"小产权房"属违规开发 不能办理产权证
"小产权房"属违规开发 不能办理产权证
核心提示
-市房管局相关负责人明确表示：“小产权房”办不了合法的房屋产权证 其“乡产权”颁证主体不具备颁证资格，颁发的产权证不具有法律效力
-市国土等相关部门也提醒广大消费者：购买“小产权房”存在不受法律保护的风险
本报讯(记者李凌翌) “小产权房”属于建在农村集体土地上的，未经依法批准的，大多数项目还非法占用农用地违规开发的住房，当然不能办理产权证！“小产权房”因其价格的优惠吸引了不少购房者的“眼球”，而对于这类“小产权房”到底能不能办产权，则是众口不一，从“乡产权”到永久使用权的说法，比比皆是……对此，记者昨日专门走访了市房管局，相关负责人对“小产权房”到底能不能办产权一说，给出了明确答复：不能办理产权证！
现象——
“小产权房”日益走俏
近年来，由于房地产市场持续升温，受利益的驱动，一些近郊区开发的“乡产权”项目也加入了地产市场竞争。一些企业与乡镇、村集体经济组织擅自签订协议，在集体土地上违法销售“小产权房”的现象日益突出，这引起了社会各界的高度关注。
对于社会上所说的“小产权房”，是指未经政府职能部门批准，违法占(租)用集体土地开发的向社会销售的商品住房，由于乡镇政府部门违法办理了农村房屋产权证，被称为“小产权房”。他们有别于在依法取得的集体建设用地上修建的、由政府有权部门颁发了村镇房屋所有权证的农村房屋，如农民住房、乡镇企业厂房、农村公益事业用房等，前者属于不合法的商品房屋，后者属于合法的农村房屋。
答复——
“小产权房”属于违规开发
“小产权房”到底能不能够办到产权证？带着这样的疑问，记者昨日走访了市房管局，相关负责人对此给出了明确的答复：“‘小产权房’是办不了产权证的！”对此，相关负责人解释说，合法的建设项目在办理房屋登记时需提交用地证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工资料以及其他有关的证明文件。而对于这一类的“小产权房”，未缴纳土地出让金等费用，没有土地使用证和预售许可证、购房合同，因此，没有齐全的资料，国土、房管部门也不会给予备案！
相关负责人坦言，“小产权房”建筑方为谋取利益，在进行销售时，未告知消费者“小产权房”系违反城乡规划、违法占用农村集体所有土地、违法占用农用地，擅自改变土地用途而修建的违法建设项目，缺乏登记的基本要件，不能进行房屋登记的事实。对于这类“小产权房”是不能办理产权证的，而开发企业隐瞒或欺骗的行为，在某种程度上，严重损害了购房者的利益！
同时，对“小产权房”的修建，相关负责人也表示，大部分“小产权房”并没有通过相关建设及规划部门的审批管理，在施工过程中，也很少以“招投标”等市场经济形式进行建筑方的严格筛选，更不存在现场质量监管。“所以‘小产权房’存在一定质量隐患，对房屋使用者的安全无法提供应有的保障。”相关负责人如是说道。而从物业管理方面来看，据了解，该类“小产权房”一般都由乡政府指定的开发公司进行开发，基础配套设施不一定到位，而后期的管理工作也由物业所属的开发公司另成立的管理公司负责，“所以，就目前市场所执行物业管理条例来看，入住的消费者不但不能享受到相对规范化的物业服务，甚至连自身的业主权利也很难行使。”负责人提醒道。
提醒——
“乡产权”只是“忽悠”
记者在采访中了解到，目前成都的近郊区有些“乡产权”的楼盘，而一些盲目的购房者，也是看中了其价格的优惠而准备进行投资。对于这些楼盘打出的“乡产权”的说法，相关负责人告诉记者：“‘小产权房’因不符合项目合法建设用地要求，故登记机关不能对‘小产权房’颁发权属证书。而其承诺的由乡政府或村委会颁发的‘产权证’均不符合法律规定，不受法律保护。”
具体说来，产权证必须是由县级以上人民政府建设(房地产)主管部门颁发的，才具有法律效力，才能证明其房屋是属于自己所有。而“乡产权”，其产权证不是由县级以上人民政府建设(房地产)主管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，其实是不合法的。因此，城镇居民购买此类房屋后是无法正常地上市流通，其消费者利益也不受法律保护。
“乡产权”房实际上并没有真正的产权，没有国家发的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会给购房合同备案！相关负责人分析说：“就算‘乡产权’可以转让，但这种转让实际上是不具有任何法律效力的。”由于“乡产权”房没有产权证，一旦遇上国家征地拆迁，购房者将得不到任何补偿。而且，这类房屋一般由土地所在村开发，房屋质量和房屋售后保修难以保证。此外，“乡产权”房之所以便宜，是由于没有办理农用地转用手续，没有办理征地手续，因而没有交纳征地成本费、土地出让金与相关的房地产开发税费，如果将这些费用算进来，购房者并没有得到真正的实惠。
昨日，相关负责人也再次提醒广大消费者，购买“小产权房”存在较大的风险，不能得到法律保护，提示广大消费者不要轻信“小产权房”修建方的宣传和承诺，应注意加强风险意识和维权意识。
新闻知识
别混淆了“小产权房”
目前，社会上常常将“小产权房”与我市推进城乡统筹，深化农村房屋产权制度改革进程中，在集体土地上集中修建的房屋混为一谈。对此，市房管局相关负责人进行了明确：“事实上这是一种误解，这两者之间有本质上的区别，不能等同。”谈到具体的区别，负责人解释说，首先，“小产权房”是违反规划和用地规定修建的违法项目，而集体土地上集中修建的“新居工程”、“新型社区”房屋是符合规划和我市城乡统筹政策的。从购买主体而言，“小产权房”的购买主体范围宽泛，没有限制，常常是城镇居民前去购买，这样的购买或以租赁方式变相购买的行为是违法的。而集体土地上集中修建和登记的“新居工程”、“新型社区”房屋，其登记的权利主体仅仅限于集体经济组织内部的农民。最后从产权的角度来看，“小产权房”不具备房屋登记的基础条件，不能办理房屋登记，现实中由乡政府或村委会颁发的证书，其实是不合法的。而集体土地上集中修建和登记的“新居工程”、“新型社区”房屋具备登记的基础条件，由国家房管部门依照合法程序进行登记。
【 2008-11-26 】 【来源: 成都日报 】
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