江西南昌店面租赁合同纠纷经典代理词
代理词
审判长、审判员：
江西华赣律师事务所依法接受本案被告（反诉人）罗蜜欧的委托，指派我们担任其与原告（被反诉人）南昌世杰公司租赁合同纠纷一案一审代理人，现根据事实和法律发表如下代理意见：
一、原告与被告签订的店面租赁合同及补充协议合法有效，原告已全面履行自身的合同义务。
2013年9月5日原、被告双方签订的《店面租赁合同》是在双方充分协商的基础上签订的，主体适格、意思表示真实、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被告即将合同约定的店面交付原告经营使用，被告已全面履行了自身的合同义务，不存在任何违约行为，原告无权要求解除租赁合同。
二、原告要求解除租赁合同没有事实和法律依据，双方均应严格按《店面租赁合同》及《补充协议》继续履行。
首先，在租赁合同签订之前（至少在2013年04月24日前），东湖区就计划投入建设资金1.8亿元，对胜利路步行街进行全面升级改造，并通过各种媒体向公众告知。原告作为一家长期从事服装贸易的企业，对步行街升级改造计划必然是有了充分的了解，且被告也明确告知原告改造的计划，在签订合同时原告必然是全面考虑了步行街改造带来的商业风险和改造完成后带来的商机（改造完成后，直接的受益主体就是作为承租方的原告）。因此，步行街改造不属于原告所称的“情势变更”和“不可抗力”，而是原告预知的，不能成为解除合同的理由。
其次，在租赁合同履行过程中，原告以市政府对步行街整改为由向被告提出减免租金，被告出于长期友好合作的考虑，就2015年租金交纳事宜与原告达成《补充协议》。据此，原告所提及的步行街改造事由，原、被告双方已经以《补充协议》的形式达成一致，予以解决，且步行街改造早在2015年1月即改造完毕，并不影响原告的经营活动（二楼、三楼、旁边商户均在持续营业），合同履行不存在障碍，步行街改造不能作为解除合同的理由，原告要求解除合同并不符合《店面租赁合同》第四条第四款的解除情形，更不符合法律规定。
再次，原告所称的“被告单方违约从5月9日起停电，导致原告停业”的说法不能成立，更不能构成其主张解除合同的理由：（1）、并不是被告停电，停电是因原告自己拖欠电费而被物业采取的催缴电费的手段，属于物业行使合同履行抗辩权的行为，且在被告向物业垫付电费后，5月15日即恢复供电，物业采取的措施在合理的范围之内。（2）、《店面租赁合同》第四条第二款第3项明确约定，原告不能按期交纳租金或电费，逾期达十五天以上的，被告有权解除协议，虽然被告没有行使合同解除权，但拖欠电费的行为属于双方约定的根本违约行为，停电是因原告自身的原因导致。
又次，从现有的证据而言，没有任何证据显示，原告停业系因步行街改造或停电所致。同样的店面、同样的地段相邻的商户都在正常经营，处在黄金地段的临街1楼的原告却停止营业，客流整个南昌市就数胜利路和中山路最为繁盛，甚至某种意义上对于客户而言也只有这两条街可以逛（对于南昌人而言，逛街大多情况下就是逛胜利路步行街和中山路），步行街改造影响微乎其微。因此，我们有充分的理由相信，原告停业纯属其自主选择的行为，与步行街改造或停电没有因果关系，更与被告无关，原告无理起诉要求解除合同并要求被告赔偿所谓损失，实为通过诉讼手段转嫁其经营失败的损失。
最后，合同约定的租赁期限至2016年9月30日才截止，租赁标的至今在原告的实际控制下，合同能够继续履行。
因此，原告要求解除合同没有合同依据，也不符合《合同法》第94条规定的5种情形，原告无权解除合同，双方租赁合同应当继续履行。
三、原告无权要求返还押金，更无没有理由要求赔偿‘装饰装修残值损失’。
原、被告双方签订的租赁合同合法有效且原告无权解除合同，合同约定的租赁期限至2016年9月30日止，根据合同约定押金在原合同结束（终止）缴清水电费后退还，租赁合同至今仍在履行期限之内，且原告拖欠被告租金，原告无权要求返还押金。
装修为原告正常商业投入，现由于原告自己违约，假如法院判决解除双方的租赁合同，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》11条的规定“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持”。由原告自己的违约行为造成自己所谓的‘损失’，应由其自行承担，被告不存在任何过错，装修残值对被告没有任何利用价值，不应强加给被告，且根据《店面租赁合同》第三条第2款的约定“承租期满如原告不再承租，店内固定装修不得拆除”，而原告却在评估鉴定后，将店内固定装修全部拆除毁坏，自然就连‘残值’都不存在了，原告申请对所谓的‘装修残值损失’进行的评估已没有任何意义。
四、原告未按约定支付租金，且无理要求解除合同的行为，致使被告合同目的不能实现，已构成根本违约。
根据《补充协议》约定，2015年3月、4月、5月每月租金人民币5万元,6月1日起租金视步行街改造情况若不影响店铺正常经营，按原合同每月95000元支付租金。步行街（租赁标的段）于2015年1月即已改造完毕，并不影响店面经营，但原告却只在2015年3月、4月共向被告支付6万元租金，被告多次向原告提出交涉，要求支付拖欠租金，但原告至今未予支付，反而无理提起诉讼，要求解除合同，其行为已构成根本违约，严重侵犯了被告的合法权益，原告应及时支付拖欠的租金。同时根据《店面租赁合同》第六条第1款约定，原告不能按期缴纳租金。电费，按1%偿付违约金，超过十五天被告有权终止合约和停止供电，《合同法》第125条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。显然，原、被告约定按1%偿付违约金真实意思是以拖欠租金为基础，按1%/日偿付违约金，直至付清之日止，不然就不会出现“超过十五天被告有权终止合约和停止供电”的表述，且不论被告如何违约均按1%承担违约责任，显示公平。
综上所述，被告已经全面履行了合同义务，原告长期拖欠租金并无理要求解除合同的行为已致使被告合同目的不能实现，已构成了根本违约，原告的诉讼请求应予以驳回，根据《合同法》第107条的规定及有约必守原则，租赁合同能够且应当继续履行，被告提起的反诉请求依法应得到支持。
以上代理意见，供法庭参考。
江西华赣律师事务所
代理人： 曹良海
Tel/微信：150 7088 3989
二〇一五年十月十六日
