一、合同订立的原则
1、《合同法》第3条：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
2、《合同法》第4条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
3、《合同法》第5条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
4、《合同法》第6条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
5、《合同法》第7条：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
二、格式条款的定义
1、《合同法》第39条第2款、《安徽省合同监督条例》第3条：格式条款指的是合同一方当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。商业广告、通知、声明、店堂告示、单据等内容符合合同要约规定和前款规定的，视为格式条款。
2、霸王条款定义：当格式条款中的一方当事人为了自身利益，利用其在交易中的经济强势地位和预先拟定“损人利己”条款的优势，将不公平、不平等、不合理的合同条款内容强加于对方，侵害对方的合法权益时，这种条款就被形象地称之为“霸王条款”。
四、法律法规对格式条款限制条款
（一）《合同法》对格式条款的限制条款
1、《合同法》第39条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
2、《合同法》第40条：格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效：
（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（3）以合法形式掩盖非法目的；
（4）损害社会公共利益；
（5）违反法律、行政法规的强制性规定。
《合同法》第53条:合同中的下列免责条款无效：
（1）造成对方人身伤害的；
（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。
3、《合同法》第41条：对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格条式款不一致的，应当采用非格式条款。
（二）《消费者权益保护法》对格式条款的限制条款
《消费者权益保护法》第24条：经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。
（三）《安徽省合同监督条例》对格式条款的限制条款
（一）《安徽省合同监督条例》第9条：采用格式条款订立合同的，格式条款提供方应当遵循公平原则依法确定双方当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
（二）《安徽省合同监督条例》第10条：格式条款不得含有免除提供方下列责任的内容：
1、造成对方人身伤害的责任；
A、产品使用中造成人身伤害的不承担赔偿责任；
B、游玩过程中造成人身伤害的不承担责任。
2、因故意或者重大过失造成对方财产损失的责任；
3、对提供的商品或者服务依法应当承担的保证责任或者保修责任；
A、促销、打折、特价商品概不退换；
B、买一增一，赠品不实行三包；
C、超市自助寄存柜，店主不承担寄存物丢失责任；
D、商品出店或开包，包装物缺损概不退货；
E、珠宝商品不退还、不维修；
F、旅馆、洗浴店主规定未寄存的贵重物品被盗或丢失，责任自负；
G、种子包装袋上标明:从购种之日起15天内请试芽,若出芽率不够,可携带包装袋及所购种子的收据到所购处协调解决,过期视为合格产品,不承担任何责任；
H、种子包装袋上标明:本品种售出之后，恕不退换（恕不承担任何责任）；
I、种子包装袋上标明:无购销发票、原种子包装袋、内标签保存不全或不符的等，不承担赔偿责任，由用户自己承担；
J、某农机具产品说明书标明，产品自售出之起半年内，凡属产品质量问题的，我公司实行免费保修服务；产品自售出之日起不超过一个月，确系产品质量问题经维修部门维修三次以上仍不能正常工作，我公司负责给予包退。
保证和保修责任是指按国家规定对商品应当承担的质量保证、保修、包退、包换等责任。具体包括以下几个方面内容：
A、保证提供的商品和服务符合保障人身财产安全的要求；
B、保证提供的商品和服务信息真实，不得做引人误解的虚假宣传；
C、保证提供的商品和服务应当具备的质量和性能；
D、保证按照国家规定承担包修包换包退或者其他责任，不得无故拖延或拒绝。
4、因违约依法应当承担的违约责任；
5、依法应当承担的其他责任。
（三）《安徽省合同监督条例》第11条：格式条款不得含有加重对方下列责任的内容：
1、违约金或者损害赔偿金超过合理数额；
（典型条款：房屋买卖合同有关约定；损坏物品高价赔偿）
2、承担应当由提供方承担的经营风险责任；
（典型格式条款：如暂不使用燃气，每月仍应交纳最低用量费）
3、违反法律、法规加重对方责任的其他内容。
（四）《安徽省合同监督条例》第12条：格式条款不得含有排除对方下列主要权利的内容：
1、依法变更或者解除合同的权利；
（典型格式条款：购物卡限期消费，过期作废）
2、请求支付违约金或者请求损害赔偿的权利；
（典型格式条款：A、洗衣店不慎将客户衣物洗坏，按收取洗物价的数倍赔偿；B、胶卷冲印加工损坏或遗失，本店只赔偿同类同量胶卷）
3、就合同争议提起诉讼的权利；
4、行使合同解释权的权利
（典型格式条款：最终解释权属于本单位）；
5、依法享有的其他主要权利。
五、工商行政管理部门对合同格式条款监管依据
1、《安徽省合同监督条例》第2条：工商行政管理部门和其他有关行政管理部门在各自的职权范围内，开展合同指导服务、监督合同格式条款和查处利用合同危害国家利益、社会公共利益的违法行为。
2、《安徽省合同监督条例》第8条：工商行政管理部门负责对合同的格式条款进行监督，其他有关行政管理部门按照各自职责共同做好格式条款监督工作。
