开发商以政府行为抗辩不办产权证,一审被判赔偿购房人违约金
开发商以政府行为抗辩不办产权证,一审被判赔偿购房人违约金
——记黄某诉昆明某公司商品房买卖合同纠纷案
导语:在很多商品方购销合同中,虽然双方使用合同是当地的住房和城乡建设厅及省级工商局提供的文本,但合同的很多内容可以由双方协商的填写上的,房屋开发商凭借自己的强势地位,基本上不与购房者协商,是按照自己的意思填在合同上的。这样的作法，基本上都是对开发商有利的条款，在很大限度上排除了购房者的合法权益。有的房地产开发商为了避开自己应当承担的为购房者办理房产证及土地证需要向政府缴纳的各项费用及税收，在合同中就没有明确约定延期办理房产证需要承担的违约责任。而对这个问题，很多购房者往往都想着房屋已经交付，只有不影响居住，房产证及土地证早办迟办没有什么影响，即便开发商延期办理房产证及土地证也就放弃了追究开发商违约责任。以上购房者的这种想法，表明上看确实对自己使用房屋没有什么影响，但综合国家的法律规定，这种想法大错特错，如果购房者没有房产证及土地证，按照法律规定该房屋的所有权不属于购房者，更没有土地使用权，房屋所有权及土地使用权仍属于开发商，开发商可以违法地将该房屋及土地使用权抵押，有的开发商甚至违法将房屋再次出售，也就是一房两卖，开发商收了房款卷款外逃，购房者维权就困难了。此外，如果开发商破产了，购房者办理房产证及土地使用权因为没有开发商提供的各种证件，房屋登记机构及国土部门不会给购房者办理。而且，开发商还可能存在土地使用权、土地规划、建筑规划、施工许可证、欠缴国家的税收及规费等原因，如果开发商不完善以上的手续，购房者也不可能办理房产证及土地证，加上开发商逃跑或者破产了，没有完善以上的手续，办理房产证何等困难。对于购房者的权利来讲，没有房产证及土地证，购房者不可以将房屋出售或者抵押，也就是法律上所说的处分权,权利就得不到保障。以下是易德祥律师办理的一起开发商没有为购房者办理房产证及土地证的案例，供需要已购房屋交房后没有办理房产证及土地证的购房者参考。
2010年6月，黄某与昆明某房地产开发有限公司（以下简称昆明某公司）签订商品房购销合同，约定黄某以90.1万元的价格购买昆明某公司开发的位于昆明市吴井路的某楼盘A901号面积为121.1平方米的房屋居住，双方约定了由黄某一次性付款给昆明某公司。约定了交房时间，迟延交房的违约责任，但没有约定办理房产证及土地证的时间及违约责任。合同签订后，黄某于2010年12月一次性支付了房屋的购房款90.1万元给昆明某公司。昆明某公司于2011年11月向黄某交付了以上房屋，同时黄某向昆明某公司缴纳了配套费、维修基金、契税、印花税、房产证工本费等费用43161.67元，黄某便对所购房屋进行装修，后一家人搬入该房屋居住。后黄某多次向昆明某公司提出要求办理房产证及土地使用权证的要求，昆明某公司以会尽快办理为由敷衍黄某，黄某觉得房屋已经交付，自己也缴纳了各项购房款及其他办理房产证的各项费用，多次催促昆明某公司后，就没有再过问了。2014年4月，黄某突然接到自称是上述房屋房主的徐某的函，徐某称其是上述房屋的房东，昆明某公司已经将上述房屋出售给自己，双方已经将购买上述房屋的购销合同向昆明市住房和城乡建设局下设的昆明市房屋产权交易管理处（以下简称昆明产权处）进行备案。黄某此事心急如焚，便到昆明市产权处查询，方知自己购买的房屋确实被昆明某公司于2013年12月出售给徐某，双方签订的合同经昆明市产权处备案登记，而自己和昆明某公司签订的购销合同却没有经过备案。后黄某的朋友在网上查询到云南东方神律师事务所昆明分所（国资）的易德祥律师擅长处理疑难房产纠纷，经过和易德祥律师电话沟通后，第二天便和黄某来到易德祥律师办公室，经过初步的沟通，易德祥律师了解到上述情况，同时了解到昆明某公司现在因在其他地方开发楼盘而资金问题陷入了困境，已经资不抵债。黄某当时主张要求昆明某公司双倍赔偿购房款及装修的损失，经过易德祥律师分析，昆明某公司一方两卖，黄某的要求具有法律依据，可以得到法律支持，但分析现在的情况，黄某的房屋现在已经涨价了，同地段同面积的房屋差不多在160万元以上，即便双方退还购房款，也就是180.2万元，相差不了多少。更何况，昆明某公司已经资不抵债，丧失了偿债能力，以至于他们冒着违法犯罪的风险进行一房两卖，即便法院判决下来，也无法得到执行，唯有保住房屋，要求办理房产证及土地使用权证才最实际，更能维护自己的合法权益，而且尽快向法院起诉，否则，等徐某将房产证办理下来后就麻烦了。黄某听了易德祥律师分析后，当即决定委托易德祥律师作为自己诉讼代理人向法院起诉解决。
