业主为何“有理”却总败诉？物业费的那些事儿 2016-07-24 葛磊律师团队 点睛智慧联盟
原标题：物业费的那些事儿
作者：葛磊律师团队
来源：盈科法律微观
小区业主日常生活中总免不了跟物业打交道。随着业主维权意识的不断提高，其对物业服务水平要求也水涨船高，物业纠纷因此变得愈发普遍。楼道不干净、灯管坏了、电梯频出故障、物业费过高，类似物业纠纷在现实中层出不穷，而一旦上升为诉讼案件，看起来“有理”的业主却屡遭败诉，这让很多业主在情理上都难以接受。这到底是怎么回事呢？今从律师角度来给大家分析一下，谈谈业主为何“有理”却总败诉？业主又该如何有效维权？

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从案例入手分析拒交物业费业主败诉的原因

案例一：因不满物业服务水平而拒交物业费——业主败诉

2015年5月，家住美丽新世界小区的陈师傅，拿着一纸法院判决书，在小区里与邻居们诉苦，“服务太糟糕，凭什么还要交物业费？为啥法院判我败诉啊？”

陈师傅说，从2006年开始，他家阳台一直漏水，向物业反映后，物业派员来修理却并未见效。因此，他从2008年开始拒交物业费，截至2013年，累计拖欠物业费1万余元。此外，陈师傅所在小区另有5户业主和陈师傅一样，因对物业服务不满意，以拒交物业费的方式“维权”：凌女士基于“物业管理混乱”、“保安形同虚设”等理由，从2010年开始拖欠物业费；郑先生的房屋从2009年开始出现漏水，一直没有得到物业方面的有效处理，因此拒交物业费，累计拖欠8800余元。物业方将陈师傅等六户欠费业主“批量”起诉至五华法院。2015年5月21日，五华法院作出终审判决：6户业主败诉，要求限期缴清拖欠物业费。

无独有偶，某小区曲先生因不满物业公司服务质量，自2011年7月以来一直拒绝交物业费。在多次催交无效的情况下，2014年9月，小区物业公司一纸诉状将其告上法庭，索要拖欠的物业费共计1942元。庭审过程中，曲先生表示，没交物业费的原因是物业服务中存在诸多问题：楼道没人打扫，小广告到处是，楼道声控灯不亮，商贩随意进出小区，小区监控不好用等等。曲先生表示，他曾经就上述问题向物业公司反映多次，但是都没有得到妥善解决。他认为，物业公司没有履行其义务，就不应该交物业费。法院审理认为，2011年7月1日，曲先生所在的居委会作为委托方与物业公司签订了前期《物业服务委托合同》，并约定物业费收取标准。法院认为,该合同合法有效，并判决曲先生支付其所拖欠的全部物业费。对于曲先生所主张的物业公司服务质量问题，法院认为，由于其没有提交相关证据，予以驳回。

律师分析：上述两例都是业主不满物业服务而拒交物业费的情况，最后都以物业公司胜诉结束。为什么物业公司的物业服务不到位，业主不交纳物业费，法院依然判决物业公司胜诉呢？

根据《物业管理条例》第2条规定“物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。《物业管理条例》第七条规定“业主在物业管理活动中应履行按时交纳物业服务费用的义务”。结合这三条法律规定可以看出物业公司确实有维护、养护、管理等义务而且如果不履行或不完成履行义务时，业主有请求物业公司承担违约责任，但是这并不意味着业主可以因此不履行按时交纳物业服务费用的义务。即业主的确有权追究物业公司的违约责任，但基于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属不同法律关系，决定了业主不能因为物业公司违约而拒绝缴纳物业管理费。

案例二：因家中被盗而拒交物业费——业主败诉

业主李先生下班回家后，发现家中一片狼藉，经盘点发现价值三万多元的财物被盗，李先生随即向当地公安机关报案，并对物业服务中心进行了投诉和索赔，被服务中心回绝。而后，当物业公司向李先生收取物业管理等费用时，李先生以双方签订了物业管理服务合同，物业公司单方违约，未履行好治安管理职责为由，拒绝交纳水电费、物业管理费。

服务中心认为，物业公司是小区的合法的物业服务者，向小区业主收取物业费合理合法，业主李先生以自己的财物被盗为由，拒付物业管理等费用并没有法律依据。而李先生则认为，物业公司管理严重失职以及小区治安状况混乱是造成业主被盗的直接原因，由于物业公司没有健全和履行好治安管理制度而致使自己财物被盗，其应当承担相应的法律责任。双方调解不成，最终诉诸法律。

法院审理认为：物业公司与李先生签订的《物业服务协议》合法有效，双方均应依照合同积极履行各自义务。根据《物业服务合同》规定，物业公司负有公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理义务，所以从“外来人员管理、秩序巡逻”等角度看，业主家中被盗与物业公司工作疏忽确有关。但最终，法院仍判定李先生向物业公司全额支付物业费。

律师分析：本案中，物业公司对进入小区的人员没有严格排查，使窃贼有机可乘、进入小区，致使李先生财产被盗，二者之间一定关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。但是，本案并不是业主提出的违约补偿诉请，而是物业公司提出的给付物业费的诉请。同样根据本司法解释第六条第一款规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。如果业主认为物业公司没有按照《物业服务合同》约定提供服务，可以另案要求物业公司承担违约责任和相关损失。

