上海房产周红山律师：宅基地房合法转让有效
孙先生兄弟俩都是浦东新区某城镇某村村民，两人各有一处宅基地。孙先生有三个子女，居住比较困难，希望哥哥能把他的宅基地和房子一块卖给自己。从1995年始，哥哥一家就住在镇上，村里的房屋一直托弟弟照料。于是哥俩签订了一份简单的买卖协议书。弟弟出资8万元购买哥哥的宅基地及房屋，房款分4年付清，每年支付2万元。协议签订后，孙先生和其中一个子女迁入该房屋内居住，且在2年内将8万元房款付清了。
2008年8月，该村被列入动迁范围开始实施动迁，孙先生哥俩就动迁款的分割问题协商多次未能达成一致。哥哥与动迁公司签订了动迁协议，弟弟得知后起诉至人民法院要求判决动迁款归自己所有。最后法院经审理，认定双方签订的房屋买卖协议书有效，房屋和宅基地的补偿款应该归原告孙先生所有，因此判决孙先生分得动迁款90万元，被告分得动迁款6万元。
一、本案首先要解决农村宅基地转让效力的问题。大部分农村宅基地房屋只有宅基地使用权证而没有房产证，而且农村房屋是基于村民的特定身份而取得的，因此不同于商品房，是不可以随意转让的；但也并非一律禁止。
《土地管理法》第62条规定中明确，“农村村民出卖出租住房后，再申请宅基地的不予批准”，《物权法》第155条也规定，“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”。通过上述规定可以看出，并非所有的宅基地转让行为都是法律禁止的。
哪些情况可以转让呢？上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》第1条规定，“对于发生在本乡（镇）范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效”。农村宅基地在本集体经济组织内部成员之间转让是可以的。如果不是本集体经济组织成员，例如城市居民，那么转让行为就是无效的。
二、受让人有权依据《房屋买卖协议》要求分割动迁款。宅基地房屋动迁主要有三方面的动迁权益：1、房屋的补偿款，2、宅基地的补偿款，3、购买拆迁安置房权利。
房屋的补偿款是由评估公司根据房屋的现状评估而确定；宅基地补偿款是按照统一的地价来确定；而购买拆迁安置房的权利是按照应安置人员的人口因素来确定。
本案中《房屋买卖协议》是有效的，且孙先生也已付清了房屋全款，早早入住了该房屋，因此其依法有权享有房屋的所有权以及房屋占用范围内的宅基地使用权；也因此有权获得房屋的补偿款以及宅基地补偿款。
由于本案中房屋的实际占用宅基地面积较小，因此产生了一部分应建未建宅基地，故该部分补偿与购买拆迁安置房的权利是按照孙先生哥哥一家人口因素确定，并不会因该宅基地的转让而丧失，因此该部分权利仍应该由孙先生哥哥一家享有，法院正是基于上述情况作出判决
