北京专业离婚律师按：新婚姻法出炉后，不少离婚纠纷案件因为房子问题变得争议重重。按照中国的传统，新婚夫妻首付多为男方支付，婚后还贷则是由夫妻共同财产支出。离婚时，女方往往无法获得房屋产权。然而，没有房屋产权并非意味着“净身出户”，离婚时女方还可能获得房屋增值部分的补偿。 　　案例一：屋主是男方 离婚后女方获得补偿25万
　　2008年1月，市民赵先生购买了一套房屋，总价150万元，赵先生首付了100万元，贷款方式支付了50万元。2010年1月，赵先生与孙小姐登记结婚。婚后，赵先生该套房屋每月还款1万元，其中本金6000元，利息4000元。2012年5月，赵先生与孙小姐因感情不和诉讼离婚。
　　在法庭上，双方对其他夫妻共同财产没有争议，但是对房屋的归属和补偿问题无法达成一致。赵先生认为房子从首付到按揭都是由他独立承担，因此房屋产权和增值部分都属于自己。而孙小姐认为，婚后赵先生的收入也算夫妻共同财产，因此每月偿还贷款的支出是两个人的共同承担，房屋增值也有自己的权益。离婚时，该房屋的市场价值为250万元。
　　法院审理后认为：虽然婚后双方共同归还房屋贷款，但房屋的物权并非凭空取得，而是依据婚前的债权转化而来，因此离婚时该房屋判归男方比较合适；共同归还的贷款部分及这部分贷款所对应的房屋增值部分为夫妻共同财产；补偿标准根据共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分进行计算。
　　最后，法院判决房屋归男方所有，贷款由男方继续归还，男方补偿女方25万元。
　　律师评析：通行补偿计算方法说明
　　依据《婚姻法》司法解释三第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
　　对于一方婚前首付按揭贷款所购买的房产，因其在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为这一方的个人财产相对比较公平。
　　如果夫妻之间没有约定实行分别财产制或者对涉案房屋的还贷问题没有特别约定，离婚时取得房屋产权的一方应当将婚姻关系存续期间所偿还的贷款数额的一半，补偿给对方。
　　对于如何计算共同还贷对应的房产增值，因《婚姻法司法解释三》并没有明确规定，各地法院计算方式不一致，目前常用的一种计算方法是：双方应共同分割部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(总房款本金+已还利息)x离婚时房屋的市场价值。
　　例如，上述房屋夫妻婚后“共同还贷部分”是1万元×29个月=29万元；实际总房款150万元+4000元×29个月=161.6万元。本案中双方应共同分割的夫妻共同部分=29万元/161.6万元×250万元=约45万元，即女方可分得约22.5万元。最后，法院从考虑到需要照顾子女和女方的权益角度出发，判决男方补偿女方25万元。
　　案例二：屋主是夫妻 离婚后女方获房屋净值20%
　　张先生和李女士都是“80后”青年，热恋时购置了200多万元的一套房产，男女方均列名产权证。张先生父母给付首付款60万元，主贷人是张先生，贷款150万元。开发商交房后，张先生与李女士入住该房，并将产权登记在双方名下。至婚前止，该房产还款账户已归还本息22万元。婚后不久小夫妻就吵闹导致感情破裂，双方分居，但仍继续还贷28万元。双方同意离婚，但对房产分割分歧巨大。
　　双方确认离婚时未还贷款约135万元，该房产现价值440万元，张先生认为婚前女方未出资，婚后双方收入不丰，还要应付日常开销，根本无力负担每月9000余元的还贷压力，还款来源均为自己父亲给付，故李女士无权分割房产。李女士认为自己是房屋权利人之一，应当根据同等比例分割。
　　经过审理吗，法院认为本案系争房屋的购置款来源主要是张先生的父亲，而婚后还贷的钱款可以认定部分是张先生和李女士的共同财产。确认男女双方虽然均为该房屋的权利人，但在分割时应综合考虑张先生、李女士在购置该房屋中各自的付出和双方婚姻时间的长短，故确认房屋归张先生所有并归还剩余贷款，李女士取得该房屋净值的20%且自行解决住房。
　　律师评析：最后判决要综合多方因素
　　本案所列案件纠纷较为常见，本案中女方表示曾经出资购房，但由于缺乏证据无法得到法院支持；而男方较完整地提供了首付款的付款凭证和往来资金明细。因此法院确认是由男方个人财产完成了首付，鉴于双方婚姻时间较短，女方仅凭产权登记就要求对半分割，有失公允，在本案中法院考虑了出资、婚前还贷、婚后还贷、还贷来源、结婚时间长短等综合因素而作出了判决，对现实生活处理类似纠纷有一定的指导意义。
　　随着房价的疯涨，房产已成为夫妻离婚时的主要财产，矛盾焦点自然增多。律师建议如要避免离婚时的争议，最好在购买房产时就将购房款来源、还贷方式、产权债务归属等约定清楚，以减少双方不必要的争端甚至还可以维护婚姻。
　　《投资快报》