离婚房产分割的常见问题
第 2 页 共 3 页原则多次磋商研究，形成了《关于贯彻审执兼顾原则的若干意见》，该意见明确：如双方经济状况不佳，且感情破裂、确无共同生活可能的，可判决房屋产权归双方共有并确认各自份额，但可明确由一方使用，使用方须支付使用费，以解决对方的居住问题（使用权房参照上述办法解决）。此需要提醒的是：这样属于特例，如果法院有别的选择，一般不会照此意见判决按份共有。问：夫妻双方只有一套房屋，一方既不同意分割也不愿支付房屋折价款，可以申请法院拍卖分割拍卖款吗？答：在法院作出判决前申请法院拍卖诉争房屋，需要夫妻双方共同申请，单方申请是不行的。问：我放弃所拥有的房产份额，法院就会判决离婚吗？答：法院判决离婚的标准是夫妻感情破裂，这和当事人是不是放弃财产份额没有关系。虽然在离婚诉讼中承诺放弃所拥有的房产份额可以作为离婚谈判的筹码，但离婚谈判是有许多技巧的，建议不要轻言放弃房产。否则，如果放弃分割房产后对方仍不同意离婚，便无路可退了。问：婚前买的房子就是婚前个人财产，婚后买的房子就是夫妻共同财产吗？婚前婚后是按照房产证颁发的时间界定吗？答：目前确有许多观点认为，只要房产证颁发的时间在结婚之前就是婚前个人财产，如果房产证颁发的时间在结婚之后就为夫妻共同财产。这种观点的法律渊源在于我国物权法规定的物权登记制度，一般情况下，房产权属登记是房产所有权取得的必经程序。只有办理了房产产权登记或者过户手续，才能真正取得房产所有权。因此，有人认为房产证只要是婚后办出来的，那么房产就是婚后取得的，是为夫妻共同财产；反之，房产证只要是婚前办出来的，该房产就为婚前个人财产。但在实践中，存在房产为婚前签订合同购买、但由于房地产管理部门办理产权证需要一段时间，有时候婚前购房但产权证在结婚后取得，对于该类房产是否为共同财产，上海法院以购买房产、签订合同的时间点作为确定产权性质的标准，并没有以房产证取得的时间点作为判断房产是否共有的标志。另外，许多婚后取得房子，如遗嘱继承或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产、夫妻婚内协议约定只归夫妻一方所有的房产、父母全额出资为自己子女一方购买的房产且该房产登记在自己子女一人名下，这些也都是夫妻一方的个人财产。问：夫妻一方婚前按揭购房婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时房屋婚后的增值部分是夫妻共同财产吗？答：物权法主张物的孳息属于物的所有权人，房产因市场价格波动造成的增值属于房屋的自然孳息，因此夫妻婚前按揭购房婚后共同还贷离婚时房屋增值部分属于房屋的所有权人。如果婚前按揭购买的房屋登记在出资者一人名下，那么该房屋及房屋婚后的增值部分归出资者一人所有；如果婚前按揭购买的房屋登记在夫妻双方名下，那么该房屋及房屋婚后的增值部分在离婚时均可以要求分割。最高院《婚姻法司法解释三》明确：夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。问：父母全额出资，单独登记在子女名下的房产，父母离婚时可以作为夫妻共同财产分割吗？答：根据我国婚姻法相关规定，夫妻婚后共同出资购买的房子，无论登记在夫妻一方名下还是双方名下，如果没有相反证据，均应认定为夫妻共同财产。但若房屋产权证上也登记有子女的名字，则为夫妻双方与子女共同所有。此时的房子不仅是夫妻共有财产，还是家庭共同共有财产。现实生活中，有些夫妻在婚姻关系存续期间，购房登记时会把房屋产权仅登记在自己子女名下。此时，夫妻双方一旦发生离婚诉讼，如有一方坚持要求对登记在子女名下的房产进行分割该如何处理？上海市高级人民法院《民事法律适用问答》2005 年第 3 期（总第 16 期）对此做了解答：物房产是每一个家庭必须的生活资料，几乎每个婚姻的裂变都会涉及到离婚房产分割问题。在离婚诉讼中，房产往往是夫妻分割的最主要财产，它浓缩了夫妻在婚姻关系存续期间大部分财富的积累，凝结着当事人几年甚至几十年的辛苦和汗水。当夫妻关系融洽时，它是双方的“爱巢”；一旦夫妻感情突变，它又是双方争夺的“主战场”。笔者在日常办案和接待咨询中，接触到当事人大量关于离婚房产分割的问题，在此特对这些问题进行梳理，希望对面临类似问题的当事人能够有所帮助。问：离婚诉讼中可以只起诉离婚而不要求法院分割房产吗？答：从法律上讲，“不告不理”是法院审理案件的基本司法原则。如果原告单独起诉离婚并不要求法院对财产分割进行处理，那么法院本无理由在原告诉讼请求之外处理财产问题。但是，我国法院在审理夫妻离婚案件时，为了避免出现“诉累”，常常在判决夫妻离婚的同时就夫妻共同财产的分割及子女抚养问题一并进行解决。即便原告起诉离婚时并不要求对财产进行处理，如果被告要求分割财产，那么法院还是有权处理双方的财产问题的。问：夫妻只有一套房产，离婚诉讼中可以按房间进行分割吗？答：不行。