农村房屋买卖合同的效力问题
农村房屋买卖合同的效力问题
由于现行土地制度存在权利二元、市场进入不平等、价格扭曲和增值收益分配不公等弊端。为了增加农民的财产性权利，破除城乡二元结构，实现两种所有制土地权利平等、市场统一、增值收益公平共享的土地制度，农村土地土地制度改革势在必行。2014年1月19日，中共中央、国务院印发了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》中央一号文第19条明确提改革农村宅基地制度，完善农村宅基地分配政策，在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让。2014年4月15日聊发【2014】1号文，中共聊城市委聊城市人民政府为认真贯彻落实《中共山东省委、山东省人民政府贯彻落实〈中共中央、国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见〉的意见》（鲁发〔2014〕1号）文件精神，全面深化农村改革，加快农业现代化进程，提出关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的意见》出台了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的意见》，进一步明确落实农村宅基地用益物权，探索建立农村宅基地使用权自愿有偿退出机制，开展农民住房财产权抵押、担保、转让试点，增加农民财产性收入。落实被征地农民权益，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。可见，聊城市已经成为农村宅基转让、抵押、担保试点地区之一。按照2015年《全国民事审判工作会议纪要》规定，对于已将宅基地流转确定为试点地区的，可以按照国家政策即相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。不仅如此《物权法》同时规定，房屋买卖合同的效力与物权效力是区分开的，物权未生效的，不影响合同效力，本法第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。通过以上法律分析，农村宅基房屋之间的买卖合同不能一律归于无效，应当不同地区不同对待。
