借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义进行房屋登记的行为。在我国,有些人不具备购买某类房屋的资格，如经济适用房、两限房，或者已经拥有住房的居民为规避“限购令”，或者防止露富其等他原因而故意以他人名义购买房屋。诸如此类的借名买房现象在现实中屡见不鲜,随着近几年房屋价格大幅上涨,因借名买房引发的纠纷也层出不穷,笔者就司法实践中借名买房的效力认定及借名买房的法律风险进行简要分析并提出相应的防范建议。 　　一、关于借名买房的两个案例 　　房屋的实际出资人为事实购房人，被借名的人是登记购房人。实际出资人与登记购房人往往会签订相应的房屋买卖合同，以保证自己能够获得所购买的房屋。在讨论借名买房合同的效力之前，先介绍以下两个案例。 　　1、李某于2001年购买了北京某小区201房屋一套，交纳了全部房款及相关费用，但因该房地产项目为经天公司和纬地公司合作开发，而姜某并非上述公司人员，所以为了方便购买，李某就将该房屋产权登记在了经天公司员工郭某的名下。交房后李某对该房屋进行了装修，多年来一直在此居住，并交纳相关费用，房产证也由李某保管。当李某提出要将房屋变更登记在自己名下时，郭某拒绝，并称该房屋当初是郭某出钱购买，登记在郭某名下就是郭某所有的房屋。后李某将郭某诉至法院，请求判令确认北京某小区201室房屋归李某所有。涉案房屋房产证虽登记为郭某，但由李某保管；李某提供了收据、证人证言等证据材料，证明其交纳了涉案房屋的购房款及相关费用；涉案房屋由李某装修，长期居住；当初房屋的投资方经天公司出具证明，证实购房款系李某所交，且证明李某非公司人员，才将房屋登记在郭某名下。李某提供的证据相互得到印证，形成完整的证据链，证明了其为涉案房屋的真正权利人，故法院支持了李某的诉讼请求。 　　2、2005年1月，尹某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定由尹某购买北京市昌平区某小区某号房屋，总价款28万余元。全部房款由张某支付。该房屋于2006年交付后由张某对房屋进行装修并居住使用至今。2006年，尹某取得房屋所有权证，房屋性质为经济适用住房，所有权人登记为尹某。2010年10月，尹某以返还原物为由起诉张某，法院判决驳回尹某的诉讼请求；2011年，尹某以确认所有权起诉，法院驳回尹某的诉讼请求。现尹某又提起诉讼，称其与张某原系朋友关系，因张某不符合购买经济适用房的资格，双方达成口头借名买房协议，尹某以个人名义申请了涉案房屋，故请求法院确认双方口头借名买房无效，张某限期返还房屋。法院认定双方借名购买经济适用住房的事实合同违反了国家关于经济适用住房购买的强制性规定，该合同应为无效。张某虽然无权取得经济适用住房的产权，但其全额支付了房屋的购房款，对房屋进行了装修并一直居住至今，在双方之间关于该房屋的出资及收益等纠纷尚未解决前，尹某迳行要求张某腾退房屋，有违民事法律的公平原则，故对于尹某要求张某腾退房屋的诉讼请求法院不予支持。 　　二、借名买房的成因 　　实践中，实际出资人以他人名义购买房屋，通常有下列原因: 　　1、规避法律或者政策 　　借名买房往往是实际出资人借登记购房人之名钻法律或政策的空子，这是借名买房最常见的情形。比如，政府为了解决中低收入家庭的居住问题，推出了经济适用房、两限房等保障性住房。购买该类住房需要一定的资格，实际出资人不具有要求的资格，而登记购房人具有资格购买。案例2即属于这种情况。又比如，为了投资买房，针对过高房价，许多政府根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等文件精神，纷纷推出了房价限购令。为了避开限购令的限制，一些购房者采取了借名买房。 　　2、贪图便宜享受优惠 　　购房人身份的不同决定了在购房时能否享受优惠。比如，只有具有城镇户口的在岗职工，才能享受住房公积金贷款。因商业贷款的利率远高于公积金贷款利率，没有资格申请公积金贷款的人，于是借用亲友名义办理公积金贷款。又比如，单位集资建房的，价格优惠，非单位人借用单位员工名义购房，并支付该员工一定的转让费。案例1即属于此种情况。 　　3、简便手续减少税费 　　房屋是不动产，不仅价值大，而且每次转手均需办理登记手续。比如，为了避开将来可能开征的遗产税，父母以未成年人的名义购买房屋，当遗产税开征之时，就避开了纳税这一环节。 　　4、其他原因 　　实际出资人借名买房有的是为了达到某种特殊目的。比如，有些政府官员或者企业家不愿意露富，就将房产登记在亲友名下。又比如，丈夫用夫妻共同财产为二奶购买房产，房屋登记在二奶名下。 　　三、借名买房协议的效力认定问题 　　上述两个案例，虽然都是借名买房，但一个购买的是普通商品房，一个购买的是具有保障性质的经济适用房，故法院对借名买房协议的认定亦截然不同。 　　1、如果房屋是一般的商品房，除了违反法律强制性规定外，一般认定合同有效 　　合同法奉行合同自由原则，任何人有权根据合同法有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定的民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或政策的行为，双方自愿签订的借名买房合同应具有法律效力。这里又可分为两种情形：第一种情形，借名行为自始至终不违法。比如父母为避免将来过户手续繁琐、缴纳税费，以孩子名义购买房屋。第二种情形，借名之初违法后违法状态消除。如为了规避三套房屋限购令而借名买房，当发生纠纷时限购令取消，则应根据“有利追溯”原则处理，认定合同有效。