房产抵押合同未经登记，则不发生法律效力。
《担保法》第四十一条、四十二条规定，下列抵押物需到有关部门办理抵押登记后才生效：
1、以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；2、以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；3、以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；4、以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；5、以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地工商行政管理部门。由此可见，房产抵押合同未经登记，则不发生法律效力。
房产抵押合同虽未依法办理抵押登记而未发生效力，致使合同不成立，但造成抵押权人损失的，抵押人是否承担民事赔偿责任，要看其是否负有谛约过失责任，即在订立合同过程中，抵押人是否有违诚实信用原则行为，且造成了对方的经济损失，若两者同时存在，抵押人应负民事赔偿责任，若两者不存在或只存在一种情形，抵押人不负民事赔偿责任。笔者同意第二种意见，其法律依据是：
《合同法》第四十二条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：1、假借订立合同，恶意进行磋商；2、故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；3、有其他违背诚实信用原则的行为”。该法条第1、2项的情形，正是有违背诚实信用原则的行为，而第3项是在法律不便将现实中的所有有违诚实信用原则行为一一列举而归纳在一起，由人民法院审判员根据具体案情分析判断（这体现了法律授以法官的自由裁量权）。诚实信用原则是民事法律行为中最基本原则之一，人人应当遵守。因此当事人在订立合同过程中是否有缔约过失责任，就看他是否遵守了诚实信用原则，若一方既违诚实信用原则，又给对方造成损失的依法应当承担损害赔偿责任。
抵押人在何种情况下承担缔约过失赔偿责任，最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第五十六条“抵押合同对被担保的主债权种类、抵押财产没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成立（系第一款）。法律规定登记生效的抵押合同签订后，抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当承担赔偿责任（系第二款）。”已作了明确的规定，即抵押人拒绝办理抵押登记致使抵押合同不生效，给债权人造成损失，抵押人应当承担全部赔偿责任。
书面房屋抵押合同未经登记机关登记是否有效?抵押人是否承担抵押担保责任? 房屋抵押必须签订书面合同，并且该合同自登记时生效。未经登记机关登记的房屋抵押合同无效，抵押人不承担抵押担保责任。但要视其在抵押合同未登记生效过程中是否有过错，推定其是否应承担其他民事责任。