另外，就物业费的构成来说，一方面，物业费用包括很多部分，实行安全秩序维护的费用只是其中的一部分，假设物业公司没有按照约定履行安全秩序维护的义务，业主只能拒绝交付物业公司实行安全秩序维护的费用，而拒绝交付全部物业费是不能得到支持的；另一方面，物业公司在物业服务过程中承担的并非是安保责任，并不是发生被盗，物业就要承担责任。《物业管理合同》是一种服务合同，而不是保管合同，因此，物管公司是否应对小区内的失窃进行赔偿，并不能一概而论。如果小区的保安执勤和巡逻工作、对外来人员的管理、监控录像服务、防盗设施等方面达到服务合同的要求，则无需承担责任。而是否履行了《物业服务合同》的约定，很大程度上取决于是否有书面材料证明物业公司认真履行了职责，如出入登记、维修记录，同时物业公司应当注意保留日常工作记录，作为正确、全面履行合同义务的证据。总而言之，物业公司应加强自身管理，按照合同及相关标准的要求严格执行出入登记制度，对陌生来访进行适度访问，对设施设备进行定期检查，履行好各项服务职责。“收人钱财，与人消灾”，这是中国人朴素的商业逻辑，在服务中留存好过程记录，能够证明你认真履行了职责，方能合理规避管理风险。

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浅谈发生物业纠纷时，业主该如何维权

上述两类情况属于最为常见的物业纠纷问题，可以看出业主因不满物业服务时，往往选择拒交物业管理费的方式来维权。法院受理此类物业服务纠纷案件，物业方的主要诉求也即催交物业管理费，并往往以业主补交物业费、物业公司胜诉而结束。

业主与物业方因物业服务质量问题围绕物业费用的交纳与否发生争议，一般而言，业主的欠费难以得到法律的支持，因为“双方签了合同，业主接受了服务，按时交物业费是义务和责任”。但如果业主遇到以下几种情况，则可以不交物业管理费：

1、因房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳。
2、将房屋出租，租赁合同中注明了物业费由租住户缴纳的。
3、物业公司未履行合同的服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据。
4、物业公司没有和业主签合同。
5、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准。
6、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件。
7、物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准的。
8、物业公司不经业主许可自行增加的收费项目。
9、物业公司提供不在业主缴纳范围内的物业服务。
10、物业公司提供未约定或未经业主同意的物业服务的。

除了以上业主可不交物业管理费的情形外，业主若不住可不必全交物业费，这种情况下正常的物业费用缴纳从交钥匙的第二个月开始。收房后从未入住的，经确认，可以按照70%缴费；入住后（含房屋装修），但不使用住房，经确认，连续使用不超过六个月的房屋，从第七个月开始，物业费按照70%缴费。



那么，若业主认为小区物业服务质量有问题而与物业产生纠纷，但又不符合上述“业主可不交物业管理费或少交物业管理费”的几种情形，业主又该如何维权呢？

首先，业主需举证物业公司违约在先，并且要有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况，保留好相应的证据。证据的采集可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式，切忌口头说对服务不满意、服务质量不达标。一旦法院认为物业服务存在瑕疵，业主则可能被判不用全额交纳物业费。

其次，采取谈判的方式，即在应当缴纳物业费时化被动为主动，去和物业公司交涉，业主可以对照当初物业公司在合同中承诺的服务标准，告诉物业公司哪里的服务不到位，建议不应当收取物业费或是少收物业费，并保留好交涉记录。一旦物业公司起诉业主拖欠物业费，业主可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。

最后，鉴于享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主，业主遇到物业问题纠纷，要及时向业主委员会反应诉求；未成立业主委员会的小区，业务要积极与当地的街道办、乡、镇政府沟通，早日成立业主委员会以便日后更好地维权。

发生物业纠纷，业主维权势必会对双方都造成损害，若想要避免发生物业纠纷，减少双方不必要的麻烦，业主、物业公司双方应多些契约精神、遵守双方共同制定的规则，加强对彼此权利与义务的认识。按照《物业管理委托合同》和《物业管理条例》以及相关法律规定为业主提供服务是物业公司的根本职责，按时足额交纳物业管理费是业主应履行的合同义务，不交物业管理服务费必将承担相应的法律责任。同时，业主不交物业费将导致物业公司无法正常完成物业管理和服务，最终损害的是业主自身的利益。业主、物业公司都应从自身做起，首先，物业公司作为服务性企业，在享受收费权利的同时，应该提高服务水平；其次，业主应对物业公司的“义务边界”加以准确理解，即物业公司并不具备强制执法权利，因此，遇到问题时双方要依据协议规定分清责任，业主方不能一味将责任强加给物业公司；最后，即使业主确信物业方对物业服务水平不到位负有责任，也不应选择拒交物业费这一激烈方式来维权，因为《物业管理条例》中对业主以及物业服务企业的权利、义务都作出了明确的规定，即业主应按时交纳物业服务费用，物业公司未能履行《物业服务合同》中的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

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