中介公司不负连带赔偿责任
甘肃省兰州市七里河区人民法院
民事判决书
(2013)七民初字第30116号
原告杨小军,男,1958年7月28日出生,汉族,住兰州市西固区山丹街227号501室。
原告杨小云,女,1963年4月26日生,汉族,住兰州市城关区和平新村15号302室。
委托代理人徐亚静,系甘肃率诚律师事务所律师。
委托代理人李保宁,男,1959年8月31日出生,汉族,系个体医师,住兰州市城关区和平新村15号302室。
被告徐宗辉,男,1971年3月19日出生,汉族,住兰州市七里河区火星街100号8-1-403。
被告甘肃御翔玛雅房屋投资顾问有限公司住所地:兰州市七里河区敦煌路街道南滨河中路1031号。
法定代表人崔文奎,系该公司经理。
委托代理人李淑玲,系甘肃鑫正大律师事务所律师。
委托代理人王旭伟,系甘肃鑫正大律师事务所律师助理。
原告杨小军、杨小云诉被告徐宗辉、被告甘肃御翔玛雅房屋公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于⒛12年3月21日作出(2012)七法民初字第30083号民事判决书,原告杨小军、杨小云不服提起上诉。兰州市中级人民法院以(2013)兰法民一终字第83号民事裁定书发回我院重审。本院另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告杨小军、杨小云委托代理人徐亚静、李保宁,被告徐宗辉,被告甘肃御翔玛雅房屋投资顾问有限公司委托代理人李淑玲到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
原告杨小军、杨小云诉称,2011年6月12日原告委托被告甘肃御翔玛雅房屋投资顾问有限公司(以下简称玛雅房屋)购买一套房屋。通过玛雅房屋,原告与被告徐宗辉达成购房意向并于2011年6月23日签订《房地产买卖契约》,约定被告徐宗辉将其位于兰州市七里河区火星街100号8-1-403的房屋(建筑面积93.38平方米)以总价款860000元出售给原告。2011年6月16日、6月23日原告向玛雅房屋支付购房定金25800元,购房款350000元。2011年7月14日玛雅房屋要求原告向被告徐宗辉支付剩余购房款492800元。三次总计支付购房款868600元(含玛雅房屋报酬8600元)。按约定,房款付清后被告徐宗辉应当立即给原告交付房屋、办理过户手续,否则承担违约责任,但原告多次催告后被告徐宗辉至今未能履行房屋交付义务。原告现诉讼来院请求1、被告徐宗辉履行与原告签订的《房地产买卖契约》,向原告交付房屋并办理过户手续;2、被告徐宗辉支付原告违约金580500元;3、被告玛雅房屋协助办理房屋交付及产权转移手续;4、被告玛雅房屋对原告损失承担连带赔偿责任;5、本案诉讼费由二被告承担。
被告徐宗辉辩称,一、被告徐宗辉具备交房条件,多次向原告交付房屋被拒绝,其不存在违约行为。首先其出售的房屋是有房屋所有权证的产权房,并且配偶康明芳同意将房屋出售给购房人杨小军、杨小云,不存在房屋交付及过户的任何障碍;其次,其在2011年7月21就已经将房屋腾空准备交付。2011年7月22日,其打电话通知杨小军、杨小云、居间人玛雅房屋公司,要求将具备交付条件的房屋交付给杨小军、杨小云。杨小军、杨小云拒绝接受。此后,其多次要求居间人玛雅房屋公司协调交房,并多次给杨小军、杨小云打电话交付房屋并办理房屋过户手续,而杨小军、杨小云以种种理由推托拒绝。二、原告没有按约定支付购房款,严重违约。原告向居间机构玛雅房屋付款,不等于向被告徐宗辉付款。原告将350OO0元房款支付给玛雅房屋后,玛雅房屋向徐宗辉付款的条件是,徐宗辉交付房屋,原告验收房屋并签署同意付款书面意见后,玛雅房屋才可将房款付给徐宗辉。由于原告不接受交付房屋,也没有给玛雅房屋下达付款指示,原告支付给玛雅房屋的350000元付房款至今没有交给徐宗辉,款项支付权仍然控制在原告手中。从本质上讲,原告未按约定支付房款,严重违约。三、原告违约,应当支付徐宗辉逾期付款违约金1883400元。四、原告提起诉讼,是为了掩盖其企图退房的真实目的。徐宗辉向原告交付房屋并办理过户手续,期望合同得到全面履行。原告主张被告支付违约金的诉讼请求不成立,请求驳回其该项诉讼请求。
被告玛雅房屋辩称,我方已促成原、被告双方签订《房屋买卖契约》,该房屋买卖契约合法有效,我方已尽中介服务义务。徐宗辉交房后,我方通知原告验收房屋,但原告称拿到产权证前不接受房屋。剩余房款仍在我公司滞留。
经审理查明,2O10年3月4日,徐宗辉与玛雅房屋签订《房屋委托销售合同》。合同约定:委托人徐宗辉指定代理人玛雅房屋为独家销售代理,销售本合同指定的房屋销售各项事宜。委托销售的房屋:所有权人徐宗辉,具体位置位于兰州市七里河区火星街100号8栋1单元403室,框架结构,建筑面积93.47平方米,委托销售总价为人民币950000元。2O11年6月12日,原告杨小军与玛雅房屋签订《居间合同》,约定委托人杨小军授权居间人玛雅房屋购买房屋。2011年6月16日,原告杨小军给玛雅房屋交纳购房定金25800元。2011年6月23日,原告杨小军给玛雅房屋交纳房款350000元。2011年6月23日,原告与被告徐宗辉签订《房地产买卖契约》,约定:甲方(徐宗辉)已收到乙方(二原告)预付定金25800,甲方徐宗辉自愿将座落在兰州市七里河区火星街100号8-1-403,建筑面积93.38平方米的房地产出售给乙方。