以他人名义购买经济适用房，主张所有权不受法律保护
以他人名义购买经济适用房，主张所有权不受法律保护
【案情】原告刘某是某电脑公司职员，被告郭某是某中学教师，原告与被 告系朋友关系。2000年11月原告刘某得知本市某房地产公司出售经济适用 房，欲购买一套。而根据本市有关政策规定，只有具有本市户口的人才有资格 购买，原告非本市户口，无购房资格。原告就与被告口头商定，由原告以被吿 名义购买经济适用房一套，该房屋由原告实际占有、使用。随后，原告出资 20万元，由被告与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，购得一套80平方 米的两居室房，但产权人登记为郭某。之后不久，郭某以该房屋的产权证作抵 押向银行贷款15万元借给其弟做生意。贷款到期后，郭某无力偿还，银行遂 要求变卖房屋以实现抵押权。刘某得知后向法院起诉，主张自己为房屋的实际 产权人，要求确认被告的房屋抵押行为无效。
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【审判】
法院审理后认定，郭某与开发商签订的《商品房买卖合同》和相关的房 屋所有证书均为合法取得。虽然刘某主张购房款及相关费用全部由其支付，但 不能改变房屋原始所有权性质。最后，法院终审认定，规避法律的行为无效， 该房产权归郭某所有。
【评析】
本案争议的一个主要焦点是刘某和郭某口头商定的购买经济适用房协议是 否有效。
一、房产买卖中可能导致合同无效的几种情形
房、地分离出卖，导致合同无效。由于房屋是建筑在土地上的，为 土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房 屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房地产和土地分别卖 于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权， 买方可以提出这种买卖合同无效。
产权主体有问题，导致合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的 所有权人。共有人出卖与他人共有的房屋时，须提交共有人的同意证明书。部 分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
侵犯优先购买权，导致合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在 同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房时，须提前3个月 通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵 犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买 卖无效。
单位违反规定购房，导致合同无效。机关团体、部队、企事业单位 不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上民 政部门批准。
价格上有欺诈行为，显失公平，导致合同无效。买卖城市私有房屋, 双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私有房评价标 准议定价格，在房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方 均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果 出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量有问题 的，买卖双方可重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
非法转让，导致合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下 列房地产不得转让（包括买卖）：①以出让方式取得土地使用权的，不符合房 地产条件的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制
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房地产权利的；③依法收回土地使用权的；④共有房地产，未得到其他共有人 书面同意的；⑤权属有争议的；⑥未依法登记领取权属证书的；⑦法律、行政 法规规定禁止转让的其他情形。
二、当事人一方以另一方的名义购买房屋并实际占有和使用，而另一方则 实际被登记为房屋产权人，这样的合同是否有效
笔者认为，合同无效。理由是：
原告不具有购房资格。由案情可知，原告出资购买的是只面向本市 市民的经济适用房，根据该市规定原告没有购房资格。
原告以被告名义购买房屋的行为属于无效民事行为。根据《民法通 则》第五十八条规定，以合法形式掩盖非法目的的行为属于无效的民事行为。 本案原告在无购房资格情况下，为取得房屋而以被告名义进行房屋买卖，实属 以合法形式掩盖非法目的的行为，理应归于无效。
被告实际取得房屋的产权。被告尽管没有出资，但他具有购房资格， 以自己的名义签订了房屋买卖合同，并依法登记为房屋的产权人，所以符合房 屋买卖合同的生效要件，依法取得房屋的产权。
原、被告之间形成一般的债权债务关系。《民法通则》第六十一条第 一款规定：民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财 产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失， 双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告从原告取得的购房款， 在原告以被告的名义买房的行为无效后，性质上属于不当得利，应当返还给原 告。在返还之前，双方形成一般的债权债务关系。
但这里要说明的是，本案中，被告与银行之间的贷款抵押担保合同合法有 效。被告郭某为取得银行贷款，以该房屋的产权证作抵押，双方形成抵押担保 合同关系。双方意思表示真实且符合法律规定的生效要件，因此双方的贷款抵 押合同合法有效。而且抵押权比一般债权优先受偿。按照法律规定，当抵押权 与普通债权并存时，抵押权优先于普通债权而受偿。因此，在以本案所争议的 房地产折价或者拍卖、变卖所得价款清偿债务时，银行贷款具有优先受偿 效力。