公民、法人和其他组织认为格式条款危害国家利益和社会公共利益的，可以向工商行政管理部门和其他有关行政管理部门举报。
3、《安徽省合同监督条例》第13条：下列合同要用格式条款的，提供方应当将合同样本在制定后30日内报所在地县级以上地方工商行政管理部门备案：
1、房屋买卖、租赁及其居间、委托合同；
2、物业管理、住宅装修装饰合同；
3、供电、供水、供热、供气合同；
4、旅游、医疗合同；
5、有线电视、邮政、电信合同；
6、消费贷款、人身财产保险合同；
7、运输合同；
8、拍卖、典当合同；
9、省人民政府规定应当备案的含有格式条款的其他合同。
备案的合同样本，提供方需要变更格式条款内容的，应当及时将变更后的合同样本重新报工商行政管理部门备案。已备案的含格式条款的合同样本，应在其明显位置加注已备案标记。
4、《安徽省合同监督条例》第14条：工商行政管理部门发现格式条款违反本条例规定的，应当书面通知提供方予以修改。提供方对修改意见有异议的，应当自接到修改意见之日起15日内向工商行政管理部门提出书面意见，并可以要求工商行政管理部门举行听证；提供方未提出异议的，应当自接到修改意见之日起15日内作出修改，并将修改后的合同样本报工商行政管理部门备案。
5、《安徽省合同监督条例》第15条：提供方对修改格式条款的意见持有异议，工商行政管理部门应当自接到提供方提出异议之日起30日内作出书面答复。
工商行政管理部门的书面答复仍要求提供方修改格式条款的，提供方应当自接到书面通知之日起30日内对格式条款进行修改，并将修改后的合同样本报工商行政管理部门备案。对经审查违反本条例有关规定提供方在规定期限内拒不修改的合同样本，工商行政管理部门应当及时向社会公告审查的有关情况。
6、《安徽省合同监督条例》第16条：提供方要求对格式条款举行听证的，工商行政管理部门应当在30日内组织听证，并在举行听证7日前，将举行听证的时间、地点通知提供方和其他有关当事人。提供方应当参加听证。
工商行政管理部门组织听证，可以邀请有关行政管理部门、行业组织、消费者协会及其他社会团体、专家学者、消费者代表参加。提供方不承担听证费用。
7、《安徽省合同监督条例》第23条：违反本条例第9条、第10条、第11条、第12条规定，侵害对方当事人合法权益的，格式条款提供方应当承担相应的法律责任。
8、《安徽省合同监督条例》第24条违反本条例第13条规定，应当备案而不备案的，由工商行政管理部门责令限期改正；逾期拒不改正的，可处以500元以上2000元以下的罚款。
9、《安徽省合同监督条例》第25条：违反本条例第14条、第15条规定，格式条款提供方未提出异议又不修改、提出异议未被接受或者经听证后仍被要求修改而拒不修改的，由工商行政管理部门责令限期改正；逾期不改的，给予警告，并可处以1000元以上3000元以下罚款。
六、审查商品房买卖合同格式条款应参考依据
（一）《城市房地产开发经营管理条例》
1、第31条：房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位检验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
2、第32条：商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
3、第33条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
4、第34条：违反本条例规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
（二）《商品房销售管理办法》
1、第18条：商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 　
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。　
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
2、第19条：按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。
按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
3、第20条：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 　
合同未作约定的，按以下原则处理： 　
（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； 　
（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。　
产权登记面积－合同约定面积 　
面积误差比＝─────────────　×100% 　　合同约定面积　
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
4、第21条：按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。
5、第23条：房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》　
6、第24条：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。　　
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。
7、第30条：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。　
因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
8、第31条：房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
