上海房产周红山律师：未经其他产权人同意，私房征收补偿无效
【案件介绍】
原告刘1、2、3、4和被告刘5、6是兄弟姐妹关系。位于虹口区某路的房屋是原被告父母的私房。在征收补偿之后，原被告的父母已经去世。2013年10月6日，被告房屋管理局与被告刘5、刘6签订房屋征收补偿协议一份，约定，被告房屋管理局给予该户货币补偿款300多万元，被告要求房屋产权调换，以该款向被告房屋管理局购买4套“动迁配套商品房”。
四原告认为：被告房屋管理局与被告刘5、刘6签订的协议，侵犯了其合法权益，要求法院确认被告房屋管理局与被告刘5、刘6签订的房屋征收补偿协议无效。
（周红山律师解读：原告的诉讼请求为要求被告之间签订的《房屋征收补偿协议》无效。因为根据法律规定，如果当事人认为他人之间的协议侵犯自己的权益的，则可以申请法院判决协议无效。另外，合同无效的法律后果就是从签订之日起即不具有法律效力，协议双方应依法互相返还取得的财产。）
【被告答辩】
被告房屋管理局辩称：因四原告与被告刘5、刘6多次调解不成，为保证该户居民的财产不受损失，其将该户应得的利益通过征收协议先行固定，协议由被告刘5、刘6签订。该协议的签订，保障了该户居民的合法利益，符合法律规定，应属有效。
被告刘5、刘6辩称：该被征收房屋原来仅一层，翻建至三层时，四原告早已迁出户口，居住于他处。征收开始后，其与四原告多次协商、并经有关部门组织调解，但均未与四原告达成协议。为征收利益不受损失，两人与被告房屋管理局签订了房屋征收补偿协议，该协议包含了四原告的份额，未侵犯四原告的利益，协议应属合法有效。
（周红山律师解读：征收部门认为，为了让动迁户可以多得到奖励和补贴，因此就和部分产权人签订协议了，是为了动迁户好。但是，这种解释是和法律相违背的，不会被法院采纳。）
【法院审判】
虹口区人民法院经审理认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订，被征收人、承租人因故不能亲自签订协议的，可以书面委托他人代为签订协议。
（周红山律师解读：根据上海市房屋征收新政，根据房屋的类型，征收补偿协议需要由特定的主体来签订征收补偿合同。并非可以随意的安排签约人。）
本案被征收房屋系私房，房屋共有人六人，但被告房屋管理局仅与两位共有人签订了房屋征收补偿协议，四原告未出具委托书，亦未参与协议的签订。同时，在协议书签约主体的确认上，被告房屋管理局将早于1994年即已故去的董某某作为合同“乙方”，被告刘5、刘6作为其“代理人”实施签约，该代理行为严重违反法律规定，其代理关系不能成立。
（周红山律师：此份征收补偿协议存在两处违法地方：第一，根据继承法的规定，该房应该属于原被告6人共同共有，征收部门紧与部分产权人签字，是违法一；第二，在原被告父亲已经去世的情况下，仍安排被告作为代理人，也是签约主体违法的。）
综上所述，上述房屋征收补偿协议在签约主体的确认、委托关系的成立上均存在违背法律规定、损害共有人利益的违法行为，其协议效力依法应确认无效。依照法律规定，合同一旦被确认无效，从签订之日起即不具有法律效力，双方应依法互相返还取得的财产。因安置房屋系期房，且尚未入户，无须返还；被告刘5、刘6领取的部分补偿款，可抵作过渡费，暂不返还，待最终征收补偿落地后与其他款项一并结算。（作者：上海房产周红山律师 15121050074）
