上泰置业有限公司（以下简称上泰公司）与安昌强签订了《上海市安居房、平价房预配售合同》一份，约定安昌强向上泰公司购买房屋一套，双方在合同中标明了房屋的总建筑面积、套内面积、分摊的公用面积及房屋价款，并在合同补充条款中约定该物业建筑面积为暂测面积，实测面积少退款多不补等内容。后房屋交付时，经实测总建筑面积增加了0.37平方米，而套内建筑面积则减少了3.4273平方米，且未按约安装共用天线而安装了有线电视接收线路，故安昌强诉至法院，请求判令上泰公司退还套内建筑面积减少的相应价款及赔偿已支付的有线电视初装费。一审法院对安昌强的诉讼请求予以支持。二审法院认为，双方在预售合同中并未约定只在总建筑面积减少的情况下由房产商退还多余房款，而套内建筑面积的减少直接影响了购房者的房屋使用目的，故对购房者要求房产商退还多余面积款的诉讼请求予以支持。总建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，故房屋的总建筑面积单价应低于套内建筑面积单价，因此，双方虽未约定套内建筑面积单价，但购房者要求按总建筑面积单价计算房产商实交房屋套内建筑面积减少部分的价款，应予以支持。上诉人另称有线电视设备系共用天线的一部分，但被上诉人否认，上诉人亦未就此提供确凿证据，故有线电视初装费人民币240元应由上诉人负担。据此，二审法院驳回上诉，维持原判。         【案例要旨】     本案反映出的问题在目前的房地产市场上具有典型意义：     一、在合同中既约定总建筑面积，又约定套内建筑面积的，实际交房时套内建筑面积减少，房产商应退相应房款。从本案双方当事人签订的预售合同来看，房产商在房屋预售时既标明总建筑面积，又标明套内建筑面积，目的显然是以事实上不可能达到的高得房率吸引购房者，而普通消费者一般不具备这方面的专业知识，故房产商以此法误导购房者，损害了购房者的权益，加之套内建筑面积减少直接影响到了购房者对房屋的使用目的，因此，即使总建筑面积不变甚至增加，房产商也应退还相应价款。     二、合同虽未约定套内建筑面积单价，但当事人诉请以总建筑面积计价，房产商应退还套内建筑面积减少部分的价款。房产商在交房时常以实测总建筑面积未减少（或有所增加）及未约定套内建筑面积单价为由，拒退套内建筑面积减少之价款。因总建筑面积有套内建筑面积和分摊的共有面积组成，故按常识判断，套内建筑面积单价应高于总建筑面积单价，因此，当双方未约定套内建筑面积单价时，购房者请求按总建筑面积单价计算房产商应退房款的应予以支持。     三、对于合同类的纠纷，处理时不仅要根据双方约定，还应考虑双方订立合同的根本目的，以及社会公众对是非判断的一般标准，注意平衡双方利益，对规范人们的合同行为具有良好的导向作用，并对有关部门完善立法起到一定的促进作用。