付款并实际占有使用，未办过户起纠纷
付款并实际占有使用，未办过户起纠纷
【案情】某国际贸易公司系被告郑某在香港注册的独资公司，该公司于 1995年10月31日结束营业。1988年7月，该公司购得厦门市某大厦第21层 D座房屋，建筑面积173. 55平方米，总价款港币97万元。1994年7月9日， 该公司授权董某与原告金某办理该房产买卖事宜，双方在未实地察看该房现场 的情况下，签订了一份《购房合同》，约定：该公司将某大厦第21层D座卖 给金某，该房建筑面积264平方米，使用面积174. 3平方米，含附带物：高级 装修，办公桌、椅、柜等，以及电话3部、传真机、复印机等，总价款人民币
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160万元（其中房屋原值约港币123万元，另加装修费及办公通信设备等费用 20多万元）；该公司同年7月28日前交房，若未如期交房，每迟一天罚违约 金5%c;本合同经公证后生效。7月11 H，应董某要求，双方撤销合同中约定 的经公证后生效的条款。合同签订后，因该公司被法院在另案中判决其返还他 人100多万元债务，若逾期不付，法院将拍卖该房屋，金某根据该公司代表董 某的授意，向该公司厦门经贸发展总公司指定收款单位前期汇款人民币33.8 万元抵作房款。随后，金某又分别于1994年7月21日、7月25 口和7月30 日支付给董某房款63500美元（折人民币548227. 25元）、人民币15万元、人 民币1万元及港币24070元（折人民币26862. 12元）。董某以该公司的名义对 上述款项开具了收据。金某与葷某因业务往来，金某还支付或借给董某31万 余元，董某表示这些款项由其自行承担。因该公司贷款将房产证抵押在银行， 至同年10月4 R，金某拿到该房的原所有权证明，发现该房建筑面积实为 173.55平方米，即向董某提出异议。同年11月10日，金某开始使用管理该房 至今。
双方因为办理产权过户手续未达成协议，金某向法院起诉，要求确认该房 归其所有，由该公司返还多收取的房款及承担逾期交房的违约责任。因该公司 经公告送达未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决，并公告送达判决书。该 公司不服提出上诉。二审法院经过开庭审理，以事实不清、证据不足发回 重审。
【审判】
一审重审期间，因该公司已结束营业，郑某承担参加诉讼。
原告金某诉称：其与被告于1994年7月9日签订购房合同，约定由被告 将海滨某大厦21层D座（建筑面积264平方米）的房屋卖与原告，价格160 万元，于同年7月28日交付房屋。原告陆续支付了 148万余元，但被告却一 再违约，至1994年11月10日才交付房屋。原告至此才发现房屋实际面积与 合同约定面积不同。现要求确认房屋买卖有效，被告返还多付房款42万余元, 并按每日5%支付逾期交房的违约金。被告郑某答辩称：其授权葷某与原告签 订购房合同。但此后，原告仅陆续支付了部分款项。原告与董某之间尚有个人 生意往来，原告所述的148万余元中有一大部分是董某与原告的个人款项，应 予以剔除。房屋至今尚未办理过户手续。现要求确认房屋买卖关系无效，将购 房款返还给原告。购房合同尚未发生法律效力，不存在违约金问题。
法院认为：原告与该公司签订购房合同后，虽已交付了大部分房款，并实 际使用和管理了讼争房屋，但双方至今未能前往房管部门办理产权转移过户手 续，现卖方反悔，应解除原告与该公司之间的房屋买卖合同，双方应各自返还
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因此而取得的财产。双方对此均有过错，应当各自承担相应的责任。该公司是 在香港地区成立的个人企业，且已结束营业，依法应由其业主郑某行使权利、 承担义务。虽然原告支付的款项凭证上均盖有该公司的公章，但原告与该公司 代理人之间除该房屋买卖行为之外，还有个人其他款项往来，在原、被吿双方 对款项系属购房款或个人款有异议的情况下，只有注明“香港某国际贸易” 字样，真正用于房屋买卖和为被告支出的款项，才可确认为购房款，其余应视 为董某等人与原告之间的法律行为，应依法另行处理。董某表示林某、刘某、 涂某的欠款由其承担，予以采纳。对于董某的个人欠款，原告应另行向董某追 讨。原告称其支付给董某、林某等人的款项全部为购房款，缺乏相应证据，不 予采纳。原告经被告代理人要求汇往经贸发展总公司指定收款单位的款，系用 于偿还被告欠经贸发展总公司的债务，故应将该款视为购房款。
根据国务院国发[1983] 194号《城市私有房屋管理条例》第九条第二 款，《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款的规定，该院于1997年7 月23 H判决：一、原告金某与该公司之间的房屋买卖关系无效；原告金某应 于本判决生效后两个月内将上述房屋及属于被告的设施归还被告郑某管理、使 用。二、被告郑某应于原告搬迁之日返还原告金某房款1073089. 37元。
一审宣判后，原告金某不服，提起上诉。
