【编者按】随着上海全市各区县房屋征收工作年度规划的进一步落实和推进，征收人与被征收人、公有房屋承租人之间，被征收人与被征收房屋有户籍人员、房屋实际使用人或房屋居住困难认定对象之间，公有住房承租人与共同居住人或房屋居住困难认定对象之间因房屋征收引发的纠纷也逐渐增多，本律师现结合上海法院审理房屋征收案件的司法实践及多年来从事房屋征收纠纷诉讼所积累的丰富经验，就广大房屋征收利害关系人在房屋征收中如何维权提供一些意见和建议：
1、对于征收人与被征收人、公有房屋承租人之间因补偿内容分歧较大一时无法达成补偿协议的情形，我们建议被征收人、公有住房承租人与被征收房屋有关联的其他利害关系人（主要包括私房动迁时无产权权利的有户籍人员、无户籍的私房产权人、无户籍的私房继承人、公有房屋共同居住人及私房、公有房屋内的居住困难户认定对象，下文统称为“其他利害关系人”）尽可能摆正好心态，在内部达成一致意见的基础上尽早与房屋征收人签订补偿协议，尽量避免房屋征收人向所在区住房保障和房屋管理局申请房屋拆迁裁决（亦称房屋征收决定）而导致房屋拆迁裁决的行政复议或行政诉讼，已经进入房屋拆迁裁决或即将进入裁决阶段的被征收人万不可存侥幸心里，更不可自以为政府不会轻易申请人民法院强迁。事实上，经过司法程序的合法强制拆迁房屋在我国一直是存在的，而不少市民总以为政府是不可以或不可能申请人民法院强制拆迁房屋的，这是房屋征收实践中一个普遍误解和重大误区。从法律政策层面来说，只要被征收房屋经过了合法的拆迁裁决，且在被征收人未申请行政复议或行政诉讼直至拆迁裁决书已经生效或被征收人申请行政复议维持原裁决或行政诉讼败诉的情况下，房屋征收人完全可以申请人民法院执行房屋的强制拆迁工作。从另一个层面上说，经过房屋拆迁裁决的被征收人、公有房屋承租人，不仅整体安置利益减少，而且所安置的房源不是地理位置太偏，就是房型结构、套型面积很不理想，甚至房源位置既偏、房型结构又差。这样下来，最终利益受损的是与被征收房屋有关的所有利害关系人。
2、关于被征收人、公有房屋承租人与“其他利害关系人”之间因补偿权益分割引发的纠纷，建议被征收人、公有房屋承租人与其他利害关系人之间尽可能协商解决，只有在协商未果或根本看不到协商解决希望的情况下，其他利害关系人应抓紧时间考虑诉讼解决，否则会错过最佳的诉讼时机。
3、由于房屋征收实践中往往是“其他利害关系人”的补偿权益最易受到侵害，笔者认为：“其他利害关系人”应尽可能通过多渠道了解补偿协议的谈判与签订情况，由于房屋征收过程中，征收人基本是仅与被征收房屋的被征收人、公有房屋承租人或其授权代表商谈整个房屋征收补偿事宜，因此，其他利害关系人应尽可能及时掌握房屋征收补偿协议的谈判及签订过程（现在上海不少房屋征收基地普遍采取电脑或上墙张贴的方式公示房屋征收进度情况，但也存在公布不及时以及更详细的补偿信息材料只有诉讼后才能完全浮出水面的情况），因此，其他利害关系人在大体了解补偿协议已经签订的情况下，应及时向法院提起共有物分割纠纷诉讼或安置房屋的确权诉讼。
4、对于主张共有物分割诉讼的当事人而言，主要适用于考虑自己可能争取不到安置房安置或自己的安置份额购买不到安置房或是主动愿意放弃安置房安置而接受分割补偿款的情形。而对主张取得安置房安置的其他利害关系人而言，是否立即启动诉讼程序要视具体情况而定，目前，由于上海市各区县人民法院对安置房确权诉讼的受理要件有所不同，有些法院比如上海市浦东新区人民法院，当事人因安置房分割提起确权诉讼必须具备一个条件即安置房在开发商名下的大产权证已经办出，否则法院不会受理安置房的确权诉讼。而有些法院就不一定了，比如上海市虹口区人民法院、杨浦区人民法院、闸北区人民法院等主要由上海市第二中级人民法院管辖的法院，在安置房没有交付甚至是期房的情况下，即便没有办出大产权证也可以向法院就安置房的订购权进行诉讼，要求法院判决。
综上，本律师建议：对于仅主张分割补偿款的当事人而言，可以在补偿协议签订后即使协议暂时没有生效，也可考虑向法院提起诉讼，以做到及时维权。在主张分割补偿款的同时向法院申请财产保全，由法院向房屋征收人（或房屋征收实施单位）出具财产保全裁定书，要求房屋征收人（或房屋征收实施单位）在向被征收人、公有房屋承租人支付补偿款时，一并通知银行在被征收人、公有房屋承租人银行账户内冻结其他利害关系人向法院诉讼提起诉讼时所主张分割的补偿款数额，以确保自己主张并得到法院支持的补偿款在法院判决后得到顺利执行。至于如何办理财产保全，要视具体个案及当事人的不同情形而定（当然了，在补偿协议未正式生效之前，由于不同法院受理案件的具体要求有所不同，有些法院即使补偿协议未生效亦可立案，有些法院必须在协议生效后方可立案）。
对于主张安置房确权诉讼或主张安置房订购权的当事人而言，在大体分析自己的应得补偿款及可能获得安置房安置的情况下，尽可能确认被征收人、公有房屋承租人选择安置了几套房源，若其选择房源较多，则主张安置房确权或安置房订购权的其他利害关系人基本上可以“高枕无忧”，直接向法院提起安置房所有权的确权诉讼或安置房订购权的诉讼。若房屋被征收人、公有房屋承租人选择的安置房源较少，则其他利害关系人应考虑改安置房的确权诉讼或安置房的订购权诉讼为补偿款的共有物分割纠纷诉讼，抓紧时间向法院提起诉讼，并申请财产保全。
关于私有房屋实际使用人、公有房屋共同居住人及困难居住户认定对象的定性问题是有相应的政策要求的，笔者在此不展开述及。
附：黄浦区123地块、132街坊北块居住房屋征收补偿方案
黄浦区123地块、132街坊北块居住房屋征收补偿方案
    本地块房屋征收范围已由黄浦区人民政府确定，并已达到旧城区改建意愿征询的规定比例，现将居住房屋征收补偿方案修改如下：
