司法考试物权法考点详解：更正登记、异议登记、预告登记
发布日期：2014-11-14 文章来源：互联网
《物权法》
第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
1.更正登记。
（1）更正登记需要三个条件：①不动产登记簿出现登记错误（包括权利主体、内容、客体错误）。②权利人或者利害关系人提出更正申请。③登记名义人书面同意更正或者申请人确有证据证明登记错误。（2）更正登记的办理与效力：①符合更正登记条件的，登记机关应当办理更正登记，消除错误登记。②以更正后的登记确定不动产物权的归属与内容。
2.异议登记。
（1）异议登记需要两个条件：①利害关系人未能办理更正登记。②利害关系人提出异议登记申请。（2）异议登记的办理：①利害关系人提出异议登记的申请时，登记机构即应办理异议登记。②异议登记不当，给权利人造成损害的，由申请人承担赔偿责任。（3）异议登记的效力：①减损错误登记的公信力，阻碍善意取得的发生。②申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记失效后，即使没有被涂销，也不发生阻碍善意取得的效果。③若登记名义人为真正的物权人，其物权效力不受异议登记影响。
【例一】哥哥与弟弟按份共有一栋房屋，登记在哥哥名下。弟弟办理异议登记后的第二天，哥哥将房屋出售给丙，并托关系给丙办理了过户登记。①丙不能善意取得房屋所有权。②因异议登记有效存在，丙不能主张自己为善意。
【例二】哥哥与弟弟按份共有一栋房屋，登记在哥哥名下，弟弟办理了异议登记。弟弟因未能筹集到诉讼费，异议登记30后一直没有提起诉讼。深谙法律的哥哥认为有机可乘，将房屋以市价出卖给不知情的丙，并托关系给丙办理了过户登记。①符合善意取得条件的，丙可善意取得房屋所有权。②因异议登记已经失去效力，不再发生阻碍善意取得的效力。
【例三】哥哥欲将自己的房屋出售给丙，弟弟听说后办理了异议登记。哥哥托人给丙办理了过户登记。①由于哥哥为房屋的所有权人，异议登记除了在事实上妨碍哥哥行使所有权外，没有法律上的效力。②丙继受取得房屋所有权。
3.预告登记。
预告登记，指为了保全以将来发生不动产物权变动为内容的请求权，而以该请求权为对象的登记。（1）预告登记的种类：实践中，预告登记主要包括：①商品房预售登记。②在建工程抵押的预告登记。③抵押权顺位的预告登记。（2）预告登记的效力：①办理了预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力（但不影响合同的效力）。②预告登记在下列两种情形下自动失效，即使没有涂销预告登记，预告登记亦不再具有前述效力：（a）债权消灭。（b）自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请本登记。
【例一】房地产开发商甲与乙签订房屋买卖合同后，按照约定办理了预告登记。房屋建成后（此时房屋所有权仍属于甲），甲擅将该套房屋出售给丙，并托关系给丙办理了过户登记。①此例彰显预告登记之保障将来实现不动产物权的作用。②甲的处分不能发生物权效力，丙不能取得房屋所有权。③乙有权请求甲涂销丙之登记，并给自己办理过户登记。④甲、丙合同有效，丙可对甲主张违约责任。
【例二】房地产开发商甲以在建房屋为乙设立抵押，并办理了抵押预告登记。房屋建好后，甲又以该房屋为丙设立抵押权，并于2009年4月1日办理了抵押登记。乙亦在可以办理抵押本登记之日起3个月内办理了抵押登记，登记日期为2009年4月20日。①此例彰显预告登记之顺位保障作用。②乙的抵押权登记在后，但由于预告登记在前，故乙的抵押权优先于丙的抵押权。
【例三】房地产开发商甲与乙签订房屋买卖合同后，按照约定办理了预告登记。房屋建成后，在给乙办理过户登记前，甲宣告破产。①此例彰显预告登记之破产保护作用。②多亏预告登记襄助，该房屋不属于甲的破产财产。
（2008四川－3－59）某房屋登记的所有人为甲，乙认为自己是共有人，于是向登记机构申请更正登记。甲不同意，乙又于3月15日进行了异议登记。3月20日，丙打算买甲的房屋，但是到登记机构查询发现甲的房屋存有异议登记，遂放弃购买。乙申请异议登记后，发现自己的证据不足，遂对此事置之不理。下列哪些选项是正确的？
A.异议登记后，未经乙同意，处分该房屋的，不发生物权效力
B.异议登记于3月31日失效
C.甲有权向乙请求赔偿损失
D.甲有权向登记机构请求赔偿损失
【答案】BC
（2009－3－8）甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？
A.抵押合同有效，抵押权设立 B.抵押合同无效，但抵押权设立
C.抵押合同有效，但抵押权不设立 D.抵押合同无效，抵押权不设立
【答案】C