原告诉称：①上诉人与被上诉人1994年7月9日所签购房合同，上诉人 巳支付大部分款项，被上诉人也于1994年11月10日实际将房屋交付上诉人 使用，该合同依法成立，并已大部分实际履行，应属有效合同。一审法院以未 办理产权过户为理由，判决合同无效是错误的。依据经济合同法和最髙人民法 院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）> 的 有关规定，合同经过协商一致就成立，被上诉人的该财产所有权虽未按协议转 移，但反悔无正当理由，且合同能够履行，即具备补办过户手续的条件。请求 撤销原审判决，判令被上诉人继续履行购房合同。②1994?1995年，上诉人 付给被上诉人共计人民币1473589. 37元，均有被上诉人加盖印章后出具的收 条和借条，一审法院将其中40. 05万元购房款认定为个人债务是错误的。请求 确认被上诉人收取上诉人总款项应为人民币1473589. 37元。③被上诉人在履 约中有严重违约行为，应承担违约责任。合同约定1994年7月28日前交付某 大厦第21层D座，建筑面积264平方米及附带物等，被上诉人延至1994年1'1 月10日才交付建筑面积173.55平方米的房屋，一审未对此予以核定是错误 的。被上诉人应返还多收房款553248. 37元及利息，承担延期交房违约金 766266. 47 元0
被上诉人郑某答辩称：讼争合同为无效合同，不存在违约问题，被上诉人
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反悔不愿卖房应予支持。请求驳回上诉，维持原审判决。
二审法院认为：厦门市某大厦第21层D座房屋建筑面积为173. 55平方 米，是原该公司购买的产业<；董某经该公司独资股东郑某授权，就该讼争房屋 与金某签订的购房合同，是双方当事人的真实意思表示，买卖双方虽未办理产 权过户手续，但金某已支付了大部分房款，且郑某还将房屋交金某使用，并将 房屋所有权证交付金某。现郑某又以讼争房屋未办理过户手续为由反悔，无正 当理由，且合同又能够履行，应当继续履行，可由双方到房地产管理部门办理 产权过户手续。至于董某多报房屋建筑面积数，使房价与实际情况不符的主要 责任在卖方；买方未了解房屋建筑面积的真实情况，盲目签订合同，也应承担 相应责任。讼争房屋的价格应调整为港币105.67万元。金某实际已支付房款 人民币1073089. 30元，根据当时港币兑人民币的市场牌价，尚欠房款人民币 109146. 60元。金某付给董某等人的其他款项，应认定为董某的个人债务，双 方另行处理。金某请求郑某返还多收取房款及利息的理由，不能成立，应予驳 回。合同约定逾期交付房屋的违约金标准过高，依法不予保护，郑某应比照银 行同期贷款罚息日万分之三向金某支付违约金。依照《中华人民共和国民法通 则》第四条，最髙人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若 干问题的意见（试行）》和《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题 的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、
(三）项的规定，二审法院于1997年11月30日判决：
一、撤销一审法院民事判决。
二、双方当事人应于本判决生效后十日内一起到厦门市土地房产管理部门 补办房产交易手续。
三、金某应付给郑某房款人民币109146. 60元，郑某应偿付金某逾期交房 的违约金人民币33480元，两项相抵扣后，金某应于本判决生效后十日内付给 郑某款项人民币75666. 60元。
四、驳回金某请求确认“总房款”及“延期交房违约金”超出的部分。
【评析】
本案的争执焦点在于如何认定合同效力问题，事实上，和上一案例很类 似，说明实践中，这一类的纠纷不能忽视。下面，笔者从另一个角度来解析此 类纠纷。
对于这种情况，理论上和实践中常常有两种不同的观点。一种观点主张， 本案讼争房未办理房产过户手续，根据最高人民法院[1987]民他字第42号、 [1989]民他字第50号的批复以及建设部关于《城市公有房屋管理规定》，应 允许一方反悔确认该合同无效。另一种观点认为，买卖双方虽未办理产权过户 260
手续，但买方已交付大部分房款，且人住使用讼争房，并积极替卖方所在公司 清偿债务，对讼争房作出了贡献，根据民法通则自愿、公平、等价有偿、诚实 信用之原则，应判决合同有效，双方继续履行合同。笔者同意第二种观点。理 由是：
登记是房屋所有权转移的必经程序和要件，而非房屋买卖合同成立 的要件。因为，房屋买卖合同能否成立，取决于合同当事人的意思表示是否真 实、合同订立的程序是否合法、合同的内容是否违反法律和社会公共利益。而 登记作为房屋买卖合同所追求的法律后果，是房屋产权有效转移的要件，而非 房屋买卖合同生效的要件，二者为两个不同的法律问题，不能混淸。
卖方因经济纠纷，须在十日内返还他人100多万元债务，若逾期不 还，将被拍卖本案讼争房折价偿债。在这种情况下，买方以高于拍卖价款购入 讼争房，并首期支付33. 9万元为卖方偿付债款。后买方根据签订的买卖合同， 又陆续支付了大部分的房款共107万余元。此间，双方对此均未有异议。而到 案件审理时，卖方以未办理过户手续为由反悔，显然理由不足，有失公允。
从导致讼争房产权过户手续一直未办理的原因分析，其主要责任在 卖方。因为，双方签约后，卖方因贷款而将产权证抵押在银行无法取出，买方 直到同年10月才拿到产权证明。而此时，买方经核对产权证，才发现房屋建 筑面积与双方签约时卖方所称的面积不一，买方因此向卖方提出异议，产生 纠纷。
买方虽为房屋面积提出异议，但其在取得产权证后即开始实际管理 使用该讼争房屋至今。可见，买方与卖方争议的是房屋面积与房款问题，而没 有解约之意。对此，买方之诉求可印证，而此前卖方也一直未表示异议。所 以，房屋买卖是双方当事人的真实意思表示。
总之，该买卖合同应为有效合同，该买卖合同在补办房产登记手续后能够 履行，应继续履行。据此，二审法院根据民法通则及有关法规，改判本案买卖 合同有效，并判令当事人补办房产交易登记手续是正确的。