一、房屋征收与补偿的法律依据
（一）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号令）
（二）《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（市政府令第71号）
（三）《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>的若干意见的通知》（沪府发[2012]24号）
（四)《关于贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则>若干具体问题的意见》（沪房管规范征[2012]9号）
（五）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房[2011]77号）
（六）《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市[2013]7号）
（七）其他相关法规和规范性文件
二、房屋征收的目的
加快推进旧城区改建，改善居民的居住条件和环境。
三、房屋征收的范围
123地块房屋征收范围：西藏南路310～324号；356弄1～9号；自忠路16～24号、28～36号（包括18弄1～26号）；东台路1～7号、9弄1～15号（包括过街楼11号）、13～29号、29弄1～3号、31～33号、47～81号、85～87号、101～113号；浏河口路7～25号、4弄1～2号、6～8号、10～14号、18～20号、28～34号。
132街坊北块房屋征收范围：西藏南路276～296号（包括292弄1～19号）；寿宁路69弄1～6号、71弄7～13号、73弄过街楼；柳林路109～129号。
四、被征收房屋类型、建筑面积的认定办法
（一）房屋类型认定
房屋类型以房地产权证书记载或公房管理部门摘录为准。
（二）房屋建筑面积的认定
对于已经登记的房屋，其建筑面积，一般以房地产权证书和房地产登记薄的记载为准；房地产权证书和房地产登记薄的记载不一致的，除有证据证明房地产登记薄确有错误外，以房地产登记薄为准。
对于未经登记的房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。相关批准文件未记载建筑面积的，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。
承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

房屋类型	公寓	独立住宅（花园住宅）	新里住宅	新工房（有电梯成套）	新工房（无电梯成套）	新工房（无电梯不成套）	“两万户”新工房	旧里住宅	简屋
换算系数	2.06	1.83	1.82	2.00	1.98	1.94	1.65	1.54	1.25

在2001年11月1日前租赁公房凭证中已有记载、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照实际居住面积的1/2及上款规定的换算系数计算建筑面积；1.7米以上部分，按照实际居住面积及上款规定的换算系数计算建筑面积。
五、征收居住房屋的补偿方式及补偿、补贴计算标准
征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
（一）被征收居住房屋的补偿金额=评估价格＋价格补贴
（二）评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积。被征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算。
（三）评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。评估均价标准，由房地产评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范围内公布。
（四）价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。本区补贴系数为0.3。
（五）套型面积补贴=评估均价×补贴面积。被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴。套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租赁公房凭证计户补贴，本区每户套型补贴面积标准为15平方米建筑面积。
六、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止，对被征收人的补偿计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额计算方式为：评估价格×80%＋价格补贴，被征收房屋属于旧式里型房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责安置公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人的补偿计算公式为：评估价格＋价格补贴，被征收房屋属于旧式里型房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，按规定增加套型面积补贴。
七、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准
