划拨土地上的房屋买卖合同纠纷 代理词
房屋买卖合同纠纷代理词
审判长：
受本案被告的委托，本律师根据《中华人民共和国民事诉讼法》第58条、59条第1款和第2款和《中华人民共和国律师法》第2条、第3条、第30条之规定，依法担任其与本案被告关于“房屋买卖合同”纠纷案的一审代理人。根据事实、证据和法律规定发表如下代理意见：
一、原被告签字的房屋买卖合同中担保合同条款的事实清楚、合法有效。
被告与原告形成了合法有效的担保合同法律关系， 2013年7月17日，被告特别授权代理人谢某，与原告高某签订了“房屋买卖合同”。其中约定定金为10000元。请注意这个“定”是一定的定，而不是“订飞机票”的订 。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法若干问题的解释>》第115条均作了明确的规定。担保合同条款具有独立性的特征。
二、原告以没有进行政府批准为由主张房屋买卖协议无效的理由也不能成立。
1、该合同已经有效成立。《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律或者社会公共利益。
第五十七条规定：“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。”结合本案，原被告双方签订合同时双方都具有相应的民事行为能力，意思表示真实，内容为法律允许买卖的私有财产，不损害国家和社会公共利益，因此双方所签的合同依法成立，对双方当事人具有法律约束力，任何一方未取得对方同意，都不能擅自解除该协议。
2、是否进行房地产划拨土地批准变不影响合同的效力。
该案中，当事人订立合同的目的，就是为了转移房地产，进行房地产变更登记是当事人一方的合同义务，如果允许当事人以合同的义务没有履行为由来主张合同无效的话，那么成立合同就没有任何意义了，因为这样的合同对当事人没有任何约束力，任何人在被要求履行合同是都可以说“我没有履行义务，所以该合同无效”。根据《中华人民共和国物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另外有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这里需要区分物权行为与债权行为两个不同的概念。物权行为直接涉及到物权的变动，故其成立生效应以标的物之客观存在为前提；债权行为仅产生债权请求权，并不直接涉及物权的变动，故其成立无需以标的物客观存在为前提。本案中，很明显原、被告签订的房屋买卖合同以及定金担保合同条款的行为是一个债权行为。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条第一款的规定都是针对合同的审批、登记对合同效力的影响，即该规定中的审批、登记是对债权行为效力的限制，所以在将《房地产管理法》第三十九条第一款中的审批理解为针对物权转移的限制时，只是交易的房屋的划拨土地使用权及地上建筑物的所有权不能发生转移，当事人订立合同之物权变动的目的无法实现。不影响债权的成立和生效。
3、原告以《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权，转让房地产时，按国务院规定，报有批准权的人民政府审批”为由，主张合同无效纯属断章取义。起诉书中的所谓“划拨土地，未经政府批准变为出让前，不得自行转让”一语，是指双方通过签订合同，虽然买卖房产的意向能够成立，但是若不批准、登记，则不发生房产所有权转移的效力，是指“土地”而不是房屋，请原告把自己的问题搞清楚，不要混淆二者的关系。不是指买卖合同本身不能成立。在房屋买卖合同成立后，房产所有权没有转移前，双方当事人依合同建立的债权债务关系依然存在。因此原告以划拨土地，未经政府批准变为出让前，不得自行转让”为由主张房屋买卖合同无效，其理由不能成立。没有正确理解法律规定及司法实践中的真正含义。第四十条所指的审批，并不是交易前报经政府审批，而是在双方交易后，（请注意这两个字的先后顺序）到相关部门办理物权的的变更登记﹝《中华人民共和国城市房地产管理法》第61条第三款明确规定“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”﹞。该行为属于行政行为，是物权转移的要件，不是合同生效的要件。结合本案，原告不支付合同价款，被告凭什么单方面给你办理审批手续，况且，法律规定是由买受人交纳出让金而不是卖房人。
三、根据法律法规以及司法解释规定，该合同为有效。
1、综合考察我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，只有“国有划拨土地使用权转让必须经由批准权的人民政府批准”的规定，并没有未经批准转让无效之规定。土地使用性质是国有划拨土地，根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，（而不是签字房屋买卖合同时）应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准许转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”对上述规定的审批，应理解为对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，而非转让合同本身的审批。进一步讲，上述规定的审批是对物权行为效力的限制，而非对债权行为效力的限制。土地通过流转增值，政府只是通过控制税收来控制土地使用权的交易。
2、 最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第一条规定：本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。即该解释调整的是国有土地使用权让与（出让）合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条规定：在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。即该法调整的是中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理的行为。而本案中的双方当事人的房屋买卖行为，并不是单纯的国有土地使用权让与（出让）合同，也不是取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理的行为，而是普通公民对自己所有的私有住宅所有权的处分，原被告之间的房屋买卖，已经是属于债权调整的范围，当事人是否按照合同履行自己的义务，只是是否构成违约的条件，而不是合同是否生效的要件。对于违反管理性规范的合同，比如有瑕疵的协议或者没有按照某些规定进行登记的合同，没有损害国家利益、集体利益或第三人利益的行为，只产生行政管理上的法律后果，并不影响当事人之间签订的合同效力。而本案中的双方当事人的房屋买卖行为，并不是单纯的国有土地使用权让与（出让）合同，也不是取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理的行为，而是普通公民对自己所有的私有住宅所有权的处分， 并不影响当事人之间签订的合同效力。因此，本案应认定该房屋买卖合同有效。
四、目前国家并不禁止划拨土地转让。
因为《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条明确规定“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用权者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；”（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者转让、出让、抵押、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章、和第五章的规定办理。
五、原告到期不履行合同义务，严重损害了被告的合法权益。
被告已经全部履行了合同义务，而原告却不按时付款，其行为已构成违约，很显然原告是在逃避义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款，第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款规定。以及根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，原告请求法院确认合同无效的理由不能成立。原告的诉请，不仅没有事实根据，而且也没有法律依据，应依法驳回其全部诉讼请求。、
此致
大竹县人民法院
代理人：四川黎明律师事务所
执业律师：李鹰
2015年1月23日
