房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起腾退房屋的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。



一、案情介绍
2011年10月29日，刘思睿和黄宏雨通过中介人介绍签订《买卖协议》，约定刘思睿将位于北京市某区的临街门脸房和院内使用土地，共使用面积0.4亩。土地和房屋共作价90万元，自愿卖给黄宏雨。黄宏雨在签订合同后，分两次将房款90万元支付给刘思睿，刘思睿将土地使用证和原房产证交给了黄宏雨，土地使用权证上的土地使用权人和房产证上的所有权人的名字是杜雨泽，房产证上共有人栏处显示：无。黄宏雨使用该房产之后，也未办理登记过户手续。刘思睿在诉讼中去世。杜雨泽原房产证的房屋状况为共七间，均为平房。原告杜雨泽请求法院确认刘思睿与黄宏雨所签订的房屋及土地买卖协议无效，黄宏雨返还占用的房屋及土地。
二、法院判决
一、刘思睿与黄宏雨所签订的房屋及土地买卖协议无效；二、黄宏雨返还给杜雨泽其占用的房屋及土地；三、杜雨泽退还黄宏雨房产款90万元，并支付利息；四、黄宏雨新增加的建筑物等设施归杜雨泽所有，杜雨泽赔偿黄宏雨20万元；五、驳回杜雨泽的其他诉讼请求。
三、资深房产律师靳双权点评
涉案房产系杜雨泽与其丈夫刘思睿的夫妻共同财产，杜雨泽与刘思睿对其房产属于共同共有。刘思睿将该房产转让于黄宏雨，杜雨泽与刘思睿均称未经杜雨泽同意，现杜雨泽要求确认买卖合同无效，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”刘思睿转让黄宏雨房屋，未经共有人杜雨泽同意，刘思睿无权私自处分该房产，违反了法律规定，因此该买卖协议无效。黄宏雨主张系善意第三人，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”本案涉案房屋，黄宏雨未将该房屋依法登记，故无法善意取得涉案房屋的所有权。
因此，靳律师认为，法院判决是正确的