法院对承租人未经出租人同意能否转租的司法认定
| 法院对承租人未经出租人同意能否转租的司法认定
导读：“转租”或“被转租”是租客一族生活中面临的常事。为维护市场交易安全，限制自由转租固然可以很好地维护出租人利益，但亦会导致在未经出租人同意转租的情况下，租赁各方当事人的法律关系处于不稳定状态。本期法信小编结合相关法条、案例以及观点，对房屋出租人同意转租推定的相关问题作出了阐释，希望能为读者提供参考与帮助。
出租人同意转租的推定
法信 · 法律依据
1.《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。
相关案例
1.出租人同意转租的推定适用前提为出租人知道或者应当知道承租人转租——青海金融超市有限公司与沙沅芸房屋租赁合同纠纷上诉案
本案要旨：出租人同意转租的推定适用前提为出租人知道或者应当知道承租人转租，承租人应当承担举证证明出租人什么时间知道或者什么时间应当知道承租人有转租行为的义务。若无法提供相应证据证明，则不能作出出租人同意转租的推定。
案号：（2015）宁民一终字第224号
审理法院：青海省西宁市中级人民法院
来源：中国裁判文书网 2015.09.23
2.承租人未经出租人同意转租，出租人知道后不表示反对的，转租行为有效——程某某诉某化妆品有限公司房屋租赁纠纷
本案要旨：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。转租的明示同意包括：一是在租赁合同订立时明确约定承租人有权出租租赁物；二是在租赁期间承租人征得出租人的明确同意将租赁物转租。转租的默示同意表现为，承租人转租的，出租人自知道或者应当知道之日起六个月内未提出异议的，视为默示同意了该转租行为。
案号：（2006）虹民三（民）初字第19号
审理法院：上海市虹口区人民法院
来源：《法院审理合同案件观点集成》，刘言浩主编，中国法制出版社2013年出版
3.双方对是否可转租作出明确约定的，承租人应当承担提供证据证明出租人存在明示或者默示同意该转租行为的义务——上海某有限公司诉上海某某有限公司等确认合同无效纠纷案
本案要旨：双方在合同中对承租人是否可再转租已经进行了明确约定，即承租人若再转租需要经过出租人的书面同意并将转租合同备案给出租人。若承租人转租并声明出租人应当知情该转租行为，而出租人表示不知道该转租行为亦不同意该转租行为的，承租人应当承担提供证据证明出租人存在明示或者默示同意该转租行为的义务。否则，可认定承租人与次承租人之间的转租合同无效。
案号：（2013）青民三（民）初字第2935号
审理法院：上海市青浦区人民法院
来源：《法信精选案例》
4. 因转租行为涉及的诉讼发生在六个月异议期内的，应当推定出租人不同意该转租行为——丁某诉姚某合同纠纷案
本案要旨：承租人违反合同约定未经出租人同意擅自转租，对出租人以承租人未经同意为由要求解除合同或者认定转租合同无效的情形，司法解释作出了六个月异议期的时间限制。出租人在六个月异议期内未提出异议，亦未表示同意，因转租行为涉及的诉讼发生在六个月异议期内的，应当推定出租人不同意该转租行为，转租合同无效。
案号：（2012）杭西商初字第35号
审理法院：杭州市西湖区人民法院
来源：《法信精选案例》
专家观点
1.转租没有明显增加出租人风险和损害出租人的租金收益，且在法理上合法占有租赁物的承租人享有转租租赁物的权利
市场经济的高速发展伴随而来的必定是物的快速流转，转租提高了物的利用率，应当予以支持与鼓励，这是一个基本态度。担心多次转租容易导致租赁物损害是没有道理的，因为不管有没有转租，实际使用同一租赁物的都只能有一人，并没有增加租赁物使用的负担。如果说只是换个人使用租赁物就一定大大增加租赁物损毁的风险，那完全是一种主观的想象。而对于转租损害出租人租金收益的理由则更是站不住脚。众所周知，“经济人”的目标就是追求利润最大化。在自由市场经济环境下，出租人在选择承租人时，必定是在租金标准最理想的时候才把租赁物出租。也就是说，出租人出租时的租金标准已经反映了出租当时租赁物的使用价值和出租人的经营能力。因此，就算转租租金高于原租金，该高出的部分也是对承租人承担市场风险的回报，完全没有损害到出租人的租金收益。既然转租并未明显增加出租人风险，又没有损害出租人的租金收益，那么，承租人在法理上有没有权可以转租租赁物呢？对该问题的理解，关键在于如何界定租赁权的权源。