未办理央产房上市手续是否必然导致合同解除
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2011年9月1日，刘晓林、杜文峰（买受人）与王俊山（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：刘晓林、杜文峰购买王俊山名下305号房屋；房屋成交价为238万元；刘晓林、杜文峰应向王俊山支付定金20万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷；除不可抗力外，出卖人未按约定交付房屋的，逾期超过10日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；自合同签订之日起90日内办理过户，若出于出卖人的责任不能过户，买受人有权退房。
同日，王俊山（出售方、甲方）与刘晓林、杜文峰（买受方、乙方）、久恒公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定：乙方以公积金贷款的形式购买上述房屋；乙方在签署协议后于2011年11月5日之前向甲方支付首付款并在当日双方办理银行面签手续。同时三方还签订了《居间服务合同》，约定：乙方向丙方支付居间代理费5万元。后，刘晓林、杜文峰向久恒公司支付居间代理费5万元。
2011年9月14日，刘晓林、杜文峰向王俊山支付定金20万元。
2011年12月7日，刘晓林、杜文峰与王俊山办理了网签手续。
刘晓林、杜文峰称王俊山在履行合同过程中要求上涨房屋价格。王俊山称是因为房屋不能上市交易才不卖房的，并称其委托中介公司辛晓峰帮忙办理上市手续，但是未果。辛晓峰表示不能上市的原因在于王俊山。另查：王俊山名下305号房屋属于央产房，至今未取得产权单位出具的允许上市交易的证明，故无法办理房屋过户手续。
二、法院审理
王俊山名下305号房屋属于央产房，根据相关规定，此类房屋在交易前应取得产权单位出具的允许上市交易的证明，王俊山在未取得该证明前经第三人居间，与刘晓林、杜文峰、久恒公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。双方在合同中虽未约定上市证明由谁负责办理，但王俊山作为房屋所有权人，办理该上市证明系其法定义务。王俊山称委托久恒公司办理上市证明，久恒公司予以否认，王俊山提供的收条中亦未明确约定上市证明由久恒公司办理。
现因王俊山出售的房屋至今不具备上市交易条件，导致双方之间的房屋买卖合同不能继续履行，现刘晓林、杜文峰请求法院判令解除与王俊山签订的《北京市存量房屋买卖合同》及与王俊山、久恒公司签订的《补充协议》、撤销的网签合同
三、法院判决
一审法院
1、解除刘晓林、杜文峰与王俊山签订的《北京市存量房屋买卖合同》及刘晓林、杜文峰与王俊山、北京久恒房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；撤销网签合同；
2、自判决生效后十日内，王俊山返还刘晓林、杜文峰定金20万元；
3、自判决生效后十日内，王俊山给付刘晓林、杜文峰违约金47万元及中介费五万元。
二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
依法成立的合同受法律保护，签约各方均应按照合同约定履行各自义务，违约方应承担违约责任。本案中，王俊山与刘晓林、杜文峰、久恒公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据《补充协议》中的约定，若双方有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金及第三人应收取的服务费用。涉诉房屋属于央产房，此类房屋在交易前应取得产权单位出具的允许上市交易的证明，王俊山在未取得该证明前即将该房屋上市出售，并经久恒公司居间，与刘晓林、杜文峰签订房屋买卖合同。双方在合同中虽未约定上市证明由谁负责办理，但王俊山作为房屋所有权人，对所出售房屋办理上市证明系其售前义务。王俊山称委托久恒公司办理上市证明，久恒公司予以否认，但即使该委托存在，该行为亦为委托人义务，而并不因委托而转移为委托人义务，现因王俊山至今仍无法取得上市证明，导致双方之间的房屋买卖合同不能继续履行，属根本违约，应承担双方约定的违约责任。王俊山上诉称其未违约，令人难以信服。所以法院支持了刘晓林、杜文峰的诉讼请求。
