二手房买卖合同履行过程中出现问题怎么办？
二手房买卖合同作为众多合同类型的一种，其实也并没有多大的特殊之处。既然是合同，那么在履行过程中多多少少会出现各种意料之外的因素，导致合同不能正常履行。这其中即有主观因素，也有客观因素。尤其在目前房价飞涨的大环境下，房屋买卖合同纠纷大量爆发，但是综合起来，无非就那么几种情形，下面我简单介绍一下合同履行过程中可能出现的几种情况以及解决的办法：
1、卖家因为房价暴涨，觉得有利可图，拒绝履行合同。
对策：买家作为守约方，可以给卖方发送《履约催告函》，要求在合理期间内，继续履行合同。如果卖方收到函件后，还是不继续履行合同，那么买方可以到法院起诉，根据具体情形，可以选择要求卖方继续履行合同，并同时要求按照合同约定支付迟延履行合同的违约金，也可以要求法院判决解除合同，并要求卖方双倍返还定金，或者支付房屋成交价百分之二十的违约金。如果因为卖家违约给买家造成的损失高于违约金标准，买家还可以要求法院提高违约金数额。
2、卖家一房二卖。
对策：这种情形，如果房产还没有过户给第三方，同样也可以选择要求继续履行合同。如果房屋已经过户给第三方，导致买方合同目的不能实现的，买方可以主张解除合同、由卖方返还已付购房款及利息并赔偿一房两卖获取的差额利益的损失。
3、因买方个人原因，导致未能获得按揭审批。
对策：这种情形，如合同没有约定，明显属于买方违约。面对这种情形，卖方可以给买方发送《履约催告函》，要求在约定期限内或者合同期限内履行支付房款义务，如到期买方未能支付房款，卖方可以要求解除合同，并要求买方根据合同约定承担违约责任。
4、因国家政策的变化，导致未能获得按揭审批。
对策：这种情形，买方可以要求解除合同，并由卖家返还买家所支付的定金以及房款，双方都不需要承担违约责任。
如果选择诉讼，还应该注意在诉讼过程中及时采取财产保全等措施，确保法院判决能够执行到位。如果定金托管在中介等第三方，还可以将第三方列为共同被告或者第三人。具体诉讼策略，还需根据具体案件情况处理。
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