房屋租赁合同纠纷案
上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2013）沪二中民二(民)终字第1476号
上诉人(原审被告)胡甲。
委托代理人朱庆文，上海董道律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)胡乙。
委托代理人刘大卫，上海市光明律师事务所律师。
委托代理人顾准，上海市光明律师事务所律师。
上诉人胡甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2013)虹民三(民)初字第983号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年8月5日公开开庭进行了审理。上诉人胡甲的委托代理人朱庆文，被上诉人胡乙及其委托代理人刘大卫、顾准到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：胡乙为上海市水电路XXX号(以下简称系争房屋)一至二楼的权利人。2008年5月7日，胡甲与胡乙签订《房屋租赁合同》一份，约定胡乙将系争房屋的二楼出租给胡甲使用；租赁期限为3年，自2008年5月至2011年4月；租金按季支付，每月人民币(以下币种均为人民币)5,500元，每年按5%提增；每3个月付租金16,500元给胡乙，每期租金于上一期租金届满提前10天支付给胡乙，先付后用。若胡甲以汇款方式支付租金，则以汇出日为支付日，汇费由汇出方承担，胡乙收到租金后予以书面签收；胡甲支付押金5,500元，胡甲于签订本合同时交付给胡乙，该押金不可视为胡甲预付租金，胡乙应于租赁期满，胡甲迁空交还房屋，并结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后3天内无息返还胡甲，胡甲有任何拖欠应付款项时，胡乙有权从该押金中先行支付，支付部分胡甲应立即补足；除不可抗力外，胡甲因使用不当或其他人为原因而使房屋设施损坏的，应负责赔偿或修复；胡甲有管理和维修该房产的责任，因管理不善造成的损失由胡甲负全责；胡甲应按时交付租金，如胡甲拖欠租金超过15日视为自动退租，构成严重违约，胡乙有权单方面解除合同，有权追究胡甲的违约责任，并有权没收胡甲的押金；租赁期内，该房屋内的水、电、煤气、电讯、收视费等一切由胡甲使用而产生的费用均由胡甲承担，胡甲应按单如期交纳。合同签订后，胡乙按约将系争房屋二楼交付胡甲，胡甲亦按约向胡乙支付押金5,500元及租金至2008年7月底。2008年8月4日，系争房屋发生漏水，至2009年5月底得以修复。胡甲因系争房屋发生漏水而拒绝向胡乙支付2008年8月起的租金。
原审中，胡乙诉称：其系系争房屋一至二楼的产权人。2008年5月7日，胡乙与胡甲签订《房屋租赁合同》一份，约定胡乙将系争房屋的二楼全部出租给胡甲使用；租赁期限自2008年5月至2011年4月；租金为每月5,500元，且每年按5%提增；租金按季支付。合同签订后，胡乙按约将系争房屋的二楼交付胡甲使用，胡甲亦按约向胡乙支付了押金5,500元以及至2009年8月底的租金，但自2009年9月起胡甲却未再向胡乙支付租金，经胡乙多次催讨未果。2011年3月7日，胡乙向胡甲发出《解除合同通知》，决定解除合同，胡甲对此予以认可，并于2011年3月底将系争房屋二楼返还胡乙，但仍未支付所欠租金。故诉至法院，要求胡甲向胡乙支付2009年9月至2011年3月的租金112,901.25元。
原审中，胡甲辩称：2008年8月4日，因系争房屋所在小区的物业单位上海景瑞物业管理有限公司(以下简称景瑞物业)在小区商铺的房顶平台上进行维修清理时，发生水管堵塞，造成系争房屋一至二楼大面积漏水，并直至2009年5月才修复完毕，期间胡甲未使用过系争房屋的二楼。漏水发生后，胡甲立即与胡乙取得联系，要求胡乙前来处理，但胡乙称其在国外，等其回国后再行处理，并表示其回国后有意将系争房屋出售与胡甲，希望胡甲先帮其照看房屋。故此后，胡甲应胡乙的要求，帮忙照看房屋，并按照每月1.5万元的标准向胡乙支付了系争房屋的按揭款。自2008年8月4日漏水事件发生后，胡甲未再使用过系争房屋二楼，故2008年8月起的房租不应由胡甲承担。且2010年胡乙回国后，双方曾联名致函景瑞物业，已要求景瑞物业赔偿胡乙包括租金损失在内的相关损失。综上，胡甲不同意胡乙的诉讼请求。