9、第32条：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。　　
10、第33条：房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。　
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。　
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。　　
11、第34条：房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。　　
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。　　
房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 　　
12、第35条：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应依法承担赔偿责任。
13、第36条：未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照《城市房地产开发经营管理条例》的规定处罚。
（三）《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》
1、第4条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
2、第11条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
3、第12条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
4、第13条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
5、第14条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（2）面积误差比绝对值超出3％买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
6、第15条：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
7、第17条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
8、第18条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
9、第19条：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
10、第23条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
（四）《建设工程质量管理条例》
1、第39条：建设工程实行质量保修制度。 　　
建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。　　
2、第40条　在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： 　　
（1）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；　　
（2）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；　　
（3）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；　　
（4）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。　　
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 　　
3、第41条：建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
（五）建设部关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知
1、第5条：《住宅质量保证书》应当包括以下内容：
（1）工程质量监督部门核验的质量等级；
（2）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
（3）正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期；
屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；
其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
（4）、用户报修的单位，答复和处理的时限；
2、第6条：住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。
国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。
（六）《安徽省消费者保护条例》
第三十八条从事商品房销售的经营者应当在合同中明确列明商品房的地址、建筑结构、建筑面积、装饰标准、计价方式、付款方式、配套设施、产权办理等内容，保证商品房质量达到国家规定的标准。　
从事商品房销售的经营者有下列欺诈行为之一的，应当退还消费者已付购房款及利息，赔偿损失，并承担已付购房款一倍的赔偿金：
（一）商品房买卖合同订立后，未告知买受人将该房屋抵押或者出卖给第三人；
（二）隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明；
（三）隐瞒所售房屋已经抵押或者出卖给第三人的事实；
