公房使用权交易纠纷案件
房产专业律师靳双权解析一件公房使用权交易纠纷案件
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起公有住房使用权交易的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
孔方与孔林系兄弟关系，孔林原系朝阳区42号房屋承租人，孔方为78号房屋承租人，房屋性质均为公房。2000年2月，双方经协商到公房管理部门申请办理换房手续。换房后，42号房屋的承租人变更为孔方，而78号房屋的承租人变更为孔林，但是为了子女上学便利，孔方一家继续生活在78号房中，并实际交纳房租。随后，孔方之妻根据分房政策，将42号房屋交还给其单位，该单位分配了三居室一套。而孔方一家在78号房屋前接出15平米的自建房一间。
2007年2月，孔林起诉至法院称，其与孔方的房屋进行了交换，并办理了变更受需。换房后，由于子女就学需要，孔方要求临时借用78号房屋一间继续居住。孔林表示同意。现要求其将诉争78号房屋腾空并交换孔林同时将其实际使用的2间自建房腾空并拆除。孔方辩称：1988年，由于孔方之父居住的房屋需要交还私房主，孔方原所属单位通过“以子带父”的形式，为孔方之父及孔方一家分配了一处房屋，但以孔方之父的名义承租。后孔方之父去世后，孔方之姐通过骗取的方式取得了该处房屋的承租权，并于1995年将该处房屋置换为两处，一处由其姐承租，一处就是42号房屋，交给孔林承租。后孔方之妻所在单位给职工分配住房，但要求交回一套房屋，因此家人共同协商，孔林不应取得42号房屋的承租权，房子应当由父亲承租，因此孔林与孔方交换房屋，暂由孔林承租78号房屋一间，条件成熟时再将房屋的承租人变更回孔方。因此，涉案房屋的居住权和承租权应归孔方一家享有。
二、法院审理
法院审理认为：财产所有人依法对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利。根据已查明的事实，孔林原系42号房屋的承租人，双方协商后换房。现在的证据表明孔林对涉案78号房屋有使用权。尽管孔林取得42号房屋承租权后，孔方一直有异议，但其并未通过诉讼主张权利，而是办理了换房手续。换房系双方真实的意思表示，孔方之妻取得42号房屋的承租权后，已根据单位的分房政策，对房屋使用权进行了处分。孔林在取得涉案房屋的承租权后，理应享有涉案房屋的居住、使用权利。至于孔方一家主张的房屋应由孔方之父承租与本案无关。
三、法院判决
孔方一家在判决生效后45日内将78号房屋腾空，交孔林收回。
孔方将自建房屋拆除。
四、律师解析
知名房产律师点评
知名房产律师点评：
1、公有住房使用权
本案中，一个主要的事实就是双方当事人互相交换了公有住房使用权。所谓公有住房是指产权属于房管部门所有的直管公房或者产权属于单位所有的自管公房。作为特殊环境下形成的公有住房使用权，其法律性质也具有一定的特殊性，一直存在争论。从法律规定的内容看，出租人须将房屋交付承租人，保持租赁物符合居住条件，承租人需按期缴纳租金，房屋所有权的变动不影响租赁等。这种共有住房使用权更具有债权性质。从不动产租赁的立法看，公有住房使用权的法律属性应属于债权性质，由于被赋予对抗力而成为近似于物权的权利，因此公有住房使用权似乎呈现出物权化特征，然而，由于公有住房使用权的基础法律关系仍然是一种契约关系，承租人有交付房屋的请求权，出租人有租金之支付请求权，符合债权的一般特征。国家作为共有住房的所有权人，授权有关的房管部门将公有住房出租给承租人使用，在国家和承租人之间形成一种租赁关系。
公有住房使用权主要存在三种形成方式：第一，低保福利住房。主要是政府部门对低收入家庭、享受国家最低保障的城市居民所给予的一种给社会福利性住房。承租人只需象征性的付房租即可使用该房屋，由此也称之为“廉租房”。第二，单位福利性分房。企事业单位或归家机关根据职工的工龄。职务级别等主动因素分配给职工一定面积的住房，职工与单位或国家房管部门之间建立房屋租赁关系，房屋所有权归单位，职工享有承租使用权。单位福利性分配的房屋包括自管公房，也包括直管公房。自管公房的产权属于单位，而单位有权分配的直管公房包括单位交由房管部门进行管理以及房屋调换后交由单位分配给职工的住房。第三，因房屋拆迁取得的房屋使用权。在实行货币化拆迁之前，拆迁也产生了大量的公有住房。主要有两种：一种是原住房屋为公有住房，拆迁后所分房屋仍然是公有住房；另一种是原所住房屋是私有房屋，产权人放弃产权，调换分得公有住房。本案中涉案的两套房屋均属第二种公有住房使用权。
2、公有住房使用权交易
住房一、二、三级市场是房地产市场约定俗成的叫法。住房一级市场是指新建商品住房即增量房的买卖；住房二级市场是指存量房的买卖和租赁，比如已经购买的商品房、经济适用房的上市再转让，已购公房的上市再转让；而公有住房使用权的转让和转租，即住房的二三级市场，以前这个市场没有开放。无论哪种形式的公房，传统意义上认为产权人对住房的所有权和实际控制权是分离的，承租人在分得住房后，可以在符合法律规定的条件下居住使用，但只享有承租、使用和占有权，而不可享有交易、出租和处分权。目前，公房使用权交易的适用范围：按照住房制度改革有关规定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子楼、简易楼等其他直管公有住房均可上市进行交易。
各地公有住房使用权交易主要有四种模式：第一种，公房承租人之间以互补差价的方式互换公房使用权；公房承租权互换限于使用权和使用权之间，公房承租人之间以结算差价的方式互换承租权，即双方在住房面积、位置、结构、朝向、设施、成新、居住环境等方面的差异，由交换一方向另一方给予适当的货币补偿，补偿数额由双方自行议定。第二种，公房承租人以公房使用权交换住房产权，即承租人可将公房使用权作价，通过补差价的方式购买私房、商品房。取得原公房使用权的私房主或开发商成为新的承租人，原公房性质不变。第三种，公房承租人有偿转让公房使用权。即承租人可将其公房使用权直接转让给他人，转让价格由双方协商议定。承租人转让其公房使用权后，取得相应价款；受让方购买到公房使用权，成为新的承租人，原公房性质不变。第四种，公房转租。即公房承租人将其承租的公房部门或全部转租给他人使用。在租赁期限内，原租赁合同继续有效。转租双方可协商议定转租价租金。
持公房使用权上市交易一方当事人应当是公有住房合法承租人。公房使用权交易，当事人双方应当签订书面协议。协议签订后，当事人双方持下列相关材料到房屋所在地直管公房经营管理单位办理公房使用权互换、转让、转租手续。本案是非常典型的公有住房使用权交易案件，孔方和孔林的交易属于第一种意义上的使用权交易，公有住房使用权交换公有住房使用权。而孔方将房屋交还其妻单位则属于第二种意义上的使用权交易，用公房使用权交换产权证。