原审法院另查明：2010年11月11日，双方共同致函景瑞物业，载明：因2008年8月4日下午，景瑞物业在系争房屋所在的小区商铺的房顶平台上维修清理时，造成水管里的水大量冒出，流至系争房屋内，导致系争房屋内大量积水，房顶装修大面积脱落，多处出现严重裂缝，多扇安全门、木门损坏，景瑞物业一直未维修，也未赔偿损失。直至2009年5月底，景瑞物业才派人将房顶修复，给胡甲、胡乙造成巨大损失，要求景瑞物业赔偿胡乙2008年8月4日至2009年8月底未收取的房租损失169,000元等其他相关损失。因索赔未果，胡乙于2011年5月3日以(2011)虹民三(民)初字第543号案起诉胡甲，要求胡甲支付系争房屋二楼自2008年8月至2011年2月的租金127,500元。审理中，鉴于胡甲、胡乙曾达成一致向景瑞物业主张相关损失赔偿，故而胡乙撤回起诉，另于2011年9月7日以(2011)虹民三(民)初字第1190号案起诉景瑞物业，要求景瑞物业赔偿因维修不慎给胡乙造成的2008年8月至2009年8月的租金损失。景瑞物业辩称，2008年8月发生漏水后，系争房屋的权利人或承租人从未向其提出过漏水报修，也从未向其提出赔偿请求，现要求赔偿已过诉讼时效。据此，胡乙撤回了对景瑞物业的起诉。
原审法院再查明：2007年12月，胡乙将系争房屋的一楼租赁给胡甲使用。之后，胡甲陆续向胡乙支付了系争房屋租金24万元，对此，胡乙无异议。
2011年3月7日，胡乙因胡甲拖欠房租为由，向胡甲发送《解除合同通知书》，要求解除其与胡甲就系争房屋一楼、二楼所签订的《房屋租赁合同》。当日，胡甲在该《解除合同通知书》上签字确认。
原审审理中，胡乙表示：在不计算租金递增部分的情况下，系争房屋一楼自2007年12月15日至2009年8月31日的租金为153,750元，系争房屋二楼自2008年5月至2009年8月31日的租金为88,000元，共计241,750元。此租金从胡甲已付的24万元中抵扣，尚有1,750元差价，该1,750元差价不再要求胡甲支付，且2009年8月31日前也不要求胡甲支付租金递增部分，但自2009年9月1日起，要求胡甲按合同约定的金额支付租金；此外，胡乙对胡甲辩称的其自2008年8月起未再使用系争房屋不予认可，根据胡乙提供的证据显示，胡甲至2011年3月底仍在使用系争房屋；同时胡乙表示，同意退还胡甲押金5,500元。胡甲则认为，其自2008年8月起未再使用系争房屋，而是应胡乙的要求帮忙看管房屋，故2008年8月后的租金不应由其承担；其支付给胡乙的24万元，也系胡乙有意将系争房屋出售与其，而要求其支付的房屋按揭款。但对此，胡甲未提供证据予以证明。
原审法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人均具有约束力。合同签订后，胡乙作为出租人已按约将系争房屋交付胡甲，胡甲予以接受使用，双方理应按照合同的约定履行各自的权利和义务。在合同履约中，因系争房屋漏水，胡乙、胡甲曾达成合意，向景瑞物业要求赔偿胡乙2008年8月4日至2009年8月底未收取的房租损失169,000元(不计算租金提增部分)等其他相关损失。胡乙就此于2011年9月7日起诉景瑞物业，因景瑞物业辩称，胡乙的诉讼请求已过诉讼时效，故胡乙撤回起诉。胡乙虽撤回了对景瑞物业的起诉，但并不表示胡乙放弃向胡甲追索2008年8月4日至2009年5月31日的租金，且胡甲亦无证据证明漏水致其无法实现合同目的，鉴于胡乙履约瑕疵确对胡甲正常使用房屋带来一定的影响，故胡甲可就此主张相应减少租金，但不应拒付全部租金。胡乙自愿放弃2009年9月1日之前的租金提增部分，并无不当。原审法院结合涉案租赁房屋的使用性质及上述认定，酌情确定由胡甲按照合同约定标准(不含提增部分)的50%承担2008年8月4日至2009年5月31日止的租金27,233.6元。
系争房屋于2009年5月底修复后，胡甲仍继续使用系争房屋二楼，胡甲理应按约定履行其相应的法律义务，向胡乙支付房屋租金，故胡乙要求胡甲支付2009年9月起的租金的诉讼请求，理由正当，予以支持。