（四）隐瞒所售房屋属于拆迁补偿安置房屋的事实。　
第三十九条从事商品房销售的经营者应当按照国家规定对商品房实行质量保修。在正常使用情况下，应当进行防水处理的屋面防水工程、卫生间、下水道、房间、外墙面的防渗漏保修期不得低于5年。除当事人另有约定外，商品房的保修期自商品房交付消费者之日起计算，保修期内的维修费用（含公共部位的维修费用）由经营者承担。　
第四十条从事住宅装修的经营者，应当与消费者书面约定施工方案、期限、质量、价格、环保指标、质量保证方式、违约责任等内容；由经营者提供装修材料的，还应当书面约定材料的名称、规格、环保和安全指标、等级、价格等，材料应经消费者验收、认可。　
装修工程的保修期限不得低于2年，自竣工验收合格之日起计算。　
第四十一条从事物业管理的经营者，应当切实履行物业管理合同，接受业主和业主委员会监督，不得损害业主利益。未按合同约定提供服务的，业主大会有权解除合同。
七、常见商品房买卖合同格式（霸王）条款及点评
（一）关于逾期付款与逾期交房的格式条款
买受人逾期付款超过30天，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20％向出卖人支付违约金；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。
点评：该条款违背了《合同法》第5条、第39条规定的公平原则，同时也违反了《安徽省合同监督条例》第11条第1款的规定即：“违约金或损害赔偿金超过合理数额”。
（二）关于解除商品买卖合同的格式条款
商品房买卖合同签订后，买受人解除合同的，应向出卖人支付房屋总价款10%的违约金；出卖人解除合同的，退还买受人已付款及利息。
点评：该条款违背了《合同法》第5条、第39条规定的公平原则，违反了《安徽省合同监督条例》第11条第1款的规定即：“违约金或损害赔偿金超过合理数额”。同时也违反了《安徽省合同监督条例》第12条第1款的规定即：“排除了商品房买受人依法变更或解除合同的权利”。
（三）关于产权登记的格式条款
1、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行；期限满一年后，由于出卖人的原因，导致无法办理产权登记，买受人有权解除合同和赔偿损失。
点评：《商品房销售管理办法》第34条第2款规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。
该条款违反了《合同法》第5条、第39条规定的公平原则，违反了《安徽省合同监督条例》第10条的规定即：“格式条款不得含有免除提供方责任”，出卖人违反法律法规规定，擅自将需要由出卖人提供的资料报备时间延长至360日，免除了出卖人在法定期限内提供相应资料，协助买受人办理房产证的责任和义务。同时该条款也违反了《安徽省合同监督条例》第12条第1款、第2款的规定即：“排除了买受人依法变更或解除合同的权利”、“排除了买受人请求支付违约金或者请求损害赔偿的权利”。
（四）关于出卖人协助买受人办理产权登记，一切费用均由买受人承担的格式条款
点评：依据有关规定，买受人在办理产权登记时，除买受人要缴纳国家规定的税、费外，出卖人要向缴纳一定的费用。该条款的约定违反了《安徽省合同监督条例》第10条“格式条款不得含有免除提供方责任的规定即：“依法应承担的其他责任”。同时也违反了《安徽省合同监督条例》第11条“格式条款不得含有加重对方责任的内容”第3款的规定：即“违反法律、法规加重对方责任的内容”。
（五）关于房屋交接的格式条款
由于买受人的原因，未能按期交付房屋的，视为房屋质量合格，买受人按日向出卖人缴纳房价总款万分之三的房屋看管费，承担延误交房期间的物业管理费。
该条款违反了《安徽省合同监督条例》第10条第3款的规定即：“对提供的商品或服务依法应当承担的保证责任或保修责任”。
（六）关于商品房买卖合同争议解决方式的格式条款
房地产开发企业事先选定合同争议解决方式。
点评：该条款违反《安徽省合同监督条例》第12条第3款的规定，排除了买受人就合同争议提起仲裁或诉讼的权利。
（七）关于对不可抗力的格式条款
因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任，不可抗力因素包括但不限于自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。
点评：该条款对不可抗力作任意扩大解释，扩大了出卖人的免责范围。该条款违反了《安徽省合同监督条例》第10条即：“格式条款不得含有免除提供方责任的内容”第4、5款的规定，通过该条款免除自己应承担的违约责任或依法应承担的其他责任。
（八 ）关于屋面使用权、外墙使用权的格式条款
该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于出卖方。
点评：依据《物权法》的规定，屋顶、外墙面等使用权属于全体业主所有，开发商强行占有侵害了买受人的权益。开发商要在屋顶、外墙面安装广告牌必须经过业主委员会同意，并且所收取的广告费的主要部分归业主委员会所有，由业主委员会统一保管使用，开发商只能收取一小部分的管理费。
该条款违反了违反了《安徽省合同监督条例》第12条第5款的规定：即”排除了买受人依法应当享有的主要权利“。
（九）关于广告、宣传资料的格式条款
条款一：出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。”
条款二：本公司商品房销售图片文字均为要约邀请；出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料（或楼台盘模型、售楼书或其他载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据等。
