随着我国房地产市场的快速发展和国家宏观调控政策的演变，房地产经纪行业蓬勃发展，经纪机构在房屋交易市场中发挥着越来越重要的作用，但也呈现出中介机构参与房屋买卖居间合同纠纷案件不断上升，以及造成案件越来越复杂的局面。
据北京市第三中级人民法院统计，自2013年8月该院正式受案以来至今已审理涉及房屋买卖居间合同纠纷案件118件，占全部居间类合同纠纷的76.62%，涉案标的约2000万元，涉及北京多家房地产经纪公司。


1、虚假宣传学区房，不应给付中介费


雷某为解决子女上学问题，欲购买一套学区房。某中介公司遂向雷某宣传推荐杨某的房子属于“学区房”，并口头承诺可以上某个学校。雷某听信中介公司的宣传，与杨某签订了买卖合同。房屋过户后，雷某发现该房并非学区房，而是紧邻学区房的房子，遂拒绝向中介公司支付居间费，中介公司将雷某诉至法院。
法院审理认为，中介公司未履行如实告知的义务，向购房人作虚假宣传，导致其提供的居间服务有瑕疵致使合同目的无法实现，故雷某不应向其支付中介费。
■ 法官说法
本案中，雷某对于购买房屋存在着特定需求,中介公司在明知的情况下，为获取高额中介费,利用雷某难以判断房屋真实情况的弱势地位，将紧邻学区房的非学区房进行虚假宣传，刻意隐瞒真实情况，并作出可以上学的虚假承诺，使得雷某在不知情、被欺骗的情况下签订合同并履行。合同法第四百二十五条规定，居间人负有如实报告的义务。根据该规定，居间人不得隐瞒有关的重要事实、不得提供虚假情况，否则，如损害委托人利益的，则不得要求支付报酬。因此，中介公司对其虚假宣传、虚假承诺的违约行为应承担相应的责任。


2、未尽审查义务，赔偿相应损失


2012年，方某在中介公司的居间下与案外人李某签订房屋买卖合同，以420万元的价格购买了一套房屋。中介公司在未向方某出示《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》的情况下，即让方某签署了《存量房交易结算资金自行划转声明》，中介公司也没有核实李某的真实身份信息。合同签订后，该房屋进行了三次网签，中介公司均未到房屋管理局进行房屋权属信息的查询工作，方某亦陆续向李某支付了购房款393万元。在第三次网签完毕房屋尚未过户前，方某得知所购房屋已在办理第二次网签前，被李某抵押给银行用以贷款463万元。至此，方某无法取得该房屋的所有权。因李某已因诈骗罪被判处无期徒刑，方某亦无法全部收回已支付的款项。故方某将中介公司诉至法院，要求赔偿损失300万元。
法院最终判决中介公司赔偿方某损失120万元。
■ 法官说法
在司法实践中，中介机构通常具备从事居间服务的专业知识，掌握获取、审查相关信息真实性的能力。因此，在委托人提供报酬的前提下，要求中介机构尽到谨慎、合理审查义务不仅体现民法中法律主体地位平等、权利义务对等的要义，也是对房屋交易安全性、稳定性的保障。在房屋买卖过程中，中介机构的合理审查义务对象主要包括对房屋买卖产生交易选择影响的事项及商业信息等。如房屋所有权权属是否明晰、是否设立抵押、是否“满五唯一”(“满五”指房产证从出证开始计算，时间满五年或超过五年;“唯一”指业主在该省份内，登记在国土局系统里的只有这一套房子。通常情况下，满足“满五唯一”条件的房子可免房子的个税和营业税)等。因此，本案的中介公司未对李某身份信息、房屋权属信息等进行审查，未履行对方某的真实信息报告义务，致使方某不能获得房屋所有权，已构成违约，应承担相应的责任。


3、承诺办理购房资格，骗购房人签订合同


买房人滕某与售房人王某及某经纪公司签订居间合同。当日，滕某给付中介费5万元，与王某签订《房屋买卖合同》并给付王某定金5万元。由于滕某系非京籍的外地人，不具备购房资格，房屋未完成网签等手续。之后，王某与滕某自行协商解除买卖合同，王某已收取的定金不予退还。滕某认为，导致其损失5万元中介费及5万元定金的责任在某经纪公司，遂起诉要求某经纪公司返还5万元中介费并承担相应损失。
法院认为，某经纪公司未向委托人如实报告订立合同的有关事项，违反了忠实居间义务，应当退还其已收取的居间费。故依法判决解除居间合同，某经纪公司返还滕某中介费5万元并赔偿定金损失2.5万元。
■ 法官说法
在本案中，中介公司在明知买受人是外地人，并不具备购房资格的情况下，虚假承诺可以办理购房资格，使得滕某轻信并与王某签订房屋买卖合同，最终因无购房资格而导致合同不能履行。法官提醒广大购房者，在与中介公司订立居间合同过程中，务必保持冷静和清醒，不要轻信口头承诺而草率地作出决定，而是要认真阅读自己签署的合同文本等相关文件，尽量将中介公司的口头承诺落实到书面合同中，重视对书证或视听资料的采集，切实维护自身利益。