在我国，立法也长期将房屋租赁权的权源限于所有权，例如我国《城市房地产管理法》第五十二条规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”但也有学者认识到，租赁权的权源是合法占有而非所有权。“租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金收益，另一方则通过支付租金取得占有以使用受益。单就租赁的法律关系而言，各方均不与所有权发生直接必然的联系，具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同。”我们同意这一观点。租赁权的实质是让渡对物的占有、使用和收益的权利，而不是让渡所有权。很显然，只要对租赁物享有合法占有和使用权的人，都可能让渡其占有和使用权，即将物出租，而非以享有租赁物的所有权为必要。承租人基于租赁合同取得了对租赁物的合法占有，其当然有权转租租赁物。而且，从另一角度看，所有权人出租租赁物而获得收益时，即已在其所有权上设定了占有的负担，即使其后承租人将物转租，也只是在租赁物上发生占有人的变更，并没有增加所有权的负担。因此，从法理上讲，承租人享有转租权是自然不成问题的。
（摘自《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版）
2.允许转租有利于促进租赁物的最优使用
从现实需要方面看，资源的自由流动有利于实现资源的最优配置，允许承租人自由转租无疑有利于促进租赁物的最优使用。转租行为在客观上的大量存在则正好印证了这种现实需要。根据经验，承租人转租情形不外乎有二：或者是因种种原因无法继续经营下去，或者是因第三人有更好的经营行业或经营方法而可以获得更高的收益。不管在何种情形之下，承租人将租赁物转租出去都要比由承租人继续占有使用要产生更高的效益。另一方面，对于出租人收取租金的权利来讲，由效益更高的第三人经营租赁物显然要比继续由承租人使用要更有保障。试想一个经营不善或者效益相对较低的承租人和一个经营良好或者效益更高的承租人比较，哪一个对出租人租金收入的实现更有保障呢？显然后者更有保障。限制转租并没有很大的现实意义，相反违反了经济发展的内在需要，不利于促进交易，提高资源的利用效率，不利于保护转租关系各方当事人的权益。
因此，为提高房屋的利用率，应当支持转租行为，对于未经出租人同意的转租由于其损害了出租人的利益，破坏了出租人与承租人的现有的信任关系，原则上将此种行为认定为无效。但对于出租人明知或应当知道承租人将房屋转租，却长期不表态反对，次承租人也已将房屋装修，此时，出租人又出来主张未经其同意转租，转租无效的这种怠于行使权利甚至有的是不诚信行为，司法解释给予了否定的态度，认为此种情况下视为出租人的同意。
（摘自《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版）
3.六个月内出租人未行使撤销权推定为同意转租合同
依照本司法解释（《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条）的规定，未经出租人同意的转租合同效力以是否超过法律规定的六个月为衡量标志，分为效力待定的转租合同与已经生效的转租合同两种，在出租人有权行使撤销权的法定期限内（六个月），转租合同随时可能被有权的出租人撤销从而归于无效，因此在性质上属于效力待定合同；经过法律规定的六个月的除斥期间后，出租人未行使的撤销权作为形成权已经消灭了，此时出租人对转租合同效力的认同与否已经不存在任何意义了，此时转租合同的效力正式得到法律的认同，转租合同开始生效。
在法律规定的期间内，出租人撤销权的行使是对效力待定转租合同效力的否认，因此，在一定期限内，出租人一天不行使撤销权，转租合同的效力就一天得不到确定，这种效力处于不明确状态的合同对社会经济发展很不利，所以，法律在对无权处分合同效力认定中，在赋予真正权利人撤销权的同时，也同时规定了一定的除斥期限来督促权利人及时行使权利。这种对合同效力起到至关重要的形成权必须在除斥期间内行使，否则，一旦过了这个时期，法律就会以社会经济利益稳定为重，将真正权利人怠于行使权利的表现，推定解释成为视为同意。在转租合同中，一旦法律作出视为出租人同意转租的推定后，那么这个原效力待定的转租合同将被认定为自始有效，转租合同规定的权利义务关系开始约束合同当事人。
（摘自《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与运用》，杨立新主编，中国法制出版社2009年出版）