点评：要约和要约邀请是两个不同的法律概念。要约可以构成合同的内容，但要约邀请则不能构成合同的内容。上述条款是开发商在利用法律术语玩文字游戏，实际上是想为自己免责。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第３条之规定，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
该条款违反了《安徽省合同监督条例》第10条第4、5款的规定：即通过该条款免除自己应承担的违约责任或依法应承担的其他责任。
（十）关于认购书签订后不退定金的格式条款
买受人签订认购书时，即缴付定金２万元（含诚意金）。本认购书签订后，定金不退还。
点评：《担保法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。该条款违反了《安徽省合同监督条例》第11条“格式条款不得含有加重对方责任的内容”第3款的规定：“违反法律、法规加重对方责任的内容”。同时也违反了《安徽省合同监督条例》第12条第5款的规定：即“排除了买受人依法应当享有的主要权利”。
（十一）关于开发商转卖已售房屋赔偿房款３％的格式条款
双方签订协议后，任何一方不得违约，若甲方（出卖人）将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款３％作为对乙方的经济赔偿。
点评：一房二卖是典型的欺诈行为，不能简单地以３％经济赔偿了事。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第８条规定，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
该条款违反了《安徽省合同监督条例》第10条第4款的规定：即通过该条款免除自己“因违约应当承担的违约责任”。同时也违反了《安徽省合同监督条例》第12条第2款、第5款的规定：即通过该条款“排除了买受人请求支付违约金或者损害赔偿金的权利以及依法应当享有的其它主要权利”。
（十二）关于１０天内不交首付不退定金的格式条款
若乙方支付定金之日起１０天内未能按时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书且不退还定金。
点评：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有３个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。
该条款了《安徽省合同监督条例》第12条第1款的规定：即通过该条款“排除了买受人依法变更或解除合同的权利。
（十三）关于商品房面积有误多退少补的格式条款
“本合同书所签订之房屋面积为暂定面积，最终以市房产局颁发的产权登记证书为准，如有差异，差异部分按本合同书约定之价款多退少补。”
点评：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。
(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
该条款违反了《安徽省合同监督条例》第12条第1款、第2款、第5款的规定：即通过该条款“排除了买受人依法解除合同的权利、请求支付违约金或者损害赔偿金的权利以及买受人依法应当享有的其它主要权利”。
（十四）关于买房人不能要求调整合同条款的格式条款
本合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”、第九条“出卖人逾期交房的违约责任及第十五条产权登记约定，是双方当事人在平等自愿的基础上协商确定的，双方同意不得在任何情况下，以任何理由对该约定中的相关比例提出任何调整主张。
点评：《合同法》第3条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。房地产开发企业预定的上述条款假“平等自愿”之名，行恣意剥夺卖书人意愿之实，排除、限制了商品房买受人依法享有变更合同内容的权利、依法请求增加或适当减少违约金的权利。
该条款违反了《安徽省合同监督条例》第12条第1款、第5款的规定：即通过该条款“排除了买受人依法变更合同的权利以及买受人依法应当享有的其它主要权利”。
（十五）关于出卖人单方指定物业管理公司的格式条款
条款一：买受人在前往办理交房手续的同时，必须与出卖人指定的物业管理公司签订物业管理协议并按约定一次性交清当年物业管理费（费用超出亳州市物价局规定）。
点评：根据《物业管理条例》等规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，房地产开发企业不得违反前述规定指定物业管理企业。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适当的原则合理确定。
该条款违反了《安徽省合同监督条例》第11条第3款、的规定：即“违反法律、法规规定加重对方责任的内容”。
（十六）关于防盗门窗由出卖人统一安装的格式条款
某《商品房买卖合同》之《补充协议》约定，阳台、窗户防盗网材质由出卖人确定并由出卖人统一安装，费用每平方米98元据实结算，由买受人承担。 
点评：《消费者权益保护法》第九条规定，消费者有自主选择商品和服务的权利。是否安装防盗网或采用什么材质、价格安装防盗网应由买受人自主决定，开发商以格式条款强制安装防盗网，而材质、价格都由开发商确定，实际上是强制消费的违法行为。??
该条款违反了《安徽省合同监督条例》第12条第5款的规定：即“排除了买受人依法应当享有的其它主要权利”。
（十七）关于开发商拥有最终解释权的格式条款
××房地产开发有限公司向购房人发放的广告宣传册使用了“最终解释权归××房地产开发有限公司所有”字样。    
点评：如果在格式条款中规定经营者拥有“解释权”，那么，在发生消费纠纷时，经营者将利用“最终解释权”的规定做出有利于自己的解释，侵害了买受人的合法权益。
该条款违反了《安徽省合同监督条例》第12条第4款的规定：即“排除了买受人依法行使合同解释权的权利”。
（十八）关于销售违章建筑的格式条款
××房地产开发有限公司不仅擅自在顶层违章搭建阁楼，而且将阁楼高价销售给顶层购房户。    
