农村宅基地买卖是否得到法律的保护
代理词
（农村宅基地房屋买卖合法性）
上海市金山区人民法院：
原告金一、金二诉被告虞某某房屋买卖合同纠纷一案（案号：（2014）金民三（民）初字第156号），本所律师刘大卫依法接受委托担任本案被告虞某某的代理人（特别授权）参加诉讼，现综合本案情况提出律师代理意见如下：
1，两原告诉讼主体资格不适格。根据合同法的规定，合同具有相对性原理可知，本案两原告提起本诉的权利基础是存在瑕疵的。因该合同系两原告的父亲金正权与被告虞某某之间签订的房屋买卖合同，而非两原告。因此，两原告提起本诉主体不适格，法院应驳回两原告的诉请。
2，诉讼时效已过。根据《民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”。就本案而言，该房屋买卖合同签订时间是20年以前，即签订时间为1993年6月2日签订，且该合同经上海市金山县公证机关进行公正。被告起诉于2013年9月30日，已经超过了法律规定的最长时效20年的规定，且当时签订合同时，两原告已成年，（金一：20岁，金二22岁），20年来，两原告从未向被告就该房屋买卖的效力提出过异议，而今起诉至贵院，不排除是受他人指使而为之，为了实现不可告人的目的。
3，涉案《房屋买卖合同》已实际履行，即被告在签订房屋买卖合同时就支付给两原告的父亲金正权人民币5万元的事实，据知，两原告的父母将被告支付的房款在亭林镇镇上购买了房屋居住，且该房屋早在20年前就交付给被告居住使用，且将系争房屋的宅基地使用证的原件交付给被告的事实。被告一直居住在该系争房屋内的事实（房款支付以及被告居住在该房屋的事实原告的诉状予以确认）。同时，原告一系城镇居民户口，在别处另有住房，原告二在亭林镇亭东村8组4025号已有房屋，并享有其他宅基地的权利。两原告的父亲出售老宅并未导致其无房可住，
两原告的父亲金正权和被告虞某某各自履行了自己的权利义务，且两原告早在20年前搬离了该房屋，两原告系紧密的家庭成员关系，系争房屋出卖后亦由被告长期居住使用，期间两被告也并未提出过异议，应推定为该两人对系争房屋出卖是知晓和同意的。故两原告要求确认《转让协议》无效既无事实依据，又无法律依据，两原告对房屋权利提出质疑，事实上是对房屋买卖的反悔，该行为显然有违诚实信用原则。
根据《民法通则》、《合同法》的规定，当事人从事民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则进行。本案中，被告虞某某与两原告的父亲金正权自愿签订《房屋买卖合同》，该房屋买卖合同系双方的真实意思表示，应受到法律的保护。
4，全国人民代表大会颁布的基本法律中并没有严格的禁止农村房屋买卖，如根据《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，该规定表明法律并未禁止农民出租、出卖住房，而是在农村村民出卖住宅以后，农民丧失了再申请宅基地的权利。同时，《物权法》第155条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时，应及时办理变更登记或注销登记手续”，该条款也表明了宅基地是可以转让的。虽国务院办公厅（99年，关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知）以及国土资源部（2004年11月，关于加强农村宅基地管理的意见）先后作出了通知和意见对农村宅基地及房屋买卖做了一定的限制性规定。但从上述的条款中可以看出我国的基本法没有禁止农村房屋的买卖。而且从法律的效力上看，《物权法》和《土地管理法》是基本法，属于上位法，上述的《通知》和《意见》是行政规章，是国务院的下属部门作出的规章，属于下位法，其效力远远不及基本法的效力，因此可以认为法律是允许农村房屋买卖。
《土地管理法》规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故该条（63条）不适用于宅基地，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。
依据《合同法》和《民法通则》的有关规定，有买卖合同、付款手续和房屋交接手续就足以证明买方对所购房屋的所有权，所以，购买人能否宅基地使用证书并不影响对该房屋的占有使用收益处分的权利。
综上：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，被告虞某某与两原告父亲金正权签署《房屋买卖合同》后，被告支付了全部房款，原告方亦将涉案的宅基地房屋交付给被告居住使用，距今已有20年之久，该合同已履行完毕。法院应本着尊重现状，维护稳定的原则，承认购房人对房屋享有占有、使用、收益、处分、居住该房屋的权利，由此，应驳回两原告的诉请。
此致
上海市金山区人民法院
委托代理人：刘大卫
上海市光明律师事务所律师
2014-6-11
注：在本律师的努力下，法院依法驳回了两原告的诉请。