胡甲关于漏水后其未再使用系争房屋，24万元系按胡乙要求支付的房屋按揭款的抗辩意见，因未提供证据证明，不予采信。
原审法院审理后，作出判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告胡甲支付原告胡乙自2009年9月1日至2011年3月31日止的租金112,901.25元；二、自本判决生效之日起10日内，原告胡乙返还被告胡甲自2008年8月4日至2009年5月31日止的租金27,233.6元；三、自本判决生效之日起10日内，原告胡乙返还被告胡甲押金5,500元。
上诉人胡甲不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院在认定系争房屋因积水致房顶装修大面积脱落而无法正常使用的情况下，仍判决胡甲支付2008年8月4日至2009年5月期间租金的50%，显属不公。本案中，由于案外人景瑞物业在系争房屋所在的小区商铺的房顶平台维修清理时，造成水管里的水大量冒出，流至系争房屋内，导致系争房屋内大量积水，房顶装修大面积脱落，多处出现严重裂缝，多扇安全门、木门损坏等损失，对此，作为物业产权人的胡乙应及时行使业主权利，要求案外人景瑞物业维修受损物业并赔偿损失。现因胡乙怠于行使该索赔权，致该权利因过诉讼时效而未获法院支持，该损失理应由胡乙自行承担，而非由胡甲承担该后果。系争房屋因物业维修保养受损后，胡甲并未使用该物业，只是根据胡乙的要求留人看守系争房屋，原审法院以胡甲对此未提供相应证据为由，要求胡甲继续支付租金，属于认定事实不清。故请求二审法院撤销原判第一项，改判胡甲不支付2009年9月1日至2011年3月31日的租金。
被上诉人胡乙辩称：胡甲所称系争房屋因进水后不能使用，不是事实，胡乙对原审法院关于系争房屋受损期间租金减半的认定是有意见的，但尊重原审法院的判决。胡甲一直在使用系争房屋用于经营出售门窗，不存在胡乙要求胡甲留人看守房屋的事实，胡甲理应支付相应租金。胡乙曾起诉过物业公司，不存在怠于行使权利之说，后胡乙因多方面的原因撤诉，并不表示放弃向胡甲催讨租金的权利。故不同意胡甲的上诉请求，请求二审法院维持原判。
本院经审理查明：原审查明的事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为：依法成立的民事合同，对合同当事人具有法律约束力。本案中，胡甲与胡乙于2008年5月7日所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，原审法院认定该合同为合法有效，是正确的。合同依法成立后，双方当事人应当认真履行各自的合同义务，否则应承担相应的民事责任。现在合同履行过程中，因案外人景瑞物业在维修清理房顶平台时，造成水管里的水大量冒出，导致系争房屋内出现大量积水等问题，对此根据法律规定出租人应当履行对租赁物的维修义务，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。原审法院据此根据租赁物维修对于胡甲正常使用房屋带来的影响等因素，判令相应减少租金，由胡甲支付相应欠租，并无不当。胡甲上诉认为，系争房屋因物业维修保养受损后，胡甲并未使用该物业，故不应再继续支付租金。但胡甲对于因漏水已致其合同目的无法实现这一事实，并未提供确凿的证据予以证实，原审法院未予支持，并无不妥。胡乙作为出租人，就其维修义务向承租人胡甲承担相应民事责任后，可以就房屋漏水事宜向案外人景瑞物业另行主张索赔权利，但该权利的行使与否并不影响承租人胡甲在使用系争房屋后应当承担的支付相应租金的义务。胡甲上诉认为因胡乙怠于行使该索赔权，相应租金损失理应由胡乙自行承担。该项主张明显缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,275元，由上诉人胡甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
审 判 员 周刘金
代理审判员 虞恒龄
二○一三年九月九日
书 记 员 范庆韵