4、未审查“满五唯一”，中介公司有重大过失


2013年5月6日，某经纪公司与章某签订居间合同。同日，在经纪公司的居间下，章某与石某签订房屋买卖合同及补充协议，约定买卖的房屋应满足“满五唯一”的条件，某经纪公司未在该补充协议上签字盖章。之后，某经纪公司认为其居间服务已经完成，以章某未给付中介费为由将章某诉至法院。章某则辩称某经纪公司提供的房源并非“满五唯一”，某经纪公司对此未尽审查义务，提供房屋信息有误，不同意给付中介费。
法院认为，某经纪公司有重大过失，其对房屋是否“满五唯一”未尽到审查核实义务。最终判决驳回了某经纪公司的诉讼请求。
■ 法官说法
根据合同法第四百二十七条规定，未促成合同成立的，居间人不得要求支付报酬。在司法实践中，买受人一般会签两份合同，分别是与出卖人之间的买卖合同，以及与中介公司的居间服务合同。本案中，表面上看，章某与石某的房屋买卖合同的签订标志着某经纪公司居间义务完成，但事实上，由于中介公司提供的房源信息并非章某要求的“满五唯一”房型，致使章某在被欺骗的情况下与石某签订合同，并不符合章某的真实意思表示，房屋买卖合同效力本身具有瑕疵。故中介公司作为信息提供方，未促成合同成立，不得要求支付中介费。


5、中介“一房二卖”，损害购房人权益


李某在某经纪公司的居间服务下，与售房人签订房屋买卖合同并给付了定金。在办理相关手续时，某经纪公司告知李某房管局要求审查相关资质。因搜集相关资料，李某未按约定的付款时间交纳购房款。在李某提出欲与售房人协商时，某经纪公司承诺由经纪公司负责协调，并要求李某不要与售房人直接联系。在李某办好相关手续，交纳了中介费、手续费后，售房人要求涨价，拒绝按原价履行买卖合同。在双方争执期间，某经纪公司又促成售房人将涉诉房屋卖给其他人并已过户。
最终，法院判决某经纪公司返还李某中介费及代办过户费并赔偿相应损失。
■ 法官说法
根据我国物权法规定，禁止一房二卖，所有权只能归属一方。结合合同法第四百二十五条、第四百二十七条的规定，在房屋买卖交易过程中，作为居间方的中介公司必须履行忠实义务，必须符合诚实信用原则，否则造成房屋买卖合同效力瑕疵不能履行的，不能获得报酬，并承担损害赔偿责任。因此，本案中，中介公司一房二卖追逐利益最大化的行为，本质上仍然是违背了如实报告义务、忠实勤勉义务，且其故意阻断买卖双方联系的行为本身也存在恶意，具有主观过错。


法官提醒：购房当心中介四类陷阱


北京三中院法官指出，作为中介市场的重要消费主体，消费者应提高自己的法律意识，提高对中介机构“陷阱”的识别能力。
陷阱一：中介公司将《买卖合同》与《居间合同》合二为一。一般情况下，居间活动中应存在两个独立合同，一个是中介公司与委托人的居间合同，一个是购房人与售房人的买卖合同。现实中，中介公司为确保自身利益的实现，故意提供一个《买卖居间合同》，将《买卖合同》与《居间合同》合二为一，当购房人签订居间合同时，因居间合同中还有买卖合同的内容，从法律上讲，居间人的居间义务已经完成，然而客观上买卖合同的内容只是初步意向，中介公司为购房人承诺的许多义务并没有实际履行，一旦发生纠纷，购房人很难维护自身权益。
陷阱二：中介公司故意不履行解释居间报酬所对应的具体含义的义务。根据合同法的规定，居间义务完成的标志就是买卖合同的签订，房屋过户属于买卖合同的履行，因此不是居间合同的义务。大部分购房人对该法律专业问题存在认识误区，认为办理过户是中介公司的居间义务。而中介公司利用购房人的这一认识误区，在签订合同时，约定居间报酬不包括网签与房屋过户的费用，但并不予以解释说明，导致一旦房屋买卖交易未能完成时,购房者要求中介公司承担责任的主张往往难以得到支持。
陷阱三：中介公司故意以口头形式作出部分承诺。为促使购房人签订买卖合同赚取高额中介费，中介公司会对购房人作出许多承诺，如保证过户、帮助融资贷款、没有购房资格的帮助办理购房资格等。但在签订书面合同时，中介公司则会以合同是建委制定的格式合同不能随便更改为由，未将上述承诺落实到合同中。发生纠纷时，中介公司往往否认其曾作过承诺，购房人也无法提供有力证据予以证明。
陷阱四：中介公司诱使购房人签订规避中介公司责任与风险的文件。居间过程中，中介公司会让购房人签订许多规避中介公司法定义务或减轻、免除中介公司责任与风险的文件。当购房人产生疑问时，中介公司则称上述文件没有实际意义，仅是公司内部要求，不影响购房人的权利等来误导购房人。纠纷发生后，中介公司往往会用这些有购房人签字的文件逃避其法律责任，而购房者则很难维权。
为此，法官特别提醒交易当事人，在房屋买卖过程中应注意查看经纪公司是否有合法的房屋经纪资质；充分了解房屋建筑结构、区位、房屋历史、权属情况、共有情况等详细信息；认真阅读合同条款谨慎签约，必要时咨询律师;在付款时尽量选择通过第三方资金监管方式进行；交易过程中强化风险意识及证据意识，注意收集发票、收据等相关材料，纠纷发生后要注意保存证据，比如录音、视频资料等。


作者│宋毅 周熙娜 苗振跃
来源│人民法院报