二手房按揭贷款过程中出卖方违约情况下的法律分析及救济
二手房按揭贷款过程中出卖方违约情况下的法律分析及救济
自2015年5月，北京市及其周边县市的房地产异常火爆，通州出现了史上最严限购令，与北京一河之隔的燕郊更是出现了抢房潮，一手房的价格平均每平方米上涨了5000元以上。一手房市场价格的大幅攀升，对二手房市场造成了巨大的冲击，出现了许多出卖人擅自毁约，拒不履行合同的现象。对于以按揭贷款方式购房的买受人而言，其权利如何救济成为关注的焦点。
一、二手房房买卖中，全款购房与按揭贷款购房在合同履行上的区别。
如果买受人系全款购房，则其可以一次性将剩余购房款支付给对方，并要求出卖人履行交付房屋和过户的义务。以按揭贷款方式购房的，一般需要中介组织双方办理银行面签，提交贷款所需的身份证复印件、户籍档案、收入证明、甚至单身证明（或结婚证）、完税证明、社保证明、银行流水等手续，由贷款银行对于贷款申请进行审批。即便买受人的手续完全合格，还要看选择的银行是否还有贷款可以发放。只有具备了出卖人的行为配合、银行审批合格，双方的合同才能够继续履行。
二、在出卖方拒绝出售房屋的情形下，买受方坚持履行合同如何处理？
全面履行合同义务是合同诚实守信原则的基本要求，强制履行也是合同法第一百零七条规定的违约责任的承担方式之一。买受人要求继续履行合同的诉求是符合合同的约定。在双方对于合同履行存在争议的情况下，原则上应当判决强制履行。但是，在按揭贷款的二手房买卖中，强制履行存在需要出卖人的行为配合、银行对于贷款资格审核等条件。一旦出卖人拒不配合面签，法院很难以其他方式代替出卖人面签的行为。另外，银行审批时间不能确定，是否通过也不能确定。贷款审批时间的不确定性与法院判决强制执行性需要的准确履行期限存在冲突；法院直接判决以按揭贷款方式继续合同的行为又忽视了银行对于贷款的审批权，有强制银行与买受人签订借款合同的嫌疑，系对银行契约自由的侵犯。一旦银行贷款审批没有通过，则面临法律文书确定的义务与银行审批相互矛盾的局面。在法院强制出卖人履行银行面签手续操作性不强，法院不能侵害银行合同自主权，代替银行对于买受人贷款资格进行审核得情况下，法院判决强制履行必然不能取得良好的社会效果，甚至实际无法执行。鉴于此种情况，买受方可以变更付款方式，即选择一次性支付剩余购房尾款。变更付款方式对于出卖人并无不利，其既可以从买受人处得到相应的对价，又可以及时领取剩余尾款，缩短了履行期限。买受人则可以通过变更付款方式取得其心仪的房屋。目前比较成熟的中介机构可以提供垫资服务，解决买受人支付能力不足的问题。买受人可以要求出卖人承担因变更付款方式增加的合理的融资成本费用。
三、买受人不能一次性支付剩余购房款的情况下，其权利如何救济？
买卖合同一般约定了出卖人拒绝履行合同的违约责任，如双倍返还定金或支付违约金。如果双方约定的定金或违约金过低，则该部分费用不足以弥补买受人的损失。买受人在不能变更付款方式的条件下是否只能无奈接受数额较低的双倍定金或违约金呢？答案是否定的。合同法第一百一十三条规定：“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”当房屋市场价值与原合同价值出现巨大差距时，双倍返还定金或支付违约金不足以弥补买受人损失的情况下，买受人可以要求对方支付所受到房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。这样，一方面解决了买受人不能一次性付款的困境，弥补买受人的损失，另一方面，可以加大出卖人的违约成本，使其无利可图，从而可以维护市场的稳定性。
四、出卖人所售房屋尚有银行贷款未及时清偿如何处理？
出卖人在购房时也是以按揭贷款方式购房，在双方签订合同时尚未清偿银行贷款。对此，我们要区别对待，一种情况是，出卖人以按揭贷款的方式向开发商购买房屋。银行贷款的担保分两个阶段，前期是开发商保证担保，后期，产权证下发后，银行办理它项产权证，此时担保变为抵押担保。在开发商保证担保阶段，购房者未及时还款的，银行可以直接从开发商的保证金账户中直接扣划实际逾期未还的贷款，或者全额扣划剩余银行贷款本金。鉴于开发商的履行能力较强，银行有时存在拖延办理它项产权证的情形。在此种情况下，出卖人虽背负有银行贷款，但银行非抵押权人。出卖人对于所售房屋具有完全所有权，其售房行为不必经银行同意，买受人也无义务为出卖人偿还银行贷款。此种情形较少。
另一种情形，即出卖人以按揭贷款方式购房，且银行在双方签订合同时已经取得了它项产权证。此时，银行为涉案房屋的抵押权人。《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”双方在买卖过程中对于房屋是否设有抵押是清楚的，且在合同中一般约定由买受人支付部分购房款以消灭抵押权，所以存在抵押权不影响买卖合同的效力，只对合同是否能够履行产生影响。出卖人以房屋设定抵押权为由主张合同无效的诉求不应得到支持。如要继续履行合同，实体上，买受人需代为清偿该出卖人所欠的银行贷款，消灭抵押权；程序上，应追加贷款银行为第三人，在法律文书中明确买受人可以向银行代为清偿银行贷款，避免因出卖人不配合，造成银行不敢接受代为清偿款项的情况。
