房产专业律师靳双权谈本案房屋一房二卖后债权人如何实现权利的问题
案情介绍：
2007年5月25日，朱珊找到中介公司想购买一套50平方米左右的公寓。一个月后中介公司给他介绍了房主刘强。刘强拥有一套坐落在市中心的公寓，面积48平方米。朱珊在中介公司工作人员的带领下去参观了房子，对房子的位置、室内的布局、装修都非常满意。于是与房主刘强协商单价为8000元/平方米，总价款为38.4万元，朱珊先交付定金2万元。两人随后在2008年7月3日签订了房屋买卖合同，朱珊交给了刘强2万元定金，由于资料准备问题双方未办理房产过户手续。随后，朱珊住进了该房。由于刘强以前也让朋友帮忙打听买家，与朱珊签订合同后，不知情的朋友给他介绍了另一买家赵浩然愿意以1万元/平方米购买他的房子。刘强在心中算盘一打，如果以1万元/平方米卖掉房子的话，即使定金罚则双倍返还朱珊定金4万元，在赔偿其他损失，仍然多收入5万元左右。于是刘强与赵浩然签订了房屋买卖合同，由于对方一次性全部支付了房款，所以房款支付后边去相关部门办理了过户登记。随后，刘强要求解除与朱珊的房屋买卖合同。朱珊起诉至法院，要求确认刘强与赵浩然之间签订的房屋买卖合同无效。
案件审理结果：
法院经审理认为，两个房屋买卖合同都是当事人在平等自愿基础上协商一致的结果，且第二个合同中的相对人赵浩然不存在恶意签约的情形，故两个房屋买卖合同均有效。因赵浩然与刘强就涉案房产办理了过户登记手续，根据法律规定，房屋产权应归赵浩然所有。刘强应对朱珊承担违约责任，双倍返还定金4万元，并赔偿其经济损失。据此，法院判决找好然与刘强之间签订的房屋买卖合同有效，驳回竹山的诉讼请求。
资深房产专业律师靳双权评析：
本案是一起因一房二卖而产生的纠纷。案件争议的焦点在于两个房屋买卖合同的效力如何认定以及房屋产权应归谁所有。这里就涉及两个法律问题：房屋买卖合同生效要件和房屋产权发生变动需要履行的手续。
一、两个房屋买卖合同的效力
这两个房屋买卖合同的效力如何？根据《合同法》第44条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”同时，我国《合同法》也对合同无效的情况进行了严格的规定，即只有出现该法第52条规定的情形时，才会导致合同无效。《合同法》第52条规定的无效合同有：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。由此可以看出，只有符合以上5种情形之一时合同才是无效的。
具体到本案来讲，两个房屋买卖合同都是买卖双方在平等自愿基础上协商一致的结果。虽然赵浩然是第二个买主，但他在主观上是善意的，不存在我国《合同法》规定的合同无效的情形，也不属于法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续才生效的例外情形，所以两个房屋买卖合同均成立且有效。
二、两个房屋买卖合同均有效的情况下，房屋产权应该归谁
根据我国《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。由此可见，在进行房屋买卖时，仅签订买卖合同还不能取得房屋的所有权。要想取得房屋的所有权，成为房子的真正主人，就必须得进行变更登记，也就是通常所说的过户登记。但这种登记与合同的效力并没有关系，它只是标致物权变动的公示方式，即这种登记决定了物权是否发生转移。反过来讲，如果没有办理登记手续，并不影响房屋买卖合同的声小和有效，致使房屋的所有权不发生转移。
具体到本案来讲，刘强分别与朱珊、赵浩然签订了房屋转让合同，且两个合同均有效。但根据上述分析，合同有效并不能直接产生房屋产权的变动，还需要办理登记过户手续来进行产权变更。刘强只与赵浩然就该房产办理了过户登记手续，因此该房产只能归属于赵浩然所有。那么竹山就只能吃了这个“哑巴亏”了吗？当然不是。朱珊可以依据与刘强签订的有效房屋买卖合同追究刘强的违约责任。当然，如果刘强与朱珊、赵浩然均未办理房产过户登记手续，那么该房产还属于刘强所有。根据合同平等性原则，刘强可以从两个合同当事人中任选一方履行合同进行房产过户登记，而对另一方当事人承担违约责任。未能购买到房屋的一方也可以要求解除合同赔偿损失。
三、预告登记
我们有必要了解一下2007年10月1日开始实施的《物权法》中规定的预告登记制度。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”依据以上法律规定，预告登记的基本含义是指在不动产交易过程中，为防止合同生效至办理正式产权登记期间不动产权利人另行处分该不动产，双方按合同约定将不动产转移事项向登记机构进行预先登记，确保受让方在条件成熟时进行正式产权登记，取得该不动产产权的一项法律制度。预告登记从法律的角度有效防范了一房多卖现象的产生，保护了买房的合法权益。
