公房拆迁中的常见问题

发布日期：2015-06-01 作者：110网律师

企业拆迁? 公房拆迁中的常见问题
在我国的国有企业和事业单位中，一直存在着单位分给职工宿舍，职工租住单位公房的待遇。当遇到拆迁的项目的时候，就会因单位公房的所有权人与承租人、承租人的继承人之间等因为补偿款发生纠纷。
公有房屋的租赁权其实是居住权利的体现，其可以转化为财产权利。享有对该房屋居住权利的人员，对因该房屋引起的财产权利，均享有一定份额。同时我国的《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。
虽然各地的经济发展水平不一样，但是拆迁补偿款依然是一笔不小的数额。在拆迁补偿中，承租人与公房的管理人以及承租人的家庭内部都会出现各种各样的纠纷。那到底时行政诉讼还是民事诉讼，还是行政和民事都有，这个需要当事人根据实际的状况来具体的安排。一般情况下，针对合同的效力、房屋维修等方面出现的情况是属于民事诉讼，针对直管公房的政府单位就是行政诉讼。
在拆迁过程中，最重要的是公房承租人资格的认定。如果原有承租人还健在的情况下，一般承租人就是原有的承租人；如果承租人经法定依法变更，而且并没有侵犯到别人的利益的情况下，这个变更之后的承租人就是补偿款的受益人；如果原承租人死亡，原承租人的继承人没有变更登记，但是依然向公房管理单位继续缴纳承租费用，这个也算单位实际承认承租人的承租地位；关于原承租人死亡后，家庭内部关于房屋继承人的纠纷，要看具体的实际使用权在谁受理，房租是由谁缴纳的。根据规定，申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：1、原承租人死亡或外迁;2、与原承租人为同一户籍;3、是原承租人的家庭成员;4、与原承租人共同居住二年以上;4、没有其他住房。
公房拆迁补偿的方式有两种，一种是承租人按照当地的房改政策买下单位出租的公房，然后以被拆迁人的身份享受补偿；另外一种就是承租人与公房的直管单位签订新的续租合同，在另外给承租人新的承租房屋。
在实际生活需要注意的是，承租人对于单位的公房只有实际上的居住和有限的处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的，该处分属无权处分，在有权限的公房管理单位给与认可之前，该处分没有任何法律上的效力。
对于公房的继承法律上是不允许的，但是作为公房的拆迁补偿款是可以继承的。在实际的生活中经常会出现家庭内部对于公房补偿款的纠纷，这个可以明确的表示出，补偿款是可以继承的，家庭内部的一员不能私自的占为己有。