 不要把物权理解为所有的财产权， 而仅仅是财产权中最根本、最古老的一种权利。

　　（三）《物权法》是一部私权的法，是民事权利中根本的权利， 但是比起合同法又有很大区别。合同只关乎签订合同的各方， 不需要登记， 但是《物权法》中民事权利的许多方面却和公权利发生联系， 发生冲突。而《物权法》是《民法典》中民事权利的一部分， 是私法里民事权利的一部分， 但又有相当一部分涉及公权利， 如不动产登记制度、征收征用制度。《物权法》中规定因公共利益可以征收个人的土地。这就是国家权利。《物权法》中规定了有一些物权是要经过行政许可的， 如采矿权、探矿权等。《物权法》中相当一部分内容讲了国有资产。国有资产如何管理， 需要进一步规定。国家、集体、私人的财产由《物权法》规定如何保障， 但是不涉及公共权利的管理， 公共权利管理的任务还很艰巨，这不是私权法能够解决的。

　　二、不动产登记制度

　　《物权法》是涉及动产和不动产的法律， 任何国家的动产和不动产里最主要的是不动产， 任何国家的不动产中最重要的是土地。在西方国家，土地是私有的， 我们的土地没有私有， 但是也有使用权的问题。不动产的取得非常重要， 这与兵团也息息相关。我们国家确定了不动产登记生效的基本原则。基本原则中第六条规定， 不动产的设立、变更、转让和消灭， 应当根据法律规定办理， 第九条第二项专门讲了不动产登记的问题。在我国， 实际财产的取得制度和登记制度关系又是多样化的。所以我们在学习《物权法》的时候， 要懂得财产权、物权取得的方式。第一种方式是登记生效， 这条原则至关重要。这条原则的规定表明， 没有登记就没有财产权。我们国家实行登记生效财产权的， 首先是建筑用地使用权， 任何土地是无偿划拨也好， 还是有偿取得也好， 土地使用权必须登记。其次是房屋所有权， 房屋的所有权必须登记才会生效。还有就是不动产抵押必须登记， 拿房屋使用权来抵押也必须登记。还有一些特别重要的特殊动产被看作不动产， 如船舶、航空器、机动车， 也必须登记。另外还有用动产抵押。动产的抵押要到工商局去登记。第二种是合同生效方式，《农村土地承包经营权》一百二十七条规定， 土地承包经营权自土地承包经营权合同成效时设立。第三种是分配取得的方式， 如宅基地使用权。

　　三、征收、征用及其补偿制度

　　在征收、征用问题上最重要的是补偿问题， 在补偿问题上， 使用的是合理补偿。《土地管理法》表述的是“适当补偿”，《城市管理法》表述的是“相应补偿”， 而《物权法》表述的是“合理补偿”。“合理补偿”在这里作为更高的标准出现了。第四十二条第二款规定， 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用， 安排被征地农民的社会保障费用， 保障被征地农民的生活， 维护被征地农民的合法权益。这是极其人性化的规定。农村的土地是农民最终社会保障的基础， 如果征收的是土地承包经营权的土地， 所有征收的费用都直接返还给土地承包经营权人。对征收个人房屋拆迁的， 第一要给予拆迁补偿费用， 第二应当保障被征收人的居住条件。

　　四、用益物权及其流通性

　　用益物权及其流通性， 是《物权法》另一个重要的方向。我国土地的所有权是不能流通的。国家所有的土地既不能买卖也不能抵押。改革开放以来， 土地市场化， 土地的流通解决的是土地使用权的流通。所以我们要将所有权和使用权分离。土地使用权是自己的， 所有权是国家的。一共规定了4 种土地使用权: 承包经营权、建筑用地使用权（ 包括有偿获得和无偿划拨的） 、宅基地、地役权。

　　对于土地承包经营权， 《物权法》第一百二十八条规定， 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定， 有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准， 不得将承包的土地用于非农建设。关于荒地， 第一百三十三条规定， 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地， 依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定， 其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。建筑用地的流通范围， 第一百四十三条规定， 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押， 但法律另有规定的除外。因此，我国土地使用权分为禁止流通、限制流通、自由流通3 种。限制流通， 即不允许转让， 又不允许流通， 也不允许抵押。禁止流通的主要是指国家无偿划拨的土地。自由流通即可以转让、可以抵押、可以出资。

　　《物权法》涉及的土地使用的问题主要是解决市场的关系， 凡是对市场流通没有太大关系的， 都不涉及。兵团的土地承包经营比较复杂。法律规定， 农村的土地承包经营方式是统分结合的家庭联产承包责任的双重经营模式。兵团也是双重经营模式，但是从双重体制看又不一样。按照《物权法》第一百三十四条规定， 国家所有的农用地实行承包经营的， 参照本法的有关规定。

　　土地承包经营权实际上是含有3大问题的经营权: 一是主要依合同生效而取得， 二是指权利内容如何， 三是4 种经营权利的范围。

　　《合同法》中规定， 如果是按照国家指令性的规定签订的合同也使用《合同法》。但是在订立合同上有特别意义的， 这样的合同就含有指令性。什么情况下会出现指令性合同呢? 有行政上下关系的叫做指令性合同， 完全平等的主体之间不存在指令性。指令性合同的内容很多是国家明确规定的， 但是合同的效力、合同的履行以及不履行合同时的违约责任应依照《合同法》规定。在农产品的采购方面， 为了防止农民无计划地自行生产、盲目销售而事先签订农产品采购合同， 也是比较典型的指令性合同。农村土地承包合同也具有行政合同的性质， 这类合同是必须签订的，在签订合同时主体地位是不平等的，但是在合同违约的情况下， 要平等地担负违约责任。

　　其次是产权的问题。《民法典》、《民法通则》、《合同法》、《物权法》、《知识产权法》从未使用“产权”一词。“产权”是经济学概念， 也是一个模糊的概念， 产权是财产权还是经营权是其模糊的地方。兵团土地承包经营权人按照《物权法》里的规定， 享有土地经营权该享有的权利: 享有权利的内容， 对所承包经营的土地可享有占有、使用、收益的权益; 市场流通范围内国家土地承包经营权小于集体土地承包经营权; 从身份地位看，兵团成分比较复杂， 包括农民、职工、军人。兵团的基础很好， 但是《物权法》颁布之后需要更多地考虑“分”的权利。“分”就是市场， 因此对土地问题， 兵团应该做到“保持现状、保持稳定、因地制宜”。（中国政法大学·江平）

　　出处:《兵团建设》2007年第9期