执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，对被征收人的补偿金额计算公式为：评估价格×100%。
对房屋承租人的补偿按照上条第一款的补偿规定执行。
八、居住困难户审核办法（附件一）
九、特殊对象范围及照顾标准（附件二）
十、签约期限
房屋征收决定作出后，被征收人、公有房屋承租人根据房屋征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定签约比例的，征收决定终止执行。
根据市、区相关规定，本地块房屋征收补偿协议生效条件为在签约期限内比例达到85%。
本地块房屋征收补偿签约期限为3个月（起始日期根据被征收房屋评估进展情况确定），具体时间另行公布。签约期限内，如签约比例提前达到85%，则签约期限调整为签约比例达到85%后的15日止，但被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签约所能 享受的相关奖励、补贴仍按原签约期限结算。
十一、征收居住房屋的奖励和补贴标准
奖励和补贴以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户发放。
1、签约奖励费
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议并在约定的期限内搬离被征收房屋的，每户奖励15万元。房屋建筑面积在25平方米以上的，每增加1平方米增发奖励费3000元。
2、签约比例奖
签约比例在本地块触摸屏即时公布。
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议并在约定的期限内搬离被征收房屋的，本地块总签约率达到85%的，每户一次性奖励5万元。总签约率超过90%的，每户再予增发奖励费2万元。
3、速签奖励费
为鼓励加快签约，本地块按签约时段设立速签奖励费：
签约期限第1个月内签订房屋征收补偿协议并在约定的期限内搬离被征收房屋的，每户给予速签奖励费13万元；
签约期限第2个月内签订房屋征收补偿协议并在约定的期限内搬离被征收房屋的，每户给予速签奖励费11万元；
签约期限第3个月内签订房屋征收补偿协议并在约定的期限内搬离被征收房屋的，每户给予速签奖励费9万元。
4、搬迁奖励费
协议生效后为鼓励搬迁，本地块按搬迁时段设立搬迁奖励费：
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议，在协议生效后三十日内搬离、腾空并办理完毕交房手续的，每户奖励8万元；在协议生效后第31日至第60日内搬离、腾空并办理完毕交房手续的，每户奖励5万元。房屋建筑面积在25平方米以上的，每增加平方米增发奖励费1000元。
5、实物奖励
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门在签约期限内签订房屋征收补偿协议，在协议生效后二个月内搬离、腾空并办理完毕交房手续的，每户给予价值1万元的实物奖励。
6、临时安置费
被征收人、公有房屋承租人与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议，并在协议生效后约定期限内搬离、腾空并办理完毕交房手续的：
（1）选择货币补偿的，每户给予一次性补贴6000元；
（2）选择现房安置的，每户给予一次性补贴6000元；
（3）选择期望安置的，按照被征收人、公有房屋承租人补偿协议中所选购的安置房屋（期房）房型，一居室：每套每月补贴2000元；二居室，每套每月补贴2500元；三居室，每套每月补贴3000元。
期房临时安置费自签约居民搬离、腾空并办理完毕交房手续之日起计算，以入户通知书载明日期为止。考虑到交房后需办理安置房屋入户手续等因素，再给予照顾增发两个月标准的临时安置费。
7、家用设施移装费
（1）电话移装费，每户140元（凭缴费单据）
（2）管道煤气移装费，每户200元（凭缴费单据）
（3）热水器移装费，每台300元（凭购机发票）
（4）空调移装费，每台400元（凭购机发票）
（5）有线电视移装费，每户330元（凭缴费单据）
（6）宽带移装费，每户90元（凭收费单据）
（7）家用（独用）电表，按实计算（凭收费单据）
8、搬迁费
按被征收房屋建筑面积每平方米24元结算（按房地产权证书或租用公房凭证计户）。每户低于1000元的，按1000元发放。若选购征收配套商品房（期房）的搬迁费增加一倍计算。
凡在征收签约期限内签约并按约定期限内搬离被征收房屋的（原住房腾空且钥匙交房屋征收部门），本地块为每户免费提供搬场车一次。
9、建筑面积补贴
按被征收房屋建筑面积每平方米5000元补贴，低于15万元的，按15万元/户计算。
被征收人、公有房屋承租人选购本地块提供的就近安置房源的，将不享受建筑面积补贴。
10、无搭建补贴
被征收房屋除房地产权证、租用公房凭证记载外无搭建和阁楼的，给予被征收人、公有房屋承租人一次性补贴10万元。
11、室内装饰装修补偿
对被征收人、公有房屋承租人以被征收房屋建筑面积为准，按500元/平方米补偿。
被征收人、公有房屋承租人有异议的，可以委托估价机构通过评估确定。
12、征收补偿费用计息标准
对在征收签约期限内签订房屋征收补偿协议的被征收人、公有房屋承租人，按房屋征收补偿协议补偿总金额以半年期贷款利率5.6%标准计息，征收补偿费用计息时间从签订协议之日起至房屋征收补偿签约期限结束，所产生的利息待协议生效后与房屋征收补偿费用一并发放。
