房产专业律师靳双权谈一起错综复杂的房屋权属确权纠纷
案件回顾：
2005年3月23日，开发商xx公司作为出卖人，张勇作为买受人，双方签订北京市商品房预售合同，约定出卖人向买受人出售北京市朝阳区广渠路xx号东环18某小区（北区）xx号楼x单元xx号房屋（以下简称涉案房屋）。2013年2月16日，涉案房屋登记至张勇名下，登记名称为北京市朝阳区x街x号院x号楼x层x单元xx室。2013年3月5日，北京xx开发有限公司将涉案房屋所有权证交予中国建设银行股份有限公司北京分行。
2007年6月14日，张勇作为甲方（出售方），樊强篱作为乙方（买受方），双方签订北京市房屋买卖合同，约定甲方向乙方出售涉案房屋；交易价格为1726000元；乙方应在签订本合同时即支付甲方购房定金2万元；甲、乙双方应相互配合向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理上市批准及房屋买卖权属过户相关手续，并按照有关规定申请领取房屋所有权证；乙方如未按照合同规定付款方式付款，甲方对乙方逾期付款行为有权追究违约责任，每逾期一日，乙方应支付甲方逾期款项的千分之三作为延期付款的违约金，逾期超过十个工作日，甲方有权解除本合同，乙方所付定金不予返还；甲、乙任何一方不按期办理过户手续或不提供相关证件、资料等，致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日应向对方支付房价款千分之三的违约金，逾期超过十个工作日守约方有权解除合同；2007年7月1日前办理物业交割，物业交割当日买方将80万元首付款交至丙方由丙方转交给甲方；甲乙双方任何一方违约，导致买卖合同不能履行，须支付对方违约金80万元；如果2008年1月1日未完成过户手续，买方承担2008年一年的尾款利息，利率按同期银行贷款利率执行；甲方承诺房屋内家具家电归乙方所有，乙方给甲方15000元。同日，张勇作为甲方（出售方），樊强篱作为乙方（买受方），北京城建房地产经纪有限公司（以下简称城建公司）作为丙方（居间方），三方签订北京市房屋买卖居间合同，约定如乙方为贷款客户，则丙方自甲、乙双方在房屋土地管理局办理完权属过户手续，在银行放款后七个工作日内将房屋余款926000元转付给甲方，如甲、乙双方未能按买卖合同中有关约定日期进行物业交付，则该款项的转付在完成物业交付之日起三个工作日内完成。2012年12月26日，城建公司因决议解释而注销。
2007年6月27日，张勇出具收条，确认收到樊强篱支付的购房首付款80万元、家具家电款15000元和房间内所有费用1000元（包括水、电、煤气、物业费）。樊强篱还提交了中国银行取款回单和存款回单，以佐证其于2007年6月27日的付款情况。双方确认张勇已于2007年6月将涉案房屋交付樊强篱。
张勇提交了开发商xx公司于2006年10月31日开具的公共维修基金收据和契税收据，以证明其在购买涉案房屋之时已经交纳上述款项，其迟迟不能取得房屋所有权证系因开发商xx公司挪用上述款项所致。张勇还提交了中国光大银行北京京广桥支行于2012年9月10日开具的北京市住宅专项维修资金专用收据，以及北京市地方税务局于2012年9月11日开具的中华人民共和国契税完税证，以证明因樊强篱对其建议持懈怠和消极态度，故其于2012年自行重新缴交了专项维修资金和契税。
张勇因购买涉案房屋曾向建设银行借款96万元（个人住房借款合同编号：朝阳-2005-136520-382），建设银行现对涉案房屋享有抵押权。审理中，建设银行称截至2014年3月18日，贷款本金余额为669394.62元。樊强篱表示其现可以在无需办理贷款的情况下一次性支付剩余购房款926000元，且表示愿意代张勇偿还剩余贷款本息。
樊强篱诉称：2007年6月14日，我与张勇签订北京市房屋买卖合同，约定我购买张勇所有的北京市朝阳区广渠路xx号xx号楼xx单元xx室房屋，房屋总价款1726000元。合同签订后，我将首付款80万元以及家具家电等费用16000元给付张勇；2007年7月1日，张勇将房屋交付给我。合同签订之时，开发商xx公司尚未给张勇办理房屋所有权证，但此后张勇一直拖延办理房屋所有权证。现我起诉，要求张勇继续履行双方签订的北京市房屋买卖合同，为我办理上述房屋的产权转移登记手续，并按照房屋价款日千分之三的标准支付违约金（自2013年8月17日计算至实际办理房屋过户登记手续之日）。
