冯某某诉南京xxx置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷案
冯某某诉南京xxx置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷案
南京市鼓楼区人民法院
民事判决书
(2013)鼓民初字第4884号
原告冯某某。
委托代理人谢xx、董x，江苏xx律师事务所律师。
被告南京xxx置业发展有限公司（以下简称xxx公司）。
法定代表人汤xx，董事长。
委托代理人郑某某。
委托代理人卓某某。
原告冯某某与被告xxx公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李xx适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯某某的委托代理人谢xx、董x，被告xxx公司的委托代理人郑某某、卓某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯某某诉称：2010年5月4日，原、被告签订了《xx国际公寓商品房预售合同》，约定被告将位于本市xx区建宁路8号xx国际公寓东2幢226室商品房，总金额661100元。合同签订后，原告已按约向被告支付价款331100元，余款300000元以银行贷款方式支付。另约定被告应于2012年3月31日前交付房屋，但被告至今未交付该房屋。被告逾期交房行为已构成违约。现原告诉至法院，请求判决被告赔偿原告违约金，自2012年4月1日起至实际交房之日止，按已收价款661100元的每日万分之五标准计算，并由被告承担本案诉讼费用。
被告xxx公司辩称：一、被告在施工过程中，因xx市场的市政道路拓宽改造工程到2012年9月28日才验收通过，使后期管道网线无法施工，被告建筑材料、管道铺设等在此之前无法进入工地。同时，xx市场三期电力工程、通信管道工程的《建设工程规划许可证》到2012年10月下发，导致被告工程被迫中断，延期竣工。这些客观情况除给原告造成一定损失外，被告也蒙受巨大损失。在延期交付阶段，被告曾通过各种途径与行政审批机关交涉，以减少损失。逾期交付房屋是因客观原因造成，被告主观上没有过错。二、原告根据双方合同约定主张违约金，因该约定的违约金过高，请求法院予以调整。涉案房屋所在玉桥市场周边，同类商铺的租金仅相当于年息5%。原告该违约金损失应按同地段同类租金标准确定。三、原告于2012年11月1日收到被告交寄的收房通知书，被告延期交房时间为7个月。被告于2013年6月17日再次向原告发出催告收房通知，但原告至今未来办理收房手续。综上，请求法院依法判决。
经审理查明，原、被告于2010年5月14日签订了《xx国际商品房预售合同》，约定由被告将位于本市xx区建宁路8号玉桥国际公寓东2幢226室预售给原告；原告应于2010年4月23日前向被告支付定金15000元，双方履行合同时，定金在原告最后一次付款时冲抵合同价款；原告预购该商品房总价款为661100元，原告应于2010年5月14日前支付331100元，余款330000元于签订合同当日办理银行按揭手续；被告应于2012年3月31日前向原告交付该商品房，交付房屋时应已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》，第二条所列权利瑕疵已消灭，同时达到被告承诺条件的附件7中的第1、2、5、6项承诺条件；被告迟延交付该房屋，应按已收交款的万分之五/天计算迟延期间的违约金；被告迟延交付房屋，经原告催告后30日仍未交付的，原告有权解除合同；等等。该合同中，原告预留的住所地及通讯地址均为本市汉中路218号金鹏大厦B座1303室。
上述合同签订当日，原告即向被告支付了首付款331100元，并办理了余款330000元银行贷款手续，履行了全部付款义务。此后，因被告工期延期，未能按约向原告交付涉案房屋。2012年10月23日，被告领取了《建设工程规划核实合格书》，并于同年11月2日另行领取了《房屋建筑工程竣工验收备案表》。原告认可在2012年11月5日前，涉案房屋已符合合同约定的交付标准。2012年10月31日，被告以原告住所地为邮寄地址向原告发出《交房通知书》，要求原告于2012年11月5日办理房屋交接手续。该邮件单记载原告已于2012年11月1日签收。原告对被告提供的邮寄单的真实性予以认可，但称该签名并非其本人所签，其未收到该邮件。2013年6月17日，被告向原告发出《再次催告交房通知书》。原告认可已签收该通知，但称因被告拒不交付钥匙，致使房屋实际未交接。原告对其上述陈述内容，未提供证据证明。
庭审中，被告为证明迟延交付系客观原因造成，及因迟延交付给原告造成的损失，提供如下证据：1、建筑工程施工许可证三份,证明玉桥市场三期配套道路和桥梁工程及景观工程的合同竣工日期应为2009年1月10日，玉桥市场配套工程电力、通讯的工程规划许可到2012年10月9日和10月11才颁发，相关工程被迫逾期竣工；2、工程质量报验单二组，证明玉桥市场配套市政工程逾期竣工，验收时间为2012年9月27日；3、委托协议二份，证明与被告同一批出售、同一地段、同一性质的房屋，年租金为购房款总额的5%。
原告质证后，对被告证据1的真实性予以认可，但认为与本案无关联性，无法证明相关工程竣工时间与被告迟延交付房屋之间的因果关系。对证据2的真实性无法确认。对证据3的真实性不予认可，亦认为与本案无关联性。
因双方意见分歧较大，致使本案调解无效。
以上事实，有当事人陈述、商品房预售合同、不动产统一发票、个人购房借款合同、建设工程规划许可证、交房通知书、邮政快递、查询邮件回单及本院开庭笔录等证据予以证实。
本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。根据双方合同约定，被告应于2012年3月31日前向原告交付房屋。因被告未按约履行该合同义务构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告所称延期交房是由他方原因造成，其无过错的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。
原告主张被告根据合同约定，应按照已收价款的万分之五/天计算，支付迟延期间的违约金。被告认为该约定的违约金过高，请求法院予以调整。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，酌定该违约金按已收价款的万分之二/天计算。被告已于2012年10月31日向原告发出交房通知书，通知原告于同年11月5日办理房屋交接手续。原告虽称其未签收该邮件，但被告邮寄地址与原告在买卖合同中预留的住所地及通讯地址均一致，且邮件单记载原告于同年11月1日已签收，故应认定原告已收到交房通知书，对原告意见本院不予采纳。原告认可涉案房屋在2012年11月5日之前已符合合同约定的交付条件，但在签收交房通知后，无正当理由，拒不办理房屋交接手续，由此造成的扩大损失应自行承担。故自2012年4月1日起至2012年11月5日止，被告共迟延交付房屋219天，应支付违约金28956.18元（661100元×0.0002×219）。
综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告南京xxx置业发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告冯某某迟延履行违约金28956.18元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1644元（已减半收取），由原告冯某某负担1100元，被告南京xxx置业发展有限公司负担544元，（原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
代理审判员 李佳萱
二○一三年九月十七日
见习书记员 沈 婷