即虽然先前的行为在行为时不符合当时的法律或政策的规定，但如果后来的法律或者政策对此作出了调整，先前的行为符合法律政策了，并且相关各方都有利，就应当依新法或者政策承认其合法性并予以保护。实际出资人可以以双方所签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。 　　2、借名购买经济适用房、两限房等保障性住房的合同效力 　　对于该类合同的效力，目前不同法院尚有不同认识。 　　有的法院认为实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律、行政法规强制性规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，应认定无效。在案例2中，法院即以合同违反了国家关于经济适用住房购买的强制性规定而认定合同无效。对此，笔者持保留意见。确定合同是否有效，一是考虑“法律、行政法规”的范畴，应限定在全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规；二是将强制性规定分为管理性规定和效力性规定。管理性规定指取缔一些违法行为，对违法者加以制裁，但并不否认其行为在私法上的效力。效力性规定指不仅要取缔违法的行为，对违法者加以制裁，而且对其行为在私法上的效力也加以否认。北京市政府关于经济适用房的相关规定不属于“行政法规”，引用此条款有所不周延。 　　有的法院则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律、行政法规的合同才属无效，而关于经济适用房的相关规定从位阶上看并非是“行政法规”，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同双方如果能够按照规定补缴税收，合同仍应属有效。对此，笔者也不敢苟同。根据《合同法》第52条第4项规定，损害社会公共利益的，合同应确认无效。在我国民事法律规定中，对社会公共利益的保护历来十分重视。不具有购买经济适用房资格的人借名购买了经济适用房，侵害了其他有资格购房人的合法权益，损害了社会公共利益，合同应为无效。但如果具有购买经济适用房资格的人借名购买了经济适用房，因没有损害社会公共利益，则借名买房合同应认定为有效。 　　还有的法院考虑到如果判决借名合同无效，实际出资人要求退还的房款是当初买房时的价款，这对实际出资人会造成巨大的经济损失，反之借名人会获得房价上涨带来的巨大经济利益。因此，在实际出资人能证明双方存在借名买房的关系时，法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权，不用腾房。但这种判决颇为尴尬，尴尬之处在于房屋所有权人不能居住该房屋，而实际居住该房屋的人却不享有所有权。笔者认为，当事人权利瑕疵的产生，应该说是当初选择规避政策的必然结果。 　　四、借名买房合同的法律风险 　　在很多人看来，借名买房似乎是一种规避政策、“曲线购房”的有效方法，且这些购房者中也不乏节省了很多购房成本的人，但是通过一个个鲜活的案例，投资者广为效仿的借名买房也存在极大的法律风险。 　　1、在房价大幅上涨的诱惑下，有登记购房人反悔的风险。实际出资人与登记购房人往往是亲戚朋友关系，基于信任关系，双方有的不签订协议，仅仅是口头约定。如果实际出资人不能证明双方之间借名买房的关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款将十分困难。即使实际出资人能够证明双方之间存在借名买房的关系和支付购房款的事实，在借名买房合同无效的情况下（如案例2），实际出资人也无法取得房屋产权。 　　2、物权登记具有公信公示效力，有被法院执行的风险。房屋产权证作为证明房屋归属的有利证明，记载了名义产权人的姓名，对外具有公信公示效力。如果登记购房人对外负有债务不能清偿，债权人可以要求法院查封并拍卖该房屋，这将直接导致实际出资人卷入诉讼或执行案件中，使得利益受损。 　　3、登记购房人有恶意处置房屋的风险。根据我国房地产的登记制度，登记购房人可以不经实际出资人同意而将房屋卖给他人，并办理过户手续。即使借名合同有效，但因为对外登记的物权是属于登记购房人的，第三人出于善意购买房屋，支付了合理对价，并已办理过户手续，也不能对抗善意第三人，善意的受让人将取得房屋的所有权。 　　4、被借名人同样也需要承担风险。允许他人以自己的名义购买房屋，就会在房屋产权登记部门留下记录，在银行也会有征信记录，即使以后房屋过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房时的一些优惠政策。 　　五、借名买房合同的风险防范 　　在借名购房前，实际出资人不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。对于未规避政策和不违反法律法规强制性规定的借名买房，建议双方签订书面协议，明确约定房屋所有权实际上属于实际出资人所有，登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖与他人等违约情形及相应的违约责任。作为实际出资人，应保管好出资的各项凭证，如银行转账记录、收据收条等，在出现或者可能出现纠纷时，出资人好尽快向法院起诉，避免房产被转移或被他人冻结拍卖，以维护自己的合法权益。 　　（作者：郑春杰，北京策略律师事务所家事法律业务部主任）