当日易德祥律师便拟定好民事起诉状，要求昆明某公司履行合同、办理房产证、土地证及从赔偿黄某从2012年2月16日开始直到办理完房产证及土地证的为止的违约金，黄某在起诉状上签字后，第二日便向昆明市官渡区人民法院提起诉讼，在得到法院立案受理后。因昆明某公司也用类似的手段将部分没有经过合同备案登记的业主购买的房屋也出售给第三人，曾出现了其他业主对昆明某公司堵门的维权方式，使昆明某公司的人员不敢到办公场所上班，导致法律文书送达不了，后昆明某公司委托云南某律师事务所杨律师领取了起诉状副本及开庭传票。
后在庭审过程中，昆明某公司的代理人杨律师主张双方在合同中没有约定办理房产证的时间及违约责任，同时昆明某公司是因为其自行在A区的顶层加盖了两层房屋，以至于规划不能通过，昆明市城管部门还没有处罚意见，以至于不能办理房产证，属于政府的原因，况且房屋已经交付给黄某，房屋没有瑕疵，不应该承担赔偿违约金的责任。对于一方二卖的行为，称是昆明某公司和代理销售的公司属于两个系统，将房屋卖给徐某的行为是销售公司的行为，公司不知道，愿意将向昆明市产权处撤销和徐某的备案登记，并称尽快为黄某办理房产证及土地使用权证。作为黄某代理人的易德祥律师根据双方的证据及法律反驳了昆明某公司代理人的观点：首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款的规定，因昆明某公司没有经过政府部门许可，私自在许可的A区楼层上加盖两层，该两层房屋属于没有经过审批的违章建筑，这是因为昆明某公司的原因造成，与作为购房者的黄某无关，昆明某公司应该赔偿从2012年2月16日到办理完房产证、土地使用权证时止的按照中国人民银行同期贷款利息的违约金；其次，因为昆明某公司没有按照合同约定履行为黄某办理房产证及土地使用权证，属于违约行为，根据《民法通则》111条 及《合同法》第114条第三款的规定，除了要求昆明某公司赔偿违约金之外，依法有权要求昆明某公司履行合同，为黄某办理房产证及土地使用权证；再次，因昆明某公司将黄某已经购买的房屋再次出售给徐某，同时双方签订的合同已经过昆明市产权处的备案登记，对于黄某来讲要求办理房产证及土地使用权证的要求极其紧迫，依法应该判决昆明某公司及时履行该义务；最后，根据合同相对性的原理，昆明某公司因没有经过审批，私自加层的行为属于违反《城乡规划法》及《建筑法》的行为，城乡建设部门对昆明某公司的性质处罚行为，与作为买房人的黄某没有任何关系，昆明某公司违反行政法的行为不应作为抗辩事由，不属于法律规定的不可抗力，昆明某公司除了需要赔偿违约金之外，需要依法约定履行为黄某办理房产证及土地使用权证的义务。经过易德祥律师的铿锵有力地依据事实、依法的反驳，昆明某公司的代理人没有有力的抗辩理由。
后法庭组织双方调解，昆明某公司代理人承诺在2014年年底为黄某办理房产证及土地使用权证，但不愿意赔偿违约金。经过黄某及易德祥律师分析：昆明某公司已经丧失了商业信誉，已经丧失了偿债的能力，只有对其加层的违法行为接受相关部门的处罚，缴纳相关的罚款后，才可以办理房产证及土地使用权证，该公司敢冒着违法犯罪的风险将房屋再次出售给徐某，说明已经资不抵债，不缴纳政府部门的巨额罚款就办理不了房产证，而且现在连昆明某公司的股东都找不到，到时候也无法办理，无法执行。所以，还是主张要求昆明某公司赔偿从2012年2月16日起至办理完房产证、土地使用权证止的违约金，以便督促昆明某公司尽快履行义务。因无法达成一致意见，法庭休庭后，择期宣判。
后昆明市官渡区人民法院作出一审判决，以昆明某公司因违反规划私自加层的行为还没有政府的处理意见，办理房产证及土地使用权证的条件不具备，没有支持黄某要求昆明某公司办理房产证及土地证使用权证的诉讼请求，支持黄某要求昆明某公司赔偿从2012年2月16日起至一审判决生效时的违约金，近13万元。因该判决未支持黄某要求昆明某公司办理房产证及土地使用权证的诉讼请求，现易德祥律师继续代理黄某在法律规定的期限内向昆明市中级人民法院提起上诉。同时，易德祥律师也代理黄某向昆明市官渡区人民法院提起诉讼要求确认昆明某公司和徐某签订的合同属于无效合同。
结语：在本案中，合同虽然没有约定办理房产证及土地证的期限及违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，开发商应该在交付房屋的90日内为购房者办理房产证，如果不履行上述义务，黄某有权从交付房屋的90日后要求开发商履行办理房产证及土地使用权证的义务，同时可以要求开发商赔偿按照同期银行贷款履行的违约金。虽然一审没有支持要求昆明某公司办理房产证及土地使用权证的诉讼请求，但黄某的诉讼请求具有事实和法律依据，如果不出意外，二审法院理应支持黄某的诉讼请求。本案二审及黄某起诉昆明某公司与徐某签订的合同属于无效合同的审理结果，易德祥律师将及时向社会通报。
本文作者（案件承办律师）：易德祥律师，昆明律师，连续两次通过国家司法考试，中国政法大学在职博士研究生，现云南东方神律师事务所昆明分所副主任，易德祥律师从业11年，办理过上千起刑事、民事、经济纠纷、经济仲裁案件，法律功底深厚，业务能力强，深受当事人的一致好评。
