二手房买卖违约之 案件小结
在房价已高歌猛进几十年的今天，买房对大多数普通老百姓来说已绝非易事。且社会价值体系中诚信的缺失使得普通购房者在承受巨大经济压力的同时，还得无奈的面对各种违约。在购房之路上可谓一路心酸。
常见的违约情形主要有：购买新房时，开发商延迟交房（遇到过延迟6年还未交房的），交房后开发商迟迟不办房产证（主要是开发商资金短缺无法完税，故意拖延，遇到过交房三四年还未办证的）；购买二手房时，业主因房价上升而毁约拒不办理过户手续甚至过户后仍拒绝交房（2015年3.30房产新政后，深圳房价暴涨，出现严重毁约潮）。
面对如此恶劣的购房环境，购房者在购房时应具备基本的风险防范意识。除仔细审查房屋情况外，在购房合同的条款上也应加强自我保护。否则后续如遇到违约，将直接影响到自身的维权。以我们团队亲自办理的一些案件为例：2012年时，我们团队曾代理几十名业主就惠州大亚湾的一个楼盘延迟交房进行维权，双方购房合同中对延迟交房违约责任的约定为“如卖方逾期交房超过60日，买方有权要求卖方自交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买方支付已交付房款万分之五的违约金。”接受委托时，开发商已延期将近一年。在此情况下，我们毫不犹豫选择直接去法院起诉，要求开发商立即交房并按约定支付违约金至实际交房之日。起诉后不久，开发商即加快进度完成了交房，且最后经法院调解每位业主拿到了3至4万的延迟交房违约赔偿金。
另一个案例发生在2014年，同一个楼盘，甚至有部分业主也是2012年时参加延迟交房诉讼的业主。截止在2014年7月时，开发商已逾期办理房产证达一年多时间。双方购房合同中对延迟办理房产证违约责任的约定为“卖方应该在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由卖方提供的资料报产权登记机关备案。如卖方未能如期办理，则应在本房地产项目的房地产初始登记完成之日起三个月内负责将材料上报给产权登记机关备案，否则卖方需按已交房款的0.3%向业主支付违约金。”这个条款对购房者来说就极不公平。既给予了开发商极长的办证期限，又约定了极低的违约金（每户大概几百元，且是定死的，而无论延迟的时间是多长）。面对这么低的违约成本，开发商在资金缺乏无法完税的情况下势必会将违约进行到底。综合该实际情况及考虑诉讼程序的漫长，最后我们团队与业主商量放弃了诉讼方式而改为协商的方式处理。期间经历了多次与开发商反复谈判、协商及与放贷银行、房管局、国土局沟通协调，陆续为业主办下了房产证，截止也2015年的7月已全部办完。作为交换条件，我方放弃了向开发商主张违约金的权利。这正是上述条款对我们维权之路严重牵制的结果。否则，该案应该会像2012年的案例一样快速拿到证件并获得赔偿。这也才应是开发商严重违约应有的惩罚及业主历经艰辛拿证后应得的赔偿。
2015年3.30房产新政后，我们团队至少接触过7个深圳二手房违约的案件。卖方违约的理由千奇百怪，但实际都是房价暴涨惹的祸。而买方想要维权，依然还得看合同约定，看办理过程的实际情况。这些就是案件事实，也是法院裁判的依据。