点评：违章建筑无法取得物权，不受法律保护，开发商销售违章建筑行为属无效民事行为，该行为自始无法律效力。
该条款违反了《安徽省合同监督条例》第11条第3款的规定：即“违反法律、法规加重对方责任”。
（十九）关于规划、设计变更违约责任的格式条款
买受人投诉称，开发商交付的房屋顶棚处出现一道横梁，与《商品房买卖合同》房屋平面图不符。开发商表示按照同期银行活期存款利率付给利息，拒绝按市场价退房的要求。    
点评：正常情况下，设计图的变更是开发商主动提出的，即使设计图的变更通过政府部门的许可，也及时通知了消费者，但是该行为发生在与买受人签订《商品房买卖合同》后，属违约行为；当买受人做出退房决定，开发商仅按同期银行活期存款利率付给利息承担违约责任，不足以弥补买受人损失等额定期存款的收入。
该条款违反了《安徽省合同监督条例》第12条第5款的规定：即“排除了买受人依法应当享有的主要权利如要求增加支付违约金的权利”。
提示：买受人可以要求经营者在合同中约定，买受人退房的，经营者按照同期个人住房商业贷款利率给付利息。
（二十）关于不能办理产权登记开发商违约责任的格式条款
许多房地产开发企业在《商品房买卖合同》第12条这样规定，因出卖人原因，造成房屋产权无法登记的，由出卖人承担全部责任。    
点评：“全部责任”内涵不明的规定不具体，易引争议。根据法律规定，在这种情况下，买受人有解除、撤销合同的权利。根据该条款规定，买受人提出退房的，开发商承担的全部责任是指按照市场价计算退房款，还是退回买受人已付的购房款；是承担买受人的直接损失，还是直接损失和间接损失等。由于“全部责任”内涵不明的原因，在发生争议时，开发商不主动配合调解工作，买受人合法合理的主张就很难得到支持。
（二十一）若乙方违反合同中约定之任何条款，甲方有权解除本合同，并有权对乙方欲购之商品房另行出售，乙方所付定金不予返还。”
点评：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。上述条款加重了买受人责任，单方扩大了出卖人解除合同的权利，侵害了买受人的公平交易权和自主选择权。
该条款违反了《安徽省合同监督条例》第11条第3款的规定：即“违反法律、法规加重对方责任”。同时也违反了《安徽省合同监督条例》第12条第5款的规定：即“排除了买受人依法应当享有的其它主要权利”。
（二十二）如果因业主违反了有关装修规定，物业管理公司有权对业主扣留或没收工具。”
点评：业主与物业管理公司是平等的民事主体，物业管理公司没有处罚权，这一规定是物业公司对他人财产的侵犯。
该条款违反了《安徽省合同监督条例》第12条第5款的规定：即“排除了业主依法应当享有的其它主要权利”。
（二十三）如果业主违反公约中关于业主的有关义务规定的内容，物业公司有权处理，并要求限期整改，逾期不整改，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等强制措施。
点评：业主在用水、电、气方面与物业管理公司没有法律关系，物业公司没有权利停水停电停气。如果哪家物管公司对业主停水停电停气，业主完全可以起诉物业管理公司，业主将会胜诉。
（二十四）业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业小区内不存在人身、财产保管及保险关系。
点评：这是物业管理公司在给自己免责，如果物业公司疏于管理，导致业主财产遭受损失的，物业公司是不能免责的。
该条款违反了《安徽省合同监督条例》第10条第5款的规定：即通过该条款免除自己“依法应但承担的责任”。
（二十五）房屋采用空心砖建造，而这种空心砖容易产生裂缝。房屋交付使用时，梁、板、墙体等如出现裂缝，乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。”
点评：该格式条款把应由建筑商对开发商承担的风险转嫁到买受人身上，以模糊的语言概括地免除开发商的建筑质量责任，同时非法剥夺买受人的诉讼权、索赔权，为无效条款。
该条款违反了《安徽省合同监督条例》第10条第3款的规定：即通过该条款免除自己“对提供的商品或服务依法应当承担的保证责任或保修责任”。同时也违反了该条款违反了《安徽省合同监督条例》第12条第2款、第3款的规定：即通过该条款排除了买受人“依法请求支付违约金或损害赔偿金的权利以及及合同争议提起诉讼的权利”。
（二十六）关于银行按揭的格式条款
买受人选择按揭方式付款的，如贷款申请未获按揭银行批准，买受人应在出卖人发出通知之日起7日内将剩余房价款一次性支付给开发商，买受人逾期支付房屋价款的，按约定方式承担违约责任。
点评：商品房抵押贷款合同一般有三个主体和三个合同关系，即开发商与购房者的商品房买卖关系，购房者与贷款银行的抵押贷款关系以及开发商与贷款银行的保证关系。《司法解释》将未能订立商品房抵押贷款合同的原因分为两类：一是由于一方当事人原因，二是因不可归责于双方当事人的事由。解除权的行使也有区别。对于前者，只有造成贷款合同无法订立的对方当事人才享有请求解除权并可要求赔偿损失；而对后者购房者和开发商均享有请求解除权，且由开发商将本金及利息或定金返还购房者。但开发商设定的条款是，不管是否乙方责任都要承担违约责任，买也得买，不买也得买，而且要求一次性付清余款，显然违背了相关法律法规规定。
修改建议：买受人选择按揭方式付款的，因乙方原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内不承担违约责任；如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按合同约定执行。因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方或乙方可单方解除本合同，甲方应当将收受的房价款及利息退还给乙方。甲乙双方愿意继续履行合同的，乙方应该在该情况确定之日起7日内与甲方协商一次或分次付清房款。
该条款违反了《安徽省合同监督条例》第12条第1款的规定：即“依法变更或解除合同的权利”。