【案情简介】
2001年7月16日，被告黄某将正阳路商业步行街一房屋租给原告经营餐馆使用，双方签订协议书约定房屋租期从2001年8月1日至2006年7月31日止，每月租金在当月5日前交纳，不得逾期。房屋租期满后，如乙方要继续租用，要提前一个月提出申请，经双方协商后在同等条件下，给予优先租用。2006年5月18日，原告朱某与被告黄某再次签订补充协议一份，约定租房时间续签到2011年6月底止，原协议中的其他条款继续有效。2011年6月3日，被告通知原告于2011年6月30日前搬出门面，将门面交回。原告诉至法院，要求被告将房屋优先租给原告。被告应诉后称，1.原告的优先承租权需提前一个月经双方协商，原告未按约定提前一个月向被告提出申请，视为放弃对原承租房屋的优先承租权。2.原告存在严重的违约行为，已丧失商业信用。在近10年的时间里，无一个月按时支付租金，每月都存在逾期的情况。3.原告承租房屋后用于餐饮业经营，存在油烟、噪声污染和扰民问题，对周围环境造成不利影响，租赁物不再适宜继续用作餐饮用途。
 
【法院判决】
驳回原告朱某的诉讼请求。
 
【法理评析】
优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。为了保证出租方的利益，承租人只有在同等条件下才享有优先承租权。同等条件至少要考虑以下因素。一是租赁价格，这是商业利益最大化的表现。二是租金支付方式，一次性支付的期限越长越对出租人有利。三是租赁期限，一般来说期限越长越对承租人有利。四是附加条件，如租赁用途、环境污染状况、承租人经济实力等。五是诚信度，如果承租人在履行租赁合同中经常拖欠租金，或对租赁物造成很大损害等因素，出租人从心理上不愿意与承租建立租赁关系，只要有充分证据，也可以抗辩承租人的优先承租权。
目前我国法律没有明确规定优先承租权，因为按照合同缔约自由的原则，出租人与承租人的租赁关系终结后，应当由双方平等协商自愿达成协议，法院不应过多的干预。本案中原、被告双方在合同中约定：“期满后，如乙方要继续租用，要提前一个月提出申请，经双方协商后在同等条件下，给予优先租用”。按照双方的约定，需经双方协商后原告才在同等条件下享有优先承租权。现原告的租期已经届满，双方未就优先承租的问题进行协商取得一致意见，被告亦提出原告将房屋用作经营餐饮污染过大，且在原告承租期间，其一直未按期交付租金，诚信度不高，故被告不同意给予原告优先租用。综上，原告不应享有优先承租权 
文章出处：秀峰区人民法院