张勇答辩并反诉称：由于开发商xx公司将业主交纳的房屋维修基金挪作他用，使我不能依法取得房屋所有权证；故我与樊强篱签订的北京市房屋买卖合同所确定的各项事项无法按时兑现是由双方意志以外原因所致，我不应承担任何责任。鉴于开发商xx公司的过错，我本着公平合理、等价有偿的原则提出由樊强篱支付第二次房屋维修基金的建议；但是，樊强篱已经取得北京市房屋买卖合同设定的全部利益，故对我的合理建议表现出懈怠，致使双方买卖行为无法进行。双方签订北京市房屋买卖合同后，樊强篱即占有并出租房屋，仅以一半的购房款获取了该房屋的全部权益。合同生效后，樊强篱没有依约支付2008年的尾款利息，该行为已经构成违约，樊强篱应当承担违约责任。综上，房屋所有权证未能办理系因开发商xx公司的原因所致，责任并不在我；樊强篱基于不当得利的初衷，懈怠或者消极规避支付房屋维修基金，使买卖合同无法履行；现双方签订的买卖合同已不能继续履行，请求法院驳回樊强篱的诉讼请求。另我提出反诉，要求解除我与樊强篱签订的北京市房屋买卖合同，并要求樊强篱支付2008年全部购房尾款利息66419.25元以及违约金380586.6元。
樊强篱针对反诉辩称：张勇系合同的违约方，其要求解除合同没有事实和法律依据。张勇依约负有为我办理产权过户手续的先合同义务，但其至今仍拒绝履行，已经构成违约；我已依约支付房屋首付款80万元，不存在违约行为；房屋开发商的行为与我无关，且张勇在2013年2月16日已经实际取得房屋所有权证，其在此情况下仍然拒绝为我办理产权过户手续。尾款利息的支付应以张勇提交贷款手续和办理过户手续为条件，现张勇没有履行其先合同义务，故其无权向我主张尾款利息。另外，合同关于尾款利息没有明确支付时间，故张勇主张的违约金也缺乏依据。
建设银行述称：我行对樊强篱与张勇之间的争议不便表态。根据法律规定，张勇就北京市朝阳区广渠路xx号xx号楼x单元xx室房屋在我行办理的贷款本息全部清偿前，其与我行签订的借款合同、房屋抵押合同依然具有法律效力。若张勇将房屋转让，应优先偿还我行的贷款，不得侵犯我行的合法权利。即使有生效判决确认代偿人，不等于我行同意变更借款人，也不等于免除张勇的还款义务。在贷款本息全部清偿前，我行不同意解除抵押，我行仍有权对张勇及抵押物主张权利。
房产专业律师靳双权点评：
樊强篱与张勇或并与城建公司签订的北京市房屋买卖合同、北京市房屋买卖居间合同，均系各方当事人真实意思表示，合法有效。樊强篱已向张勇支付了已届履行期限的购房首付款80万元、家具家电款15000元；至于双方约定的尾款利息，虽然樊强篱亦应支付，本院核算数额应为66419.25元，但是双方对此未明确给付期限，张勇亦无证据证明其在2009年以后曾催告樊强篱支付该笔款项，故张勇无权以樊强篱未支付尾款利息为由解除合同，亦无权就该尾款利息主张逾期付款的违约金；现涉案房屋已经登记至张勇名下，樊强篱亦表示愿意代张勇偿还剩余贷款本息，故双方已经具备办理过户手续的条件，应当继续履行合同；综上，本院对樊强篱要求张勇办理产权转移登记手续的诉讼请求予以支持。
樊强篱与张勇签订北京市房屋买卖合同、北京市房屋买卖居间合同之时，张勇尚未取得涉案房屋的所有权证，且双方亦未就张勇取得房屋所有权证后办理产权转移登记手续的具体时间做出约定，樊强篱亦无证据证明其在2013年以后曾催告张勇办理产权转移登记手续，故樊强篱亦无权要求张勇支付逾期办理产权转移登记手续的违约金。
审判结果：
法院经审理后判决：
一、原告（反诉被告）樊强篱于本判决生效之日起十日内代被告（反诉原告）张勇向第三人中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行偿还个人住房借款合同（编号：朝阳-2005-13xxxx-3xx）项下全部贷款本息，以消灭第三人中国建设银行股份有限公司北京朝阳支行对北京市朝阳区x街xx号院x号楼xx层x单元xx房屋享有的抵押权。
二、被告（反诉原告）张勇于本判决前项所述抵押权消灭之日当日协助原告（反诉被告）樊强篱办理将北京市朝阳区x街x号院x号楼xx层x单元xx房屋所有权转移登记至原告（反诉被告）樊强篱名下的过户手续。
三、原告（反诉被告）樊强篱于本判决前项所述过户手续办理完毕之日当日向被告（反诉原告）张勇支付尾款利息六万六千四百一十九元二角五分；原告（反诉被告）樊强篱于本判决前项所述过户手续办理完毕之日当日向被告（反诉原告）张勇支付剩余购房款［数额为九十二万六千元与原告（反诉被告）樊强篱依据本判决第一项实际代偿贷款本息之差］。
四、驳回原告（反诉被告）樊强篱的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）张勇的其他反诉请求。
