关于预售商品房转让的条件
关于预售商品房转让的条件
我国《城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的，商品房预 购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”说明预 售合同转让是有条件的。预售合同转U：的条件如下：
依照法律、法规、政策等规定允许转让的，可以转让，不允许转让 的则不能转让。例如，广东省人大常委会颁布的《广东省房地产开发条例》 第二十一条规定：“预购的房屋在未竣工并取得房屋所有权之前+得转让。法 律法规另有规定的从其规定。”《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》第十 二条规定：“预售的外销商品住宅，在未领取房地产证前不得转让，否则转让 无效。”在国务院作出具体规定之前，各地根据本地具体情况，所制定的地方 法规是有效的。因此，在广东省预售商品房是不能转让的，而在深圳市有条件 限制。
转让人必须持有经过登记备案的商品房预售合同和转让合同才能成 为转让人，未登记备案的预售商品房不得转让。这种规定有利于国家加强宏观 管理。因为预售商品房转让主体与预售主体不同，转让人具有双重身份，它是 前一商品房预售合同的预购方，同时又是后一转让合同的转售方，而不是未竣 工商品房预售方，故转让人不具备预售方的主体资格，也不必具有商品房预售 许可证，但转让人必须持有经过登记备案的预售合同和转让合同才具有揀售转 让的主体资格。
预售商品房转让的标的物必须是尚未竣工的、正在建设中的预售商 品房，如果转让的标的物已经竣工验收，预购方已经实际取得预售商品房产权 后，将商品房再转让给他人，不是预售商品房转让，应按商品房买卖关系处 理，同时预售商品房转让行为必须是行为人真实意思表示，否则转让行为无 效。由于房地产市场价格不稳定，转让人将预售的商品房提前转让，转移跌价 风险；新预购人自愿承担跌价风险，胃着风险提如买受，然后再次转让，这种 转移风险和买受风险必须是平等自愿的。当然，与之相对应也有获得利益的 机会。_
商品房的预售合同必须合法有效，才允许预售商品房转让，否则预 售商品房转让无效。最高人民法院民U996) 2号文件第二十八条规定：“商 品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”从 商品房的预售合同内容看，分以下几种情况：第一，如果商品房预售合同对转 让有约定，当双方约定的转让条件已经具备时，可以转让。例如分期付款中， 商品房预售合同约定必须付清前两次应付款项或者付清应付款项达到2/3后方 可转让。第二，商品房预售合同未约定转让条件，合同履行中，预购方提出转 让，必须征得预售人同意，否则转让无效。这样规定既可预防预购人倒卖合 同，牟取非法利益。乂可以保证预售商品房转让及预售合同的顺利履行。第 三，预购方已经全部履行商品房预售合同规定的全部义务，对预售商品房的再 行转让，不必征得预售人的同意,i .但事后应及时通知预售人知道，使其疋确履 行合同。通知人是转让人和新预购人，转让人和新预购人持原经过登记备案的 预售合同和新签订的预售转让合同通知预售人，并了解原预购人履行合同 情况。 .
预售的商品房转让需要签订转让合同，不必重新签订新预售合同。 因为转让人与新预购人签订合同将原商品房预售合同的预购人（转让人）更 名为新的预购人，新预购人通过预售转让合同取得原预售合同预购人的地位。 这种预售商品房转让合同应依法缴纳有关税费。转让人无论是债权转让，还是 权利义务转让，都只是合同主体的变更，而合同内容即权利义务并没有改变。 如果转让人是债权转让，预售人拒绝重新签订预售合同，将阻止转让人对债权 的处分权，故新预购人没有必要与预售人重新签订预售合同，预售转让合同依 法成立后，具有不可逆转性，即新的法律关系形成，、原预购人和新预购人均不 得反悔，但新预购人符合转让条件时仍可以再行转让。
