案情:
    2003年3月，山东省济南某房地产开发商对正在开发的某花园小区进行预售，该小区于三月份动工，预计同年九月份完工交付使用。该公司在于购房者签订的合同中约定，开发商应至迟于2003年9月30日前交房，逾期按日千分之一支付违约金，如逾期30日以上，购房者有权单方面解除合同，不可抗力因素除外。结果到九月底时，开发商未能如期交房。当购房者找到开发商要求索赔时，却遭到了开发商的拒绝，开发商声称，之所以迟延交房是由于不可抗力造成的，本来按规划是可以如期完工的，但是今年雨水大，七八月份连续下了几场大雨，好多天都没办法施工。再有，由于该公司是省建筑行业的龙头企业，在施工期间各级领导多次前来视察工作，导致该公司再三停工，一度修改施工进度。所以，迟延交房是不可抗力造成的，开发商不承担违约责任。购房者对开发商的说法不同意，故诉到法院,法院建议双方和解，双方反复协商，后终以日万分之五的违约金达成了和解协议。

    评析：

    《商品房买卖合同》第八条规定遭遇不可抗力，且出卖人在规定只日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”对于由不可抗力所构成的免责，由于理解不同，购房者和开发商往往会产生一些争议，事实上，依法律规定，开发商若要免除责任，必须具备如下条件，一、免责事实必须是不可抗力。二、免责事实必须是双方签约后发生的。三、开发商必须将发生不可抗力的事实及时通知了业主并出具证明。县根据以上依据对开发商提出的理由逐一分析如下：

    一、 天气因素对施工进度确实有严重的影响，但是风雨天气均为正常的天气现象，作为开发商在进行房屋开发前，就应当根据我省的天气纪录，结合气象部门对未来天气状况的预测，合理预计工期，确保在承诺日期前顺利完工，因此，阴雨天气不构成不可抗力事由。

    二、 检查和参观并不构成不可抗力的社会原因范畴，但是，该情况确属房屋建设开发过程中的不可控因素，确实是开发商无法克服的客观事实，因此，若该情况属实，应当结合房地产公司对自己所负通知义务的履行程度，适当予以免责。

    另外，在现行房产交易中，开发商还经常以以下两个理由作为不可抗力的免责条款，一是施工过程中遇到了重大的的困难不能解决，二是市政配套的批准与安装的延误。其实，这两种情况都不能构成不可抗力的免责条款，因为这些内容都属于开发商在开发伊始就应当考虑到的事项，是开发商在房地产开发过程中应当承担的风险，即便开发商通过合同试图把上述风险转嫁给购房者，该条款也会因为违反了法律的规定而无效。

（作者单位：山东省平阴县人民法院）


    

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