十二、用于产权调换房屋的基本情况和选购办法
本地块安置房屋主要包括浦东惠南民乐、松江泗泾、松江佘山、青浦新城等处房源及徐汇华泾就近安置房源。
房源选购操作办法另行公布。
被征收人、公有房屋承租人选择货币补偿的，每户按补偿金额×30%给予补贴，低于50万元的按50万元计算。
被征收人、公有房屋承租人选择房屋安置的，每户按补偿金额扣除所选安置房屋总价后，剩余部分×30%给予补贴。
被征收人、公有房屋承租人选择房屋安置，且未选购本地块提供的就近安置房源的，每户给予补贴8万元。
注：此处所指“补偿金额”系根据本方案“五、征收居住房屋的补偿方式及补偿、补贴计算标准”，“六、征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补贴标准”，“七、征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的补偿、补贴标准”中相关规定予以计算，不包括本方案第“十一、征收居住房屋的奖励和补贴标准”中相关奖励和补贴。
十三、房屋征收评估机构选定办法
房屋征收部门将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上公布，接受报名审核，将审核通过的评估机构名单在房屋征收范围内公示，并组织被征收人、公有房屋承租人在5个工作日内协商选定评估机构；协商不成的，房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人在张贴公示的评估机构名单中进行投票，按照简单多数的原则，以得票多少的顺位确定评估机构。房屋征收部门将确定的评估机构名单在房屋征收范围内和市估价师协议网站上予以公告。
十四、征收部门及受委托的房屋征收事务所
征收部门：上海市黄浦区住房保障和房屋管理局。
受委托的房屋征收事务所：上海市黄浦第五房屋征收服务事务所有限公司。
现场办公地址：西藏南路416号。
接待时间：13：00-16：30，18：30-21：30。
联系电话：第一组53861208、63731192；第二组53832561、63731197；
              第三组53860331、63128297；第四组63335263、63335162.
十五、其他事项
（一）关于执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋的界定
执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，包括由房屋行政管理部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房屋行政管理部门代为经租的居住房屋，以及1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系，执行政府规定租金标准，且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。
征收执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋，区房屋征收部门应当以被征收人、公有房屋承租人提供的下列材料作为认定依据：
（1）当时的房屋租赁协议；
（2）租金交纳证明：
（3）1983年12月17日前，已有承租人户口报在被征收房屋内的证明。
（二）房屋征收与补偿的计户标准
被征收人、公有房屋承租人以房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证计户，按户进行补偿。
（三）房屋征收补偿协议签订主体的确定
房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证所载明的承租人为准。
（四）房屋征收补偿协议的订立
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人依照本方案的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议。
被征收人、公有房屋承租人未按协议约定期限搬离原址，房屋征收部门有权解除协议，并追究其违约责任。
（五）房屋征收补偿决定
本地块房屋征收补偿协议生效后，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条和《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十二条规定，房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报黄浦区人民政府。黄浦区人民政府依法按照房屋征收法律规定及本地块房屋征收补偿方案作出补偿决定，相关奖励等优惠措施不作为补偿决定的依据。
（六）居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务
征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。
（七）本房屋征收补偿方案中的货币单位为人民币元。
（八）本房屋征收补偿方案由区房屋征收部门负责解释。
                         上海市黄浦区住房保障和房屋管理局
                                  二○一四年九月五日
（上海动拆迁律师、上海房产律师黄方明编辑，内容如有出入，以当地公布的补偿方案为准）