离婚房屋按房间分割违反了一物一权（所有权）的物权原则。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。权利人要实现其对物的直接支配和排他的权利，须以国家公权力的保护为后盾。而国家公权力要实现对物权的保护，必须以确定物的范围和界域为前提。《物权法》并没有以具体条文的形式明确规定一物一权原则，而是以一种隐而不显的方式肯定了这一原则，这在物权的概念、物权法定原则、不动产统一登记制度等条款中均有体现。一物一权原则，是指一物之上不能同时存在两个以上的所有权。广义上的一物一权原则，还包括一物之上不能同时存在两个以上种类一致、效力相同的用益物权或者担保物权。住宅楼中“一物”的最小单位是“套”，一套房屋的范围和界域内只能确定一个所有权，一套房屋内的不同房间，不能单独设立所有权。国家对不动产实行的统一登记制度中，不允许对同一套房屋登记两个以上的所有权。故不动产虽然可以由两个以上个人共有，但成套建造的单元楼房不得由两个以上个人分别所有该套房屋内的不同房间。夫妻两人离婚时，一套房屋不能由两人分别所有不同的房间，但这并不妨碍离婚时或离婚后，取得房屋所有权的一方，将某个房间甚至整套房屋提供给另一方居住使用。问：夫妻双方都没有能力支付对方房屋折价款，夫妻离婚房产分割可以直接确认按份共有，而不进行折价补偿吗？答：夫妻离婚房产分割一般应在法院判决离婚的同时处理，上海法院分割夫妻共有房产的方式一般是一人得房一人得房子的折价款，这是由房产的特殊属性决定的，也是因为夫妻双方房产共有的基础不再存在，为避免离婚后继续发生纠纷的有效处理措施。但是，对于明显由一方得房而得房的一方离婚后无法支付房产折价款的情况下，另一方可以请求法院不判决支付房产折价款，而直接判决房产离婚后仍由双方按份共有，由离婚判决书明确诉讼双方对离婚后房产的持有比例？上海高院在 2007 年由高院民一庭、执行局、立案庭、行政庭等部门，就如何贯彻审执兼顾权公示原则是指物权的享有和变动需有可取信于社会公众的外观表现形式，通常不动产物权享有和变动的公示方式为登记。但不动产物权的登记应区分外部效力和内部效力。对外效力是指基于物权公示公信原则，一旦不动产物权经登记，善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护；对内效力则应探究当事人的真实意思表示来确定真正权利人。实践中，夫妻双方共同出资购买房屋后，出于各种因素的考虑，有时将房屋产权只登记为未成年子女一人。但这并不意味着房屋的真实产权人即为该未成年子女，而应考量夫妻双方在购买房屋时的真实意思。因此，除非有相反的证据，否则通常仍然将该房屋视为夫妻及未成年子女共有财产。但是，对于因房屋产生的债务，应由夫妻负责偿还。2007 年，上海高院对此问题做了进一步解释：至于产权人只登记为子女一人的房屋所有权问题，上海高院《民事法律适用问答》2005 年第 3 期问题六巳有答复。但鉴于未成年子女未出资，也不承担还贷义务，在处理房产权利时可适当调整子女所得的比例。由此可见，如果夫妻购房时将房产仅仅登记在未成年子女的名下，仍然可以认做为夫妻和子女共有，夫妻离婚时有权对该房产进行分割。但是，如果夫妻购房时，将所购买的房产登记在成年子女的名下，夫妻离婚时能否主张对该房产进行分割？我国法律及相关司法解释对此均未作出规定。笔者认为，鉴于成年子女已为独立民事主体，并不像未成年人一样在父母监护之下，因此，此时若父母仍将房产登记在子女名下，除非有相反的证据证明，否则就视为对子女的赠与。赠与完成时，父母即丧失对财产的所有权。提示离婚房产分割的具体方法关于共有物的分割，《物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”鉴于前文讲到的房产分割的特殊性，故不可能对诉争房产进行实物分割。《婚姻法》第三十九条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决”。由此，只要夫妻双方协商一致，夫妻离婚房产分割可以有以下几种方法：1、折价。夫妻只有一套房产的，离婚后房产归夫妻一方所有，获得所有权的一方支付另一方房屋折价款；夫妻有多套房屋的，也可以对多套房屋按照折价补偿的方式进行分割。2、变卖。在离婚诉讼期间，夫妻双方共同将诉争房产在市场上出售，然后依法分割卖房款。变卖在夫妻离婚诉讼中很少遇到，其主要原因在于变卖需要夫妻双方均同意出售为前提。3、拍卖。拍卖和变卖的方式基本相似，都是在诉讼期间将诉争房产出售，然后依法分割卖房款。但拍卖和变卖的不同之处在于：拍卖是法院委托拍卖行按照拍卖规则进行出售，但拍卖的价格往往会低于市场价。4、赠与。离婚诉讼案件中将诉争房产进行赠与处理。5、放弃。离婚房产分割诉讼中，当事人的财产权利如何行使均为当事人的自由，夫妻一方放弃分割夫妻共有房产，只要意思表示真实，法院一般都会确认。
