某物业服务合同纠纷案诉讼时效简析
以案说法
—某物业服务合同纠纷案诉讼时效简析
广东德培律师事务所 方道恒律师
关键词：物业服务合同、物业维修基金、押金、诉讼时效
一、案情简介
原告朱某2002年与某房产公司签订《商品房买卖合同》，购买W商铺。合同签订后朱某向当时管理该物业的某物业公司A公司支付了物业维修基金、水电周转金及物业装修押金。2012年朱某收到其购买W商铺所在的业主委员会的通知，称W商铺无房地产权证，需将W商铺收回。朱某被迫将属于全体业主所有的W商铺交回业主委员会后，其2014年４月起诉某房产公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，某房产公司退回全部购房款、退回该物业维修基金、水电周转金、装修押金，后调解退回了购房款，法院释明后放弃了对某房产公司的物业维修基金、水电周转金、装修押金的退回请求。现朱某认为某物业公司A公司收取物业维修基金、水电周转金、物业装修押金等费用已失去合同依据，找A公司退款未果成诉，诉请：１.某物业公司A公司退回原告朱某物业维修基金、水电周转金及物业装修押金。２.现物业管理公司B公司与原物业管理公司A公司对该笔退款承担连带责任。
二．庭审交锋
A公司代理律师认为，物业维修基金实际收款人是市房管行政部门，其当时只是代收代缴，并不是该笔费用的实际权利义务承受人。根据市穗国房字（2000）118号《××市物业维修基金管理暂行办法》第三条、第四条可以明确，物业维修基金是房管行政部门依法收取，交由银行代管的专款专用的款项，因此原告朱某不应找A公司来退该笔费用。另外若原告有权找A公司退款，该笔费用请求权现已十多年早已过了诉讼时效。
另外关于水电周转金当时已因使用水电产生费用扣掉，现过10多年要求退款也已过了诉讼时效。装修押金当时装修时有无违约扣减并不清楚，该笔费用请求同样也已过了诉讼时效。
B公司代理律师认为，B公司是现受业委会委托对涉案小区进行物业管理的公司，B公司和A公司之间不存在权利义务的承接关系，两公司是独立的公司，不存在法律上的关联性。当时其进场管理，A公司并未给B公司交接这些费用和业务，因为B公司不应承担这些费用的退回责任，要求法院驳回对其的诉讼请求。
三、法院对本案事实的认定、时效释明与判决
法院经审理，认为原告与A公司因房产无法过户而不能成为业主，A公司退出物业管理后，A公司与某房产公司因《物业管理委托合同》而产生的本案涉及的相关费用的权利义务已终止。关于诉讼时效，根据《最高人民法院<关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定>》第八条的规定“返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。”2014年４月原告朱某诉某房产公司，法院2014年12月25日出具《民事调解书》，原告至收到该《民事调解书》的日期才知道其应向A公司主张退回本案诉请的费用，故其诉讼时效应自2014年12月25日起计算，原告朱某于2015年７月７日提起本案诉讼时，并未超过２年诉讼时效。至于A公司是否将物业维修基金扣转相关房管行政部门，及水电等费用是否因实际使用已扣掉，A公司并未提供证据证实，法院对该意见不予采纳。
关于现物业管理公司B公司的承责问题，因原告未提供证据证明B公司承接了A公司在《物业管理委托合同》中的全部权利义务，B公司也否认与A公司有权利义务的承接，原告的证据也显示是A公司收取了其本案诉请的费用，故对B公司的连带责任请求不予支持。法院最后判决A公司返还原告朱某物业维修基金、水电周转金、装修押金，驳回原告其他诉讼请求。
