开发商在售房宣传中的瑕疵行为是否构成对购房者的违约
开发商在售房宣传中的瑕疵行为是否构成对购房者的违约
李某某、孟孟某与上海某房地产开发有限公司
基本案情
2015年7月,原告李某、孟某购买被告上海某房地产开发公司开发的星海湾一期某房屋,开发商展示的沙盘模型中显示该房屋所在的楼盘前越过人行道和绿化带后市一块绿地,绿地中间有树木,绿地和楼房之间没有栏杆。双方于是在2015年8月份签订了《商品房买卖合同》,约定了房屋的基本情况、购房价格、付款方式、交付及过户时间等内容。合同订立后,原告依约定交付了全部购房款。然房屋交付前,被告在该楼盘前砌了栅栏,栅栏南侧建设了幼儿园,沙盘中展示的绿化休闲广场并没有建设。原告在与被告协商无果后起诉至法院,原告认为被告在售房宣传中存在欺诈行为,按其沙盘模型的展示,该楼盘前应为绿化广场,但事后却变成了幼儿园,导致房价下跌了50万元。
案件焦点
被告在沙盘中展示的内容未明确标识实际为建设幼儿园操场的行为是否构成违约。
法院审理认为
本案中开发商向原告陈列的沙盘模型,是一种宣传资料,一般情况下是要约邀请。但在同时满足三个条件下,应视为要约:一是所作的说明和允诺具体确定;二是对商品房合同的订立有重大影响;三是对房屋的价格有重大影响。对照这三个条件分析,本案中原告主张违约责任的依据不充分。首先被告沙盘展示的内容并非具体确定,销售沙盘的性质决定了其展示的内容只能是概括的而不是十分精准的。其次,本案中销售沙盘虽未明确该楼盘前按照规划为幼儿园建设用地,但是也没有明确标识为原告主张的绿化休闲广场。最后,该房屋价格下跌的原因系市场风险与被告是否建设绿化场地无关。
综上所述,本案中被告在售房过程中的宣传行为不构成对原告的违约责任。
律师观点
开发商售房宣传瑕疵程度的认定和把握,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。该条规定赋予了购房者可以以开发商销售广告和宣传资料不实主张违约责任的权利,但是也对开发商违约责任的构成设置了较高的条件。实践中为了减少诉讼,法院并不会把开发商的一般瑕疵行为认定为违约责任。