二手房买卖过程中你应该注意的那些事儿
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最新消息
NO.1 据四川中原监测数据显示，6月主城区二手住宅成交6739套，成交面积高达63.58万平方米;6月二手住宅环比价格上涨0.4%，价格止跌回升，也是自2014年5月以来首次回升。成都二手房成交套数已经连续3个月环比上涨，并且成交量均在六千套以上。专业人士认为：在传统的淡季，成都二手房领涨楼市，那么，未来二手房成交将迎来新的高峰，租金还将上涨。>>查看详情
NO.2 七旬市民李老太在过去12年里，一直有个烦心事。用一辈子积蓄买的二手房，卖家迟迟不过户，这算怎么回事?原房主钱某是一名海员，经常出海作业，很长时间才回来一次。卖房当时，钱12年前某正在国外，其妻将此房以12万余元的价格卖给刘某。一个月后，刘某又加价两万元卖给李老太。当时讲好，钱某一回国就协助办理房屋过户手续。就这样，李老太把13万余元房款给了刘某，留下一万元说好房屋过户后再付。刘某把该房的房本、电卡等交给李老太，李老太一家搬了进去。哪知，一拖就是12年。>>查看详情
引言
自330新政之后，成都二手房交易逐渐火爆。但是随着二手房成交量的逐渐上升，二手房交易过程中的纠纷也越来越突出。前不久，深圳就发生因房价暴涨百万元房主买房后反悔的事情。其实二手房交易中还有很多你不了解的情况，比如户口问题、税费问题等。不过不用担心，本期解密维权由北京安博（成都）律师事务所彭安碧律师、黄磊律师、律师助理钟晓丽为你详细解答。
律师解密
问题一：购买二手房有哪些手续费，比例是怎样的？
律师解答：随着经济的不断发展、房价的不断回升，不少投资者将目光投向了二手房交易市场。然而二手房交易需要缴纳各种费用，包括以下十一大费用： 一、营业税：由卖方承担。纳税办法：1、房产证未满五年的，需要缴纳总房价的5.65%；2、房产证满5年的，并且面积在144平方米以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.65%；3、房产证满5年的，并且面积在144平方米以下的不需要缴纳。>>查看详情
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问题二：在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢？
律师解答：在购买二手房的过程中，为避免发生户口纠纷，首先在买房之前应做好调查核实工作。在签订二手房买卖合同之前，购房者应到房屋所在地派出所对房屋户口进行核实。若通过中介公司介绍的房屋，也可以委托中介公司代为调查核实，但应让中介公司出具报告并加盖中介公司的公章。 其次在二手房买卖合同中应针对户口的迁移和违约责任的承担进行详细的约定。在合同中应先确认该房屋中是否还存在出卖人或其家人的户口，或是出卖人上家的户口。若有，则详细约定出卖人应于合同签订后的约定时间内（最好是在过户之前）将户口迁出。 >>查看详情
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问题三：什么是阴阳合同？签订阴阳合同有何风险？
律师解答：阴阳合同是指房主和租户双方为达到避税或其他目的，双方签订两份不同的合同。向有关部门登记时用一张合同，通过少报租金或少报面积的方式,降低租赁合同标的，报低租金少纳税，称为阳合同。房主与租户另签一份合同，作为实际支付租金的合约并实际履行，称为阴合同。 签订阴阳合同存在非常多的法律风险。 >>查看详情
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网友关心
1、搜狐网友”战狼“'：房价上涨过快卖家毁约怎么办？
北京安博（成都）律师事务所彭安碧律师认为： 根据《最高人民法院关于使用<中华人民共和国婚姻法>根据《财政部 面对“房价上涨过快，上家想毁约”的，具体还要看卖家毁约的时间。若卖家在买家交完定金之后，支付房款之前毁约的，买家可以要求卖家返还双倍的定金，也可以要求房价差额作为实际损失，要求索赔。 若是在双方签订买卖合同，并支付房款之后，卖家毁约的，买家可以要求卖家返还房款、利息以及卖方违约造成的违约金。 除此之外，在目前的房市行情下，买家要注意不要签订做低房价的“阴阳合同”，否则房价上涨后，房东也可能会以“阴阳合同”不合法为由设置障碍。
2、搜狐网友”涂涂“：买二手房遭毁约 能否要求“强制过户”？
北京安博（成都）律师事务所律师助理钟晓丽认为：强制过户的条件比较严苛，包括且不仅限于要求买受人已经将主要义务履行完毕；出卖人能够履行过户义务而拒不履行并拒不返还房款；若不强制过户将致使买受人案外损失明显扩大等。因此，若该房屋已做了抵押等他项权的话，将房屋强制过户将很难执行，法院也不会在这一情况下支持买受人的请求，从而只能要求出卖人赔偿损失。若《买卖合同》中有对这一情况的违约进行约定，也可以选择按照合同约定承担违约责任。
3、搜狐网友”宝宝“：买家贷款出现障碍从而无钱购买算违约吗？
北京安博（成都）律师事务所律师助理钟晓丽认为：根据《最高人民法院关于使用<中华人民共和国婚姻法>银行作为购房者和开发商之间房屋买卖关系第三方，买卖合同对其没有任何约束力。若是因为购房者的原因致使贷款没有办理下来，应由未按约付清余款的购房者，按照合同约定，向开发商承担违约责任。但本人认为，如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，仅是银行未按规定时间放款，那么购房者也只能先向开发商承担违约责任，然后再按借款合同向银行追究违约责任。
4、搜狐网友”june“：什么情况下二手房屋买卖合同无效？
北京安博（成都）律师事务所黄磊律师认为：根据我国《民法通则》第58条，《中华人民共和国合同法》第52条的规定，以下合同属于无效合同：
（1）无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。根据我国《民法通则》的有关规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订房屋买卖合同，否则，属无效合同。
（2）限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的房屋买卖合同无效。
（3）以欺诈、胁迫的手段签订的房屋买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺诈手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的房屋买卖合同，或是一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐怖而签订的房屋买卖合同。
（4）乘人之危签订的房屋买卖合同。是指一方当私人趁对方处于危难之际利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的房屋买卖合同。
（5）双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的房屋买卖合同。
（6）以合法形式掩盖非法目的签订的合同。
（7）违反法律、行政法规的强制性规定签订的房屋买卖合同。
