张某诉上海松江某有限公司房屋买卖合同纠纷案

上海市松江区人民法院
民事判决书

(2013)松民三(民)初字第1547号

　　原告张某。
　　委托代理人黄某，上海某律师事务所律师。
　　委托代理人朱某，上海某律师事务所律师。
　　被告上海松江某有限公司。
　　法定代表人陈某，董事长。
　　原告张某与被告上海松江某有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某及其委托代理人黄某、朱某，被告上海松江某有限公司法定代表人陈某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告张某诉称：2004年2月20日，原向被告购买本区某路501弄C区31幢239、240号商铺，并签订上海国际某联建房协议书，原告支付了购房款818,060元；商铺建成后，因办理分户独立产权需要，双方于2007年9月18日签订了《某联建房结转销售（办证）协议书》，同日被告向原告开具了284,030元和294,030元的发票。被告的大产证于2011年3月25日办出，但至今未为原告办理出系争房屋的产证，给原告造成损失。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告为原告办理上海市松江区某路501弄上海国际某C区31幢239、240号（现门牌号为9幢109、110室）的产权证；2、被告按原告已付房款818,060元的同期银行贷款利率每年6.15%向原告支付逾期办证违约金，自2011年6月26日起至办出产证为止。
　　被告上海松江某有限公司辩称：对于第一项诉讼请求，办理产权证是由政府确定的，不是被告能够马上办理的，在之前类似的案子中已经明确；对于第二项诉讼请求，因为不是被告可以确定办证时间的，所以违约金也就没有依据。原告能和被告和解，这样可以尽早办出产证，对原告更有利。
　　经审理查明：2004年2月20日，原、被告签订上海国际某联建房协议书。协议第一条约定，原告选定某内一期C区4幢1-2号地块联建房两间，每间占地面积41.60平方米，（长度11.24米×宽度3.70米，三层框架结构），共计建筑面积140平方米（含公用面积），以上建造面积为暂测面积，最终以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，因公配设施影响的室内使用面积增减部分的基础设施配套建设费等每平方米按1,200元结算（不含建筑工程费）。协议第二条约定，原告应向被告交纳联建房基础设施配套建设费，每间108,000元，合计216,000元（首期预交100,000元，第二次交款116,000元，应在2003年2月28日前交清），该费用包括国有土地出让金、土地平整、外围排污排水管道、水电设施、电话电视网络线路、道路建设（不含花岗岩铺地）、绿化植树等设施配套费用，第一期联建房被告应在2004年底前竣工交付原告。协议第四条约定，联建房建筑工程费用及交纳办法：联建房建筑工程由被告按建筑法的有关规定和联建房设计的标准、功能等，通过招投标方式统一组织实施，联建房建筑工程土建（含打桩）基本费用每间98,000元，门面统一装修基本费用每间12,500元（边间的边门边窗造价需另补10,000元），门前路面底层走廊花岗岩铺地基本费用每间11,500元（含二、三层公用地面铺抛光砖造价），规划建筑设计费、勘察及测量费、工程管理费、项目人防费、竣工验收费、工程建设管理费基本费用每间10,000元，合计132,000元（边间142,000元）；被告根据工程进度用款，以书面形式通知原告，原告应在收到通知七日内交纳联建房建筑工程费，具体付款期为：土建开工支付35%，结构封顶支付35%，花岗岩铺地开始支付20%，余款交房时结清。协议第五条约定，上海国际某联建房属商业用地，联建房竣工验收合格后，产权归原告所有，由被告提供（绿证），政府规定收取的相关税和费由原告负担。协议第六条约定，原告可以租赁或转让其联建房，但应根据某的统一招租办法租赁给该区同类产品的经营户。协议第八条约定，违约责任：原、被告双方必须严格遵守本协议，如被告逾期满二个月交房则应支付总房价的1％违约金；如原告不按规定时限交纳应交款，按应交款的1％支付违约金，如原告逾期付款超过2个月，作自动放弃。协议对其他事项亦作出相应约定。