乙方杨小军、杨小云已对甲方徐宗辉所要出售的房地产做了充分了解,愿意购买该房地产。甲、乙双方议定上述房地产成交价860000元,乙方于2011年7月10日前一次性付清给甲方,购房定金将在最后一次付款时冲抵,付款方式为现金。双方同意于2011年7月10日由甲方将上述房产正式交给乙方,甲方保证上述房产权属清楚,若发生与甲方有关的产权纠纷或债务由甲方负责处理,并承担民事诉讼责任,因此给乙方造成经济损失,甲方负责赔偿。乙方不能按期向甲方付清房款,或甲方不能按期向乙方交付房地产,则逾期一日由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之三的滞纳金。合同签订日,原告将350000元房款交付给第二被告玛雅房屋。2011年7月14日被告徐宗辉收到原告给付的购房款492800元。同时经被告徐宗辉申请,兰州市七里河区房管局受理了将诉争房屋由被告徐宗辉过户到原告杨小军名下房屋买卖过户登记手续,后因徐宗辉配偶康明芳提出异议,该房屋过户手续停止办理。2011年7月22日,被告徐宗辉通知玛雅房屋,诉争房屋室内物品搬空,具备交房条件。玛雅房屋及时向原告通知交房,原告称,产权证必须办到其名下,否则不接受房屋。2011年10月18日,产权人徐宗辉与其配偶康明芳签订协议书,主要约定:双方同意将诉争房屋出售给原告杨小芸,出售房屋所得房款中的200000元给康明芳。该协议达成后,原告与被告第二次一同前往房地产交易中心办理房屋过户手续,由于合同签订后未能及时办理过户手续,原告提出额外要求,被告不予接受,致第二次过户手续未能继续进行。后被告多次联系交付房屋未果。2O12年9月4日,徐宗辉与康明芳离婚。2013年5月23日,徐宗辉收到玛雅房屋转交的购房款150000元,康明芳收到玛雅房屋转交的购房款200000元。至此被告徐宗辉扣除中介押金17200元,收到购房款合计842800元(含康明芳收取200000元)。
上述事实有《房屋委托销售合同》、《居间合同》《房地产买卖契约》、协议、收据、证人证言、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二原告与被告徐宗辉双方签订的《房地产买卖契约》是双方当事人真实意思表示,虽然签订契约时,未经房屋共有人康明芳同意,但随后康明芳与徐宗辉达成的协议追认其同意诉争房屋出售给原告,故《房地产买卖契约》不违反法律规定,为有效合同。关于原告主张被告履行交付房屋、办理过户手续义务,审理中被告徐宗辉明确表态:其愿意向原告交付房屋并办理过户手续,期望合同得到全面履行。本院对此主张予以支持。
关于原告主张违约金自2011年7月15日至2012年3月1日按总房款日千分之三计算580500元,合同约定交付房款、房屋的时间均为2011年7月10日,实际被告于2011年7月14日收到原告给付的部分购房款492800元,2O13年5月23日收到玛雅房屋转交的剩余购房款350000元。被告于2011年7月22日开始通知原告交付房屋,既原告、被告均未按约定履行义务。原告与被告签订的契约中未约定办理产权证过户的时间及违约责任,故原告主张违约金580500元的计算不合理。首先,按约定,原告迟交房款4天,被告迟交房屋12天,抵消原告违约4天,被告违约8天。其次,被告第一次通知原告接受房屋后,原告以房屋产权证必须办到其名下后接受房屋为由拒收房屋,2011年10月18日,第二次办理房屋过户手续时,因原告超出合同范围提出赔偿请求,被告不予接受,致第二次过户手续未能继续进行。之后被告继续要求交付房屋未果,致使合同至今无法履行。酿成本案纠纷,原告与被告均有过错,在责任确定以后,则可以适用抵消的有关规定。被告第一次通知交付房屋原告拒收后产生的损失由原告承担,之前被告违约金按8天计,按约定总房款860000元的日千分之三计算,徐宗辉给付原告违约金6880元。
关于原告主张玛雅房屋承担赔偿责任的诉请,因玛雅房屋只是居间人,他只是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的中介服务,所以原告的该项主张无据不予支持。
综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条之规定,判决如下:
一、被告徐宗辉继续履行与原告杨小军、杨小云签订的《房地产买卖契约》,于本判决生效后7日内向原告杨小军、杨小云交付房屋并办理过户手续。
二、被告徐宗辉于本判决生效后7日内给付原告杨小军、杨小云违约金6880元。
三、被告甘肃御翔玛雅房屋投资顾问有限公司协助办房屋交付及产权过户登记手续。
四、驳回原告杨小军、杨小云其他诉讼请求。
案件受理费9605元,由原告杨小军、杨小云共同承担9000元,被告徐宗辉承担605元。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院提交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。
审 判 长 谈 临 临
代 理 审 判 员 崔 燕
人 民 陪 审 员 莫生莲
二○一三年九月二十九日
书 记 员 罗 晴
