司法考试民法知识点：非法转租
发布日期：2014-03-31 文章来源：互联网
1. 非法转租的概念。指未经出租人同意的转租合同。非法转租也是考试的中断，须掌握以下内容。
2. 非法转租的，次租赁合同无效。①《城镇房屋租赁合同》第16条没有采纳通说见解，规定非法转租房屋租赁合同的，次租赁合同无效。②但该条同时采用了折衷处理，非法转租的，若出租人自知道之日起6个月没有表示异议，推定其同意转租，非法转租就转化为合法转租（见【例10】）。
【例10】甲把房屋出租给乙，乙擅自将房屋出租给丙。①乙、丙间的租赁合同为非法转租，合同无效。②自甲知道或者应当知道非法转租之日起6月，甲未表示异议的，推定甲同意转租，甲、丙间的非法转租自始变成合法转租。③最高人民法院不采通说（通说认为，非法转租的，次租赁合同有效）见解，将非法转租合同定性为无效合同，主要是为了审理案件的方便，此外还考虑到了租赁合同强调当事人的信赖关系。
【概念辨析】 【非法转租】VS【擅自出租他人之物】①《城镇房屋租赁合同解释》第16条规定，非法转租房屋租赁合同的，次租赁合同无效。②若出租人未经允许，擅自将他人之物出租，称为“擅自出租他人之物”。③擅自出租他人之物与非法转租是包含关系。所有的非法转租都是擅自出租他人之物。④只要不是非法转租，其他的擅自出租他人之物的租赁合同有效，法律依据是《合同法》第228条。《合同法》第228条属于《合同法》第51条的例外。擅自出租他人之物的，只要不是非法转租，租赁合同有效。见【例11】）
【例11】甲将自己的房屋借给乙使用，乙未经甲同意，擅自将该房屋出租给丙。①乙、丙间的租赁合同属于擅自出租他人之物，与非法转租无关，适用《合同法》第228条，有效。②当然，丙相对于甲属于无权占有，甲可对丙行使返还原物请求权。丙向甲返还房屋后，可基于有效的租赁合同对乙主张违约责任。③注意区分【例11】和【例10】。
3. 非法转租之租金的不当得利返还请求权。租赁期间，承租人非法转租取得的租金不构成不当得利。出租人解除租赁合同后，承租人继续出租取得的租金构成不当得利。法律依据是《合同法》第225条。原因是，只要出租人与承租人之间存在合法的租赁关系，承租人对租赁物即享有收益的权能（见【例12】）。
【例12】甲将房屋出租给乙，租金每月3000元，乙未经甲同意，将该房屋出租给丙，租金每月5000元。①由于甲、乙之间存在有效的租赁合同，根据《合同法》第225条，乙在租赁期间对房屋享有收益的权能，故乙每月赚取的2000元租金具有法律上的原因，不构成不当得利。②假设甲行使法定解除权，解除甲、乙间的租赁合同。合同解除后，乙拒绝返还房屋，继续出租并收取租金。则此后乙赚取的租金就构成不当得利。因为，合同解除后，乙对房屋不再享有收益的权能。③现在看来，只要有法律上的原因，哪怕采取有违道德的手段取得利益，也不成立不当得利。
【概念辨析】 【非法转租取得的租金】VS【擅自出租他人之物取得的租金】①根据《合同法》第225条，租赁期间，承租人擅自转租取得的租金不构成不当得利。②若出租人对租赁物不享有收益权能，则擅自出租他人之物取得的租金即构成不当得利（见【例13】）。
【例13】甲因出国两年，将房屋钥匙交给乙，请乙偶尔过来看一看。乙擅自将房屋以自己的名义出租给丙，租期两年，租金5万元。①这5万元租金构成不当得利，甲有权请求返还。②原因在于，乙作为房屋的看管人，对房屋不享有收益的权能。这个承租人转租完全不同。注意区分【例13】和【例12】。
4. 返还原物请求权。在非法转租中，次承租人相对于出租人为无权占有人，作为所有权人的出租人对次承租人享有返还原物请求权。但行使的方式分为两种情形（见【例14】）。
【例14】甲将房屋出租给乙，乙未经甲同意，擅自转租给丙。①丙相对于甲为无权占有，甲可以对丙行使返还原物请求权。②甲如不解除与乙的租赁合同，则甲向丙行使返还原物请求权时，只能请求丙将房屋返还给乙（否则，若请求返还给自己，则侵害了乙的承租权）。③若甲解除了与乙的租赁合同，则甲向丙行使返还原物请求权时，有权要求丙将房屋返还给自己。