　　2007年9月18日，原、被告签订《某联建房结转销售（办证）协议书》。该协议中对办理分户产权证的内容约定如下：1、因双方原签订的上海国际某联建房协议书文本不符合房屋确权手续要求，为使办理分户独立产权手续顺利推进，双方同意由原联建关系结转为合法销售办证关系，由被告代理报税务部门开具分户完税发票；被告凭原告发票、本协议书、某商铺统一代（包）租赁合同及市场物业统一管理服务协议书，报洞泾镇人民政府市场主管单位备案。2、原、被告对联建商铺遵守当地政府要求统一规划、统一招租、统一经营管理、统一租金所得的市场管理办法组织开业。3、产权证领取时间：根据某审批手续惯例，原、被告完成上述手续，由洞泾镇人民政府行文请示确权单位审批办证，受理、领证时间由确权单位决定，补证手续、缴契税等规费待政府确权单位通知后另行通知原告缴纳。另外，该协议书亦约定，原告可委托被告统一对联建房商铺装修，装修价款按23,000元一次性包干、原告同意将联建房商铺委托被告聘请的物业公司统一管理、委托统一代（包）租，装修费用从第一年租金中扣除15,000元，第二年租金中扣除8,000元等事宜。被告于2007年9月18日向原告出具了金额分别为284,030元、294,030元的发票两张。
　　2011年3月25日，被告取得了系争房屋所在项目的大产证。
　　审理中，被告为证明其积极履行申请办理分户产证的义务，经协调相关部门已原则同意办理的观点，提供了由洞泾镇政府确认的《关于办理分户产证过程的情况说明》和本区住房保障和房屋管理局出具的复函。
　　双方当事人均确认该房屋现在的门牌号码为上海市松江区长浜路501弄9号118室、218室、318室及9号117室、217室、317室。
　　以上事实，由联建房协议书、《某联建房结转销售（办证）协议书》、发票、上海市房地产权证及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告签订的《某联建房结转销售（办证）协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自的义务。根据《某联建房结转销售（办证）协议书》中原、被告对系争房屋当时不符合房屋确权手续要求、领取产证时间需取决于洞泾镇政府的申请以及确权单位的审批等内容的约定，原、被告双方在签约时对系争房屋办理分户产权证时间并非被告自身所能预料和控制已有预见，产权证办理有待相关职能部门的确定。从有关部门确认的情况说明和复函可以证明系争房屋分户产权事宜尚在协调处理中，此系造成原告至今尚未取得分户产权证的原因。审理中，原告亦确认被告直至2013年5月6日方取得重新分户后的大产证，但原告认为因其购买是两间房屋，故不需待重新取得大产证，依据原先被告于2011年3月25日取得的大产证即可办理小产证。但一方面原告的该主张缺乏依据，另一方面从双方确认的事实来看，该房屋现被分为6个不同的门牌号码，故原告主张自原先的大产证办出之日后90日计算违约金依据不足，另原告主张按照818,060元为本金计算违约金亦缺乏依据。现被告以原告不同意支付消防、喷淋、监控、电梯的费用拒绝为原告办理小产证，与双方的约定相悖，被告应为原告办理小产证。考虑到分户大产证办出后，原告办理小产证亦需合理时间，故本院自2013年5月21日起计算被告无合理原因拒绝为原告办理小产证的违约金。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定，判决如下：
　　一、被告上海松江某有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告张某将上海市松江区某路501弄9号118室、218室、318室及9号117室、217室、317室房屋的产权证办至原告张某名下；
　　二、被告上海松江某有限公司于本判决生效之日起十日内支付自2013年5月21日起至上述房屋实际登记至原告张某名下之日止的逾期办理产权证的违约金（以578,060元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,476元,减半收取1,238元，由原告张某负担1,070元（已付）、被告上海松江某有限公司负担168元（于判决生效后七日内交付本院）。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员张　丹
二〇一三年十月八日
书　记　